저금리 시대로 접어들면서 수익형 상가의 몸값이 높아지고 있다. 최근 3∼4년 동안 수익형 부동산의 맹주로 자리 잡은 오피스텔과 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등의 공급이 늘고 수익률이 저하되면서 전통적 강자인 상가가 다시 뜨고 있다.
베이비부머들의 은퇴가 본격적으로 시작되고 상가에 관심이 늘면서 어떻게 해야 여윳돈을 가지고 상가투자에서 성공할 수 있을까 하는 게 고민인 투자자가 늘고 있다.
여윳돈 있는데
어디 투자할까
상가투자에 성공하려면 첫째, 상권의 특성을 파악하고 업종 선택을 잘해야 한다. 가령 대학가 상권에서 고가의 명품을 판다면 실패할 확률이 높을 것이다.
둘째, 입지가 좋아야 한다. 상가는 입지가 50% 차지한다. 입지에 따라 향후 가치도 달라진다.
셋째, 우량 임차인을 확보해야 한다. 상가의 가치는 입지도 중요하지만 임차인의 역할도 상당히 중요하기 때문이다.
넷째, 역세권이라면 주 출입구인지를 따져야 한다. 최근에는 환승역세권이 많이 생겨 출구별 분석이 요구된다. 주 출구인지를 알려면 노점상이 많거나 유명 브랜드 업종 많은 곳이 주 출입구일 확률이 높다.
다섯째, 신도시나 택지지구의 경우에는 업종의 선점이 중요하다. 특히 메디컬이나 프랜차이즈 업종의 경우 특히 그렇다.
그렇다면 어떤 지역을 주목해야 할까.
최근 서울에서 상가투자가 핫한 지역은 송파 위례신도시나 마곡지구다. 위례신도시는 판교보다 강남접근성이 좋고, 무엇보다도 주거선호도가 높다. 마곡지구는 대기업이 대거 입주해 성장 가능성이 높은 지역이다. 경기도에서는 광명역세권과 동탄2신도시, 평택시가 있다. 두 지역 모두 KTX 역사 등 교통여건이 좋아지는 지역이다. 동탄2신도시는 수도권 최대 신도시로 서울과 세종시를 연결시켜주는 가교역할을 한다. 평택시의 경우 고덕산업단지 및 포승지구 조성, 미군기지 이전 등 개발호재가 풍부하다. 2020년에는 70만 인구를 목표로 하고 있다.
‘저금리 시대’새로운 투자처로 각광
위례·마곡·동탄2신도시 핫한 지역
최근 배후세대도 풍부하고 개발호재가 많은 유망지역에 단지내 상가와 근린상가들이 선을 보여 관심을 끌고 있다. 유망지역이라고 무조건 상가투자의 성공을 보장하는 것은 아니다. 성공 확률이 높을 뿐이다. 먼저 단지내 상가는 아파트 단지내 설치되는 상가로 안정적인 배후 확보, 업종독점 확보가 가능하다는 장점과 분양가가 높은 편이다. 반면 상권 확장이 배후세대에 한정되어 있다는 단점이 있다. 물론 최근에 분양되는 단지내 상가의 경우 외부 인구 유입을 위해 스트리트몰로 조성이 되어 지역의 랜드마크로 등장하는 경우도 생기고 있다.
주변에서 흔히 접하는 근린상가는 주거지에 생활편익을 제공하는 상가를 말한다. 단지내 상가에 비해 유동인구 확보가 용이하고 다양한 업종유치가 가능하다는 장점과 점포 입지에 따라 매출이 달라지는 등 안정성 떨어지고, 업종 보호가 힘들다는 단점이 있다. 한 부동산 전문가는 “상가는 아파트나 오피스텔에 비해 초기 투자자금이 많이 들어가는 상품이므로 본인의 자금여력에 맞는 투자가 이뤄져야 한다”며 “단기적인 수익에 초점을 맞추기 보다는 여러 가지 사항을 감안해 장기적인 안목으로 접근해야 한다”고 말했다. 다음은 올 하반기 주목할 만한 수도권 분양상가 현황이다.
