최근 한국은행이 기준금리를 2%로 인하, 2009년 2월 이후 최저를 보이면서 임대수익형 부동산이 각광을 받을 것으로 보인다. 기준금리가 사상 최저치로 떨어지고, 오피스텔 전매제한 폐지 등을 추진 중인 것으로 알려지면서 수익형 부동산이 저금리시대의 대안으로 부상하고 있다.
기준금리 사상 최저치…수익형이 뜬다
오피스텔 전매제한 폐지 맞물려 부상
서울 양천구 목동에 거주하는 2주택자 허창(무역업·52)씨는 최근 아파트를 처분하고 남은 여윳돈으로 마포구 상암동에 오피스텔 2채를 구입했다. 당초 은행에 예치하려던 생각이 바뀐 것인데, 예금이자가 너무 낮아 물가상승률 등을 감안하면 오히려 마이너스라고 판단해서다.
허씨는 채당 2억원(투룸)인 분양가 중 50%를 대출받아 잔금을 치렀다. 매달 67만원씩 대출이자를(4%) 내야 하지만 분양업체가 세입자를 구해줘 보증금 4000만원에 월세 150만원씩 받고 있다. 실제 투입자금(1억6000만원) 대비 수익률은 6.2% 정도로, 세금과 각종 부대비용을 감안하더라도 5.4%의 수익률을 올리고 있다. 허씨는 “정부가 기준금리를 2%로 인하해 대출이자 부담이 줄었고, 금리하락으로 이자비용이 줄면서 오히려 수익률이 조금 더 좋아졌다”고 말했다.
기준 금리가 추가로 인하되자 공급과잉 및 수익률 하락으로 침체된 수익형 부동산 시장이 다시 요동치고 있다. 금리 변동에 민감한 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산이 유망지역을 중심으로 투자가 활기를 띨 것이란 기대감이 커지고 있다. 수익형 부동산은 보통 시중금리와의 비교우위를 통해 투자 여부가 결정돼 금리변동에 가장 민감하다. 업계에서는 금리 인하로 금융비용이 낮아지면서 상가 등에 대한 기대수익이 더 커져 수익형 부동산에 대한 쏠림 현상이 가속화할 것이라고 전망했다.
다만, 지식산업센터의 경우 정부가 임대 제한 규제를 폐지하겠다고 공언한 지 1년이 넘도록 제자리걸음을 하고 있어 발목을 잡을 확률이 높다. 오히려 법 개정이 무효화된다면 시장에 큰 타격을 주진 않겠지만 회복세가 탄력을 받기는 어려울 것이라는 전망이 지배적이다.
예금은 돈 안 돼
저금리시대 대안
상가의 경우 도심 속 대단지 및 오피스텔 내 단지 내 상가에 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 평일에는 안정된 배후수요 및 유동인구 확보로 수익률이 보장되며 주말에도 단지 내 입주민들로 영업 공백을 방지할 수 있어 주 7일 상권이 가능하기 때문이다. 도심 속 단지 내 상가의 가장 큰 장점으로는 아파트 또는 오피스텔의 고정수요를 배후에 두고 있어 수익이 안정적이라는 것이다.
특히 주상복합단지나 오피스텔의 경우 1∼2인 가구가 많아 식사·쇼핑 등을 단지 내 상가에 의존하는 비율이 높은 편이다. 역세권이나 업무·상업지역을 아우르는 지역에 위치할 경우 단지 입주민은 물론 외부 유동인구까지 고객으로 끌어들여 수익률을 높일 수 있다. 최근 아파트 공급이 드물었던 지역의 신규 단지 내 상가를 분양받으면 선점 효과도 누릴 수 있다.
공급 과잉으로 한때 ‘애물단지’신세로 몰렸던 오피스텔의 인기도 높아질 전망이다. 서울 마포·동대문·마곡지구 등 주요 지역에서 분양 중인 오피스텔은 최근 미분양 물량이 속속 소진되고 있다. 서울 동대문구에서 지난 5월 분양을 시작한 대우건설 ‘동대문 푸르지오 시티’는 금리가 2.25%로 떨어진 8월 이후 200여실이 계약돼 이전 같은 기간보다 판매 속도가 2배 정도 빨라졌다. 서울 마곡지구에서 9월 분양한 ‘마곡 럭스나인’은 평균 4.1대1의 경쟁률로 마감됐고, 10월 분양에 나선 ‘마곡나루역 캐슬파크’는 평균 17대1로 마감했다.
