‘새로운 길을 따라 투자하면 돈이 보인다’는 부동산 투자 격언이 있다. 뚫리는 길을 따라 ‘돈맥’이 흐르는 현상은 예나 지금이나 변함이 없다. 교통이 좋아지는 지역에는 개발이 활발해져 사람들이 몰려들고, 상권이 형성되어 상가나 건물의 가치가 오른다. 집값과 땅값도 덩달아 올라왔다.
‘전철=돈길’여전한 재테크 투자 공식
철도 깔리는 역세권 들썩들썩 상종가
서울 강남(강남·서초·송파구)을 최고의 주거 및 상업지역으로 끌어올린 것은 명문 학군 외에 잘 발달된 교통망의 역할이 컸다. 잘 발달된 간선도로와 지하철노선(9호선, 신분당선)이 ‘신 강남시대’를 열게 만든 일등공신 중 하나라는 얘기다. 시대는 변했지만 ‘길 따라 투자’라는 부동산 재테크 공식은 여전히 깨지지 않고 있다. ‘길의 힘’은 여전하다. 전철이 ‘돈길’이 되는 만큼 실수요나 투자자들은 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.
막강한 ‘길의 힘’
“교통이 곧 돈이다”
9호선 2단계 = 서울 강서권과 강남권을 가로지르는 ‘황금 노선’인 지하철 9호선의 2단계 구간 개통이 내년 상반기로 다가오면서 신설역 주변 부동산에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 새로 개통되는 구간은 강남구 논현동 차병원 사거리(926정거장)∼선정릉 사거리(927정거장)∼옛 차관아파트 사거리(928정거장)∼봉은사 사거리(929정거장)∼종합운동장(930정거장)까지로, 5개 역이 새로 들어선다.
아파트 단지들은 들썩이고 있다. 벌써부터 9호선 역세권 단지들이 상종가를 나타내면서 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 9호선 2, 3단계 개통에 따른 역세권 수혜단지는 8곳 정도로 꼽힌다.
대표적으로 마곡나루역이 부상하고 있다. 마곡나루역은 오는 2016년 개통될 인천공항철도 마곡역과 환승될 예정으로 급행열차가 정차될 예정이다. 이 경우 마곡나루역에서 강남권 신논현역까지 27분 만에 도착할 수 있다.
특히 마곡나루역은 여의도공원의 2배 크기인 보타닉파크(50만㎡)와 연결될 예정이다. 지난 5월 입주가 시작된 마곡지구의 경우 전용면적 85㎡ 이하가 입주하자마자 시세가 5억원을 돌파할 정도로 강세다. 마곡나루역이 걸어서 5분 거리인 엠밸리7단지 109㎡(이하 공급면적) 시세는 평균 6억원을 호가한다. 분양가가 4억4700만이었으니 입주프리미엄이 1억5000만원이상 붙은 셈이다.
마곡나루역과 함께 대표적인 역세권은 오륜역(가칭)과 보훈병원역(가칭)이다. 역세권 수혜단지는 둔촌주공 1∼4단지. 3단계 구간이 개통되면 직통으로 강남구 서초구 송파구에 접근할 수 있다. 또 올림픽공원역(5호선), 석촌역(8호선), 종합운동장역(2호선) 고속터미널역(3, 7호선)에서 환승해 강남권에 쉽게 접근할 수 있다.
둔촌주공은 강남권 재건축단지에서 ‘핫플레이스’다. 9월 거래량이 20건이 넘을 정도로 뜨겁다. 기존 개통 구간에선 9·1부동산 대책(재건축 연한 완화) 호재가 겹치면서 신목동역의 목동신시가지 1, 2단지도 수혜단지다. 9·1대책 이후 매도 호가가 3000만∼5000만원 오른 상태다. 당산브라운스톤 분양권과 상아, 현대 등 재건축 단지도 당산역 역세권 수혜단지로 꼽힌다.