초기 투자금 많아
“자금여력에 맞게”
▲해링턴타워 더 퍼스트 = ㈜효성은 강남역 1분 거리 초역세권 상가인 ‘강남역 효성 해링턴타워 더 퍼스트’를 분양 중이다. 이 시설의 전체 건물 중 상가는 지상 1∼2층과 지하 1층, 전체 전용면적 1614㎡의 규모로 총 62여 개의 점포로 이루어져 있다. 지하 1층과 지상 1∼2층 층고는 각각 6.5ｍ, 5.4m다.
지하 1층에는 별도의 시설비와 권리금이 들지 않는 푸드코트가 30개 점포 규모로 조성된다. 푸드코트에는 동시에 500여명이 한꺼번에 이용 가능한 공용 테이블과 각 점포를 위한 물품 보관창고 등이 마련됐다.
푸드코트는 접근성을 높이기 위해 메인 도로변에서 바로 들어갈 수 있도록 입구를 중앙에 ‘선큰’(Sunken)식으로 배치했다. 이러한 신규 푸드코트 상가는 별도의 시설·권리금이 없고 주변 상가보다 임대료도 저렴해 초기자금의 부담이 적어 여유로운 창업이 가능한 점이 장점이다.
지상 1층은 약국, 편의점, 커피전문점, 각종 프랜차이즈 등 지상 2층은 병원, 학원, 피부관리, 미용실 등이 권장업종이다. 지상 3층부터 15층까지 358실의 오피스텔로 구성돼 고정적인 거주인구를 확보했다. 인근에는 15000여 세대 아파트 단지와 강남역을 이용하는 평균 30만∼40만 명의 유동인구 및 강남대로와 테헤란로의 교차지역에 위치해 주변 삼성타운, LIG, 교보생명 등 국내 대기업을 비롯해 외국계 기업, 금융, 컨설팅, IT기업 등이 있다.
또 관광호텔, 문화 및 집회시설, 운동시설, 관광휴게시설을 갖춘 초대형 복합시설인 롯데타운도 들어설 예정이어서 지역적인 시너지가 예상되고 있다. 게다가 입시학원, 어학원, 편입학원, 메티컬학원 등 여러 학원들이 있어 2만2000여명 이상의 학생들과 젊은 학원생들이 많다. 올 11월 준공예정인 대성학원이 입주예정이라 5000여명의 유동인구가 더 늘어날 것으로 예상된다.
▲신일 해피트리빌 = ‘신일 해피트리빌’단지내 상가는 2015년 1월 아파트와 오피스텔 입주를 앞두고 분양과 임대를 동시에 진행 중이다. 경기도 이천시 부발읍 아미리에 있는 신일 해피트리빌은 SK하이닉스가 도보 1분 거리(성인도보기준)에 건설되는 이천 최고층의 아파트다. 총 2단지, 지하 4층∼지상 33층 규모로 전용면적 84.9㎡ 아파트 454가구와 오피스텔 76실, 근린생활시설 등으로 구성된다.
상가는 1단지의 경우 1층 17개 점포, 2단지의 경우 1층 9개 점포와 2층 4개 점포로 구성돼 있다. 추천업종으로는 마트, 세탁소, 문구점, 미용실, 치킨전문점, 부동산 중개업소 등이다. 3.3㎡당 분양가는 1층 기준으로 1500만∼1900만원선이다. 계약금 10%, 융자 40%가 가능하다. 임대조건은 보증금 5000만원에 150만∼200만원이면 입점이 가능하다.
이 상가는 단지 입구에 근로자만 1만7000명에 이르는 SK하이닉스 반도체를 비롯해 현대 엘리베이터, 두산인프라코어, 신세계푸드 등 대기업이 있어 배후 수요가 높다. 2015년 성남∼여주간 복선전철 부발읍(예정) 호재가 있어 시세 차익도 노려볼만 하다.
▲피추프라자 = 화성시 동탄택지개발지구에선 ‘피추프라자’가 이달 분양한다. 지하 3층∼지상 7층, 7263㎡규모다. 지하 3층∼지하 1층은 주차장(42대, 법정 40대), 지상 1층∼지상 7층은 근린생활시설로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 600만∼3900만원(VAT별도)이다. 총점포수는 43개, 전용률은 약 52∼54%선이다.