오피스텔 투자의 매력은 상대적으로 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있다는 점이다. 전국 오피스텔 임대 수익률은 2008년 연 6.45%에서 올 8월 5.73%로 떨어졌지만, 같은 기간 시중은행 금리(만기 1∼2년 정기예금) 하락 폭(5.88%→2.43%)에 비하면 은행금리의 2배 이상의 수익이 가능하다.
1·2인 가구 늘면서 게스트하우스 주목
투자여건이 좋아지면서 수익형 부동산의 인기가 높아지고 있는 가운데 그 범위도 확대되고 있다. 상가나 오피스텔과 도시형생활주택으로 대표되던 수익형 부동산 영역이 소형 아파트, 게스트하우스, 모텔까지 확대되고 있다. 1∼2인 가구가 늘면서 ‘소형’으로 투자자들이 눈을 돌리고 있어서다.
이 중 외국인 관광객을 겨냥한 게스트하우스 등 도시형 민박 사업도 주목을 받고 있다. 서울시내 게스트하우스는 객실 가동률을 70∼80% 수준으로 계산하더라도 수익률이 10% 안팎에 이른다. 모텔도 수익형 부동산의 틈새시장으로 떠오르고 있다. 다양한 마케팅 전략으로 모텔이 지닌 고정관념을 깬 덕분이다. 실제로 최근 모텔은 수영장이 포함된 객실, 생일파티 장소 등 이벤트 공간으로 진화하고 있다. 놀이와 문화가 더해진 복합공간으로 탈바꿈하면서 수익률도 높아지고 있다. 하지만 2009∼2011년 고시텔이나 원룸텔처럼 투자 시 구분등기가 아닌 지분등기인 경우 소유권에 제약이 있을 수 있어 주의가 요구된다.
한 부동산 전문가는 “추가적인 금리 인하로 수익형 부동산이 탄력을 받을 것은 불을 본듯 뻔하지만, 당장 눈앞에 수익률을 감안한 투자는 삼가야 한다”며 “저금리라고 하더라도 상가의 경우 40% 내외, 오피스텔과 도시형 생활주택은 50% 내외로 대출을 감안하는 것이 좋다”고 말했다. 다음은 임대사업으로 주목할 만한 주요 수익형 부동산들이다.
▲강남역 효성 해링턴타워 더 퍼스트 = ㈜효성은 강남역 1분 거리 초역세권 상가인 ‘강남역 효성 해링턴타워 더 퍼스트’를 분양 중이다. 이 시설의 전체 건물 중 상가는 지상 1∼2층과 지하 1층, 전체 전용면적 1614.61㎡의 규모로 총 62여 개의 점포로 이루어져 있다. 지하 1층과 지상 1∼2층의 층고는 각각 6.5ｍ, 5.4m다. 지하 1층에는 별도의 시설비와 권리금이 들지 않는 푸드코트가 30개 점포 규모로 조성된다.
푸드코트엔 동시에 500여명이 한꺼번에 이용 가능한 공용 테이블과 각 점포를 위한 물품 보관창고 등이 마련된다. 푸드코트는 접근성을 높이기 위해 메인 도로변에서 바로 들어갈 수 있도록 입구를 중앙에 ‘선큰(Sunken)’식으로 배치했다. 이러한 신규 푸드코트 상가는 별도의 시설권리금이 없고 주변 상가보다 임대료도 저렴해 초기자금의 부담이 적어 여유로운 창업이 가능한 것이 장점이다.
외국 관광객 겨냥
도시형 민박 눈길
상가의 지상 1층은 약국, 편의점, 커피전문점, 각종 프랜차이즈 등 지상 2층은 병원, 학원, 피부관리, 미용실 등이 권장업종이다. 지상 3층부터 15층까지 358실의 오피스텔로 구성돼 고정적인 거주인구를 확보했다.
▲논현동 한양수자인 어반게이트 = 수익형 부동산 투자 1번지인 강남 논현동 차병원사거리 9호선 삼정역(2015년 2월 개통 예정) 역세권에 도시형생활주택인 ‘논현동 한양수자인 어반게이트’가 회사보유분 분양을 시작했다. 지하 2층∼지상 9층 규모로 전체 108가구로 이루어져 있다. 공급형은 전용면적 기준(발코니 무료확장 부분 면적은 별도)16.40∼20.70㎡까지 4개 타입으로 구성되어 있다. 분양가는 주력 평형이 2억2000만원대다. 기존에 공급된 강남권내 원룸형 수익형부동산 상품들이 약 2억5000만∼2억7000만원대까지 공급되고 있는 것과 비교하면 분양가가 낮은 편이라는 게 분양사 측의 설명이다.