2단계 개통구간에선 아크로힐스 논현(12월 입주예정)이 수혜단지다. 3단계 구간의 경우 관리처분인가를 앞두고 있는 가락시영이 8호선과 환승되는 석촌역이 그렇다. 재건축단지인 잠실우성4차와 잠실현대는 삼전사거리역(가칭)이 개통되면 걸어서 5분 이내 신역세권 단지가 된다.
성남∼여주 복선전철 = 판교역 상권도 기대감이 커지고 있다. 판교역 주변에 현대백화점이 들어오고, 성남∼여주 복선전철 노선이 뚫리면 상권이 확장될 것으로 보여서다. 경기도 광주지역 신설 역세권도 주목을 받을 전망이다. 광주는 한때 ‘제2의 분당’으로 각광받았다. 서쪽으로 분당과 붙어 있고 자연환경도 뛰어나기 때문이다. 하지만 2000년대 중반 판교신도시 개발과 금융 위기가 겹치면서 시장의 관심에서 멀어졌다.
내년부터 속속 완공
‘신 강남시대’ 개막
그랬던 광주가 다시 주목받고 있다. 아킬레스건이던 교통 여건이 크게 좋아졌다. 내년 하반기 처음으로 전철이 뚫린다. 이에 따라 길었던 집값 하락세가 멈추고 미분양도 속속 소진되고 있다. 성남 판교역과 이매역을 지나 광주, 이천, 여주로 이어지는 이 노선은 판교역 신분당선 환승을 통해 서울 강남역까지 한번에 이동할 수 있다. 특히 신설되는 9개역 가운데 4개 전철역(삼동역∼광주역∼쌍동역∼곤지암역)이 경기 광주시에 들어서면서 이 일대가 최대 수혜지로 꼽힌다.
신분당선 = 신분당선 연장구간 개통 수혜 상권도 눈길을 끈다. 강남권 접근성이 크게 개선되기 때문이다. 신분당선은 지난 2011년 10월 1차로 개통한 강남역∼분당 정자역 구간이 운행 중이고 연장구간이 차례로 개통을 앞두고 있다. 연장 1단계(정자역∼광교신도시) 구간은 2016년 2월 개통 예정이다. 2단계(광교신도시∼호매실) 구간은 2019년께 개통된다. 3단계(강남∼용산) 구간은 설계구상 단계를 밟고 있다.
신분당선 연장선이 개통하면 수도권 남부(용인, 광교신도시, 수원)에서 서울 강남까지 진입하는 데 걸리는 시간이 30분 안팎으로 크게 단축된다. 여기에 최근 광교신도시는 숙원사업으로 여기던 경기도청 이전이 탄력을 받을 전망이다. 경기도는 “경기도청 광교신도시 이전사업을 재개하며 올해 안에 설계를 마무리한다”고 밝혔다.
도는 올해 1차 추경에 신청사 설계비 11억원을 반영하고 기존에 편성된 20억원을 더해 31억원을 투입, 12월 말까지 설계를 마칠 계획이다. 연초부터 지금까지 설계작업이 중단됨에 따라 목표 시점보다 6개월 이상 늦은 2018년 상반기에 신청사를 완공할 수 있을 것으로 보인다. 또 앞으로 서울지하철 8호선 연장구간(모란차량기지∼봇들사거리∼판교역)이 판교역에서 신분당선과 환승될 예정이다. 판교역은 수도권 광역급행철도(GTX)와도 환승된다.
과거부터 신설역세권 일대는 수요가 두터워 상권, 학군도 빠르게 발전한다. 신분당선 연장구간인 분당 정자동∼광교신도시가 2016년 2월 개통되면 용인 수지, 광교, 판교 등 역세권 아파트값은 한 단계 상승할 가능성이 높다. 이와 관련 신분당선 노선 지역을 중심으로 올 하반기 가치투자자들이 주목해야 할 곳은 다음과 같다.
아파트 판교푸르지오그랑블·동천마을현대홈타운1차 = 판교신도시, 남부연장 1차(분당 정자동∼광교신도시) 신설 역 인근 아파트가 좋다. 판교신도시에는 현재 판교역이 개통돼 신분당선이 운행 중이며 판교역 주변 단지들은 특히 수요가 두텁다. 관심 단지로는 판교푸르지오그랑블, 백현마을2단지가 있다.