4면이 도로를 접하고 있어 접근성과 가시성이 우수하다. 추천업종으로 약국, 편의점, 이동통신, 베이커리, 금융기관, 전문식당, 메디컬, 학원 등이 있다. 3층에서 7층까지 전층 테라스가 조성, 학원·메디컬 등의 유치가 용이하다는 평가다.
▲마추프라자 = ‘마추프라자’도 화성시 동탄택지개발지구에서 이달 분양된다. 지하 3층∼지상 6층, 7,682㎡ 규모다. 지하 3층∼지하 1층은 주차장(44대, 법정 41대), 지상 1층∼지상 6층은 근린생활시설로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 600만∼3900만원(VAT별도)이다. 총점포수는 46개로, 전용률은 약 52∼54%선이다.
3면이 도로를 접하고 있어 접근성과 가시성이 우수하다. 추천업종으로 약국, 편의점, 이동통신, 베이커리, 금융기관, 전문식당, 메디컬, 학원 등이다. 특히 6층에 테라스가 조성, 스카이라운지·학원·독서실·메디컬 등의 유치가 용이하다는 평가다.
동탄2신도시에서도 선호도가 높은 시범단지에 조성되는 점도 강점이다. 시범단지에는 아파트를 비롯해 학교, 병원, 행정시설 등 생활 인프라가 가장 먼저 공급된다. 반경 1㎞ 내에 1만2000여 가구의 아파트가 입주를 마칠 예정인데 안정적인 배후수요를 확보한 셈이다.
I 단지상가 I 안정적인 배후…성장은 한정
I 근린상가 I 다양한 업종…안정성 떨어져
동탄2신도시는 타 신도시보다 상업용지 비율이 3.7%로 낮아 상가 희소성도 있다. 실제로 분당(8.4%), 일산(7.8%), 위례(7.2%)는 상업용지비율이 동탄2신도시보다 높다. 교통여건도 좋다. 동탄역은 KTX, GTX 개통예정이다. 개통시 동탄에서 서울 삼성동까지 22분에 이동이 가능하다. 서울 20분, 전국 2시간대 교통망으로 경부고속도로, 제2경부고속도로(예정), 제2외곽순환고속도로(예정), 용인서울고속도로, 오산∼영덕간고속화도로(예정), 국지도23호선(예정) 등이 있다. 준공은 2015년 10월 예정이다.
▲행운드림프라자 = 광명 역세권택지개발지구 ‘행운드림프라자’는 신규 4000세대내 한곳뿐인 근린상업용지여서 독점성이 기대된다. 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월한데다 주변이 산과 녹지로 폐쇄되어 항아리 상권을 형성한다. 주변 배후주거 8000세대 중 추가로 2000∼3000세대를 흡수하기 위해 지역인근 최대 주차장을 확보한 장점이 있다.
1㎢ 단위 면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초·중·고교 4개가 상가주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다. 지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 SSM마트가 입점이 확정되어 지역주민들을 흡입하는 기능을 하게 될 것으로 기대된다.
단기적인 수익?
“장기 접근해야”
지하 3층∼지상 4층에 총 점포수 35개, 연면적 7005㎡ 규모다. 1층에 금융365, 미용, 편의점, 제과점, 약국, 안경점 등이 기분양 및 분양 중이다. 2층은 은행과 음식점, 3층은 병의원, 4층은 학원 등으로 구성된다. 지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4000만원, 월세 200만원, 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양됐다. 정형외과를 비롯한 내과 등도 보증금 7000만원에 월세 400만원에 선임대된 상태다.
지상 4층 학원가도 수학학원이 선임대 분양됐다. 영어학원과 음악학원이 실투자금대비 수익률 8.3%선으로 분양 중이다. 3.3㎡당 분양가는 지하 1층 850만원, 1층 2600만∼3200
만원, 2층 950만∼1100만원, 3층 850만∼1000만원 선, 4층 650만∼800만원 선이다. 2014년 11월 준공 예정이다.