한양수자인 어반게이트는 강남의 골드싱글족의 눈높이에 맞춘 시설을 갖췄다. 최고급 풀퍼니시드 시스템과 함께 고급주택에서나 볼 수 있는 최고급 대리석 외벽을 설치했다. 이어 단지 내 헬스장, 골프연습장, 최첨단 보안시설, 1층 필로티공간의 특화정원 및 옥상정원, 무인택배시스템 등도 마련됐다. 또 다른 특징은 실제사용면적(발코니 확장면적 포함) 버금가는 테라스도 제공(일부 세대)된다는 점이다.
▲서초 한양수자인 = 서울 서초구 서문로에 ‘서초 한양수자인’이 분양 중이다. 전용면적기준 84.32∼84.88㎡, 지하 1층∼지상 11층, 1개동으로 총 24세대로 공급된다. 즉시 입주가능한 선시공·후분양 아파트로 납부조건은 계약금 10%, 중도금 대출(70%), 잔금 20%(계약일로부터 3개월)이다.
서울고, 상문고, 양재고, 은광여중고 등 최우수 학군 프리미엄 단지로 3호선 양재역·남부터미널역, 2호선 교대역·서초역 등이 인접해 있다. 단지 바로 옆 남부순환도로, 서초IC 진입로가 있어 사통팔달의 교통여건을 자랑한다.
▲공덕역 갑을명가시티 = 갑을건설은 서울 마포구 신공덕동에 오피스텔인 ‘공덕역 갑을명가시티’1·2단지를 11월 초 분양 예정이다. 2개동에 지하 2층∼지상 19층, 총 323실이다. 지하 1∼2층은 주차장, 지상 1∼2층은 근린생활시설, 지상 3∼19층은 오피스텔이다. 오피스텔은 전용 16.76㎡(187실)∼19.73㎡(136실)로 구성된다. 1단지는 연면적 4999.66㎡, 136실 및 근린생활시설, 2단지는 5781.25㎡, 187실 및 근린생활시설로 구성된다.
분양가는 1단지 1억3350만원(VAT별도)∼1억3710만원(VAT별도)이며, 2단지 1억2100만원(VAT별도)∼1억2460만원(VAT별도)이다. 최근 2∼3년간 신규 오피스텔 공급이 없었던 지역으로 주변 경쟁상품에 비해 상당히 저렴하다는 평가를 받고 있다. 1채당 실투자금 3800만원대부터 가능하다. 시행은 국제자산신탁이, 시공은 갑을건설주식회사에서 맡았다. 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택이 주어지고, 준공은 2016년 8월 예정이다.
▲용산 푸르지오 써밋 = 대우건설은 ‘용산 푸르지오 써밋’아파트와 오피스텔을 중도금 무이자 혜택을 주며 분양 중이다. 서울시 용산구 한강로2가 391번지 일대 용산역전면 제2구역을 재개발한 이 단지는 지하 9층∼지상 38층(주거동), 39층(업무동) 2개동이다. 아파트는 151가구(전용면적 112∼273㎡), 오피스텔은 650실(전용 24∼48㎡)이다. 이 중 조합원분을 제외한 아파트 106가구와 오피스텔 455실을 일반에 분양한다.
“탄력 받고 있지만
투기성 투자 주의”
높이 147ｍ에 이르는 초고층 2개 동은 38층의 주거동과 39층의 업무동이 분리돼 있다. 아파트가 배치되는 주거동은 4면 개방형의 타워형 구조로 조망과 채광을 높였다. 기본 2.5ｍ의 층고에 거실공간에 국내 아파트 최고 수준인 2.7ｍ의 우물형 천정이 적용됐다. 주상복합임에도 전용률은 약 79%로 일반아파트와 비슷하거나 높은 수준이다.
독일제 최고급 주방가구와 함께 다양한 빌트인 가전제품도 제공된다. 욕실에는 월풀욕조가 설치되며 천연대리석, 최고급 타일을 활용해 고급스럽게 꾸며진다. 3.3㎡당 평균 분양가는 아파트가 2390만원대, 오피스텔이 1360만원대부터 책정됐다. 입주는 2017년 8월 예정이다.
