‘탈세는 불법이지만 절세는 미덕’이라는 말이 있다. 합법적인 범위 내에서 세금을 줄여주는 부동산 세테크가 주목을 받고 있다. 수익도 많으면서 절세까지 되는 ‘일석이조’부동산 상품은 무엇이 있을까.

절세의 미덕…관심 가져볼 상품은?
투자자 몰리는 6개 임대사업 주목

부동산 업계에서는 “절세를 통한 세테크는 이제 선택이 아닌 필수사항”이라고 입을 모은다. 절세 가능한 임대사업용 부동산은 ▲분양전환 임대아파트 ▲국민주택규모 & 6억원 이하 주택 ▲다가구주택(다세대를 다가구로 용도변경) ▲주거용 오피스텔과 도시형 생활주택 ▲외국인 렌탈사업 ▲지식산업센터 등이 있다.

합법적 범위서
최대한 줄여야

▲분양전환 임대아파트 = 목돈을 모을 때까지 주거비를 아낄 수 있는 전셋집 구하기가 점점 어려워지는 가운데 내집 마련의 징검다리 역할을 할 수 있는 ‘분양전환 임대아파트’에 대한 관심이 커지고 있다. 분양전환 임대아파트는 5년 또는 10년 동안 임대로 살다가 기간 만료 후 임차인이 우선분양을 받을 수 있는 공급 형태로 임대로 살아보고 추후 구매 결정을 할 수 있다는 점이 특징이다.
시세보다 저렴한 가격에 거주할 수 있고 임대기간 동안 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세 등의 세제혜택을 받을 수 있다. 집값 하락에 대한 걱정도 없어 장기적으로 내 집 마련 계획을 세우는 수요자들에게 적합하다는 평가다.
▲국민주택규모 & 6억원 이하 주택 = 국민주택규모의 주택이란 주거전용면적이 85㎡(25.7평)이하인 주택을 말한다. 동시에 매입가가 6억원 이하인 주택은 취득세가 1.1%(지방교육세 0.1% 포함)인데 만약 6억원이라 하더라도 국민주택규모를 초과하는 경우 취득세가 1.3%(농어촌특별세 0.2% 추가)로 0.2%를 더 부담하게 된다. 국민주택규모 이하의 주택은 부가가치세가 면세로 초과 주택이 부가가치세를 부담해 분양가에 반영되는 부담도 줄일 수 있다.
▲다가구주택(다세대를 다가구로 용도변경) = 다세대와 다가구 주택은 집주인이 함께 거주하며 관리할 수 있다는 장점 때문에 노후대비 ‘연금형 부동산’으로 활용하려는 수요자들이 많다. 기존 주택을 처분하고 임대용 주택을 매입하려는 은퇴 준비자들은 다세대주택보다 다가구주택을 매입하는 것이 유리하다. 호수별로 구분등기가 돼 있는 다세대주택과 달리 다가구 주택은 ‘단독주택’으로 인정되기 때문이다. 따라서 1가구1주택자가 9억 이하 주택을 2년간 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
반면 다세대주택은 건물 등기부상 ‘공동주택’으로 분류되기 때문에 1채만 보유해도 다주택자가 된다. 2년 보유 후 매도하면 집주인이 지정한 1호의 주택만 양도세 비과세가 적용된다. 이런 세제 차이점 때문에 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 사례들도 있다. 개별 세대별로 분양하거나 매도할 계획 없이 건물을 통째로 보유한다면 다세대든 다가구든 큰 차이가 없기 때문이다.
다가구주택과 다세대주택은 겉보기에 비슷하지만 건축 규정과 구분 등기 여부 등 몇 가지 차이점이 있다. 우선 다가구주택은 지하층과 주차장을 제외하고 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하다. 주택 바닥면적의 합계가 660㎡를 넘지 않아야 한다. 거주 세대수도 최대 19세대까지로 제한하고 있다. 다세대주택의 주택 바닥면적 합계도 660㎡로 제한된다. 이를 초과하면 연립주택이나 아파트로 분류된다.
주택으로 사용하는 층수는 다가구주택보다 1개 층을 더 허용해 4개층 이하로 제한된다. 세대별로 독립된 출입구, 주방, 거실을 사용해야 하며 각 세대별로 구분 등기돼 있어 소유권자가 각각 다를 수 있다. 이격거리, 일조권 등 건축규제는 다세대주택이 다가구주택보다 더 까다롭다. 다세대주택은 인접대지, 도로와 1m 이상 띄워서 건축해야 하지만 다가구주택은 50cm만 띄우면 된다.
일조권 확보에 관한 규정도 비슷하다. 다세대주택은 창이 있는 방향이면 모두 일조권 규정이 적용되나 다가구주택은 북쪽에만 적용된다. 따라서 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 데 큰 어려움은 없다. 반면 반대의 경우는 다르다. 뉴타운·재개발 지역을 중심으로 단독주택을 헐고 다세대주택으로 구분 등기하는 이른바 ‘지분쪼개기’의 폐해가 심각해 이를 금지하고 있기 때문이다.

다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하려면 시·군·구청장에게 건축물대장 전환 신청서, 건축물 현황도, 변경사실 통지 확인서를 제출해야 한다. 변경사실 통지 확인서는 임차인에게 용도변경 사실을 통지했음을 증명하는 서류다. 동시에 임대사업자로 등록해 각종 세제 혜택도 받을 수 있다.
다만 세제혜택이 다주택자 중심으로 설계돼 1가구1주택자는 유불리를 따져봐야 한다. 다주택 소유자라도 임대주택은 양도소득세를 일반과세한다. 또한 임대주택은 종합부동산세 산정 시 과세표준에서 제외한다. 취득세와 재산세는 소형 주택일수록 많이 감면된다. 전용 60㎡ 이하 주택은 취득세가 면제되고 85㎡ 이하 주택은 25% 감면된다. 재산세는 전용 40㎡ 이하 주택에 대해 면제하고 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면한다.
하지만 이 모든 세제 감면 혜택을 받으려면 5년 동안 주택을 매도하지 않고 임대해야 한다. 등록 임대사업자는 소득세에 국민연금과 건강보험료 등을 추가로 납부해야 한다. 1세대 1주택자의 임대소득은 비과세대상이기 때문에 기존주택을 팔고 다가구주택을 매입하는 경우 임대사업자로 등록하지 않는 것이 유리하다. 5년 이상 장기 보유하는 다주택자는 임대사업자로 등록해 각종 세제 혜택을 받는 것이 더 유리하다.
▲주거용 오피스텔과 도시형 생활주택 = 한동안 인기를 모았던 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택도 임대사업시 취득세·재산세 감면 등 세금 혜택을 주고 있다. 하지만 최근에는 공급과잉으로 지역별·상품별 양극화 현상이 벌어지고 있다. 대기업·대학가·관공서 등 공실 위험 부담이 적고, 임대수요 풍부한 지역은 아직도 인기가 높은 편이다. 주거용 오피스텔이나 도시형 생활주택 투자자는 지방자치단체에 주택임대사업자 등록(2015년말 종료 예정)을 해야 취득세와 재산세를 면제받을 수 있다.

수익까지 많은
일석이조 상품

먼저 오피스텔 투자자는 임대사업자 등록을 해야 취득세나 재산세를 면제받거나 부가세를 환급받을 수 있다. 오피스텔 임대사업자는 크게 일반 임대사업자와 주택 임대사업자로 나뉜다. 일반 임대는 상가나 사무실을 포함한 업무용이고 주택 임대는 주거용 오피스텔에 적용된다. 때문에 오피스텔의 용도를 정하지 않았다면 일반 임대사업자와 주택 임대사업자 중 어느 쪽이 유리한지 따져야 한다.
임대사업자로 등록하지 않으면 오피스텔을 매입했을 때 취득세 4.6%를 내야 한다. 또 공시가격의 60%를 과세표준으로 0.25%의 재산세를 내야 한다. 주택 임대사업자 등록을 하면 이를 줄일 수 있다. 주택 임대사업자로 등록하면 취득세가 면제되거나 일부 감면된다. 전용 60㎡ 아래는 면제고 60∼85㎡는 취득세를 75%만 내면 된다.
재산세도 면제되거나 감면된다. 전용 40㎡ 아래는 면제다. 전용 40∼60㎡과 60∼85㎡는 각각 재산세를 50%, 75% 내면된다. 일반 임대사업자는 주택 임대사업자가 받는 혜택의 절반만 받는다. 사업자 등록을 하지 않는 경우와 같이 취득세 4.6%를 내야 한다. 재산세는 공시가격 60%를 과세표준으로 0.25%의 세율이 적용된다.
새 오피스텔은 건축비의 10%를 부가세로 내야 한다. 일반 임대사업으로 등록하면 부가세를 전부 돌려받는다. 임대사업자로 등록하지 않은 사람은 물론이고 주택 임대사업자도 부가세 환급 혜택은 없다. 사업자 등록이 세금을 줄이는 데 유리하지만 사업 의무기간이 있다는 것을 기억해야 한다. 주택 임대사업자는 의무기간이 5년, 일반 임대사업자의 임대 의무기간은 10년이다. 일반 임대사업자가 10년을 채우지 못하거나 임대 중간에 주거용으로 전환하면 남은 기간에 대해 부가가치세를 6개월당 5%를 내야 한다.

취득·재산세 감면 등
정부 세금 혜택 ‘팍팍’

▲외국인 렌탈사업 = 외국인들을 대상으로 하는 렌탈사업이 주목을 받고 있다. 국내 체류 외국인이 늘고 있고, 목돈 마련이 가능하며, 연체 위험이 적기 때문이다. 하지만 주거 선호지역 여부와 문화 등을 이해해야 한다. 외국인들은 소득공제 신청을 하지 않는 경우가 많아 집주인임대소득이 노출되지 않아 종합소득세 절감효과가 있다. 정부가 올초에 발표한 전·월세 과세 강화 방침으로 외국인 임대사업은 더 주목받고 있다.

▲지식산업센터 = 정부가 지식산업센터의 임대규제 철폐를 밝혀 수익형 부동산의 틈새 상품으로 주목을 받고 있다. 하지만 역세권 선호도가 높고 지역별 양극화가 심화되고 있다. 입주 직장인들의 근무환경을 위해 조망권·커뮤니티시설 등을 고려해야 한다. 임대사업 시 취득세(50%)·재산세(37.5%) 감면 혜택이 있다.
지식산업센터는 지난 2003년 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’이 제정되면서 입주기업들은 취득세와 재산세 등이 감면되고 정책자금대출을 통해 저리의 장기융자가 가능해졌다. 소자본 벤처기업들의 입주여건을 마련하기 위한 정부의 제도적 지원 덕분이다. 현재 입주기업들이 감면받는 취득세와 재산세는 각각 전체 부과세금의 50%와 37.5%. 지난해까지 각각 75%, 50%였던 감면율이 다소 낮아지긴 했지만 이 역시 무시할 수 없는 세제 감면혜택임에는 분명하다.

기준·조건 등
유불리 따져야

또 다른 호재도 있다. 지난해 8월 정부는 ‘네거티브 규제방식 확대 방안’을 내놓으며 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지한다고 밝혔다. 그동안 현행법상 개인은 임대를 목적으로 지식산업센터를 분양받을 수 없었지만, 이르면 올해 상반기 지식산업센터의 개별 사무실 임대가 가능해진다. 여기에 지식산업센터는 상대적으로 분양가와 임대료도 저렴해 건설사들에게도 인기가 많다. 현대건설·삼성물산·대우건설·GS건설 등 국내 내로라하는 대형 건설기업들이 지식산업센터 건립사업에 참여하기 시작했다.