판교푸르지오그랑블은 948가구 규모의 대단지로 판교역 도보 2분 거리다. 입주는 2011년 7월. 121.33㎡의 매매가는 9억1000만∼9억9000만원, 전셋값은 6억∼6억5000만원선으로 전세를 끼면 5억원가량에 매입할 수 있다. 입주 초반 상한가는 10억5000만원선까지 기록했었다. 추후 신분당선 1차 연장구간 개통 및 시장 회복 등을 고려할 때 추가 상승여력이 있다.
백현마을2단지는 772가구 규모로 판교역을 이용할 수 있다. 입주는 2009년 12월. 108㎡ 매매가는 7억2000만∼8억원, 전셋값은 5억1000만∼5억4000만원선으로 전세를 끼면 3억원대에 매입할 수 있다. 2년 전 상한가가 8억5000만원선으로 역시 회복시장 등을 고려할 때 상승여력이 있다.
용인에서는 동천동, 풍덕천동 일대 신설 역세권 단지들이 좋다. 다만 이 지역은 준공된 지 10년 이상 된 단지들이 많기 때문에 준공이 조금이라도 늦은 단지나 브랜드가 있는 단지 등을 선택하는 것이 좋다.
2000년대 들어 관심서 멀어진
경기도 광주·용인 다시 주목
관심단지로 동천동 동천마을현대홈타운1차, 수진마을신명스카이뷰 등이 있다. 동천마을현대홈타운1차는 466가구로 2002년 4월 입주했다. 용인 수지 일대에는 현대홈타운 브랜드가 많아 브랜드 선호도가 높다. 동천역(가칭)과 불과 300m 거리에 있는 역세권 단지다.
122.31㎡의 매매가는 3억7000만∼4억4000만원, 전셋값은 2억8000만∼2억9000만원으로 전세를 끼고 1억5000만원선이면 매입할 수 있다. 2000년대 중반 최고가 5억7000만∼5억8000만원선을 기록했던 단지로 역 개통 후 4억원대 후반까지 상승이 가능할 것으로 전망된다.
동천동 수진마을신명스카이뷰는 2004년 입주해 이 일대에서 비교적 새 아파트에 속한다. 262가구 규모로 동천역(가칭)을 걸어서 이용할 수 있다. 92.56㎡의 매매가는 3억4500만∼3억7500만원선, 전셋값은 2억6500만∼2억7500만원으로 전세를 끼면 1억원대 매입이 가능하다. 112.4㎡의 매매가는 4억500만∼4억7500만원, 전셋값은 2억8500만∼3억1500만원으로 전세를 끼면 1억5000만∼1억6000만원선에 매입할 수 있다.
광교신도시에서 주목할 만한 단지는 광교 자연&힐스테이트, 광교1차e편한세상 등이다. 모두 올 12월이면 입주 2년차가 된다. 경기도청이 가깝고 경기도시공사, 광교테크노밸리 등을 걸어서 이용할 수 있다.
광교 자연&힐스테이트는 1764가구의 대단지 아파트로 광교신도시역(가칭)과 접한 역세권 단지다. 110㎡의 매매가는 5억4000만∼6억원, 전셋값은 3억4000만∼3억5000만원선으로 전세를 끼고 2억5000만∼3억원 정도면 매입할 수 있다.
광교1차e편한세상은 1970가구 규모로 광교신도시역(가칭) 역세권이다. 130㎡의 매매가는 6억5000만∼6억8000만원, 전셋값은 3억9000만∼4억원선으로 전세를 끼고 2억8000만∼3억원 정도면 매입할 수 있다.
수원 우만동 월드메르디앙은 2063가구의 대단지 아파트로 월드컵경기장역(가칭)을 걸어서 이용할 수 있다. 102.48㎡의 매매가는 3억3000만∼3억5000만원, 전셋값은 2억5500만∼2억7000만원선으로 1억원이면 전세를 끼고 매입할 수 있다.
분양권 래미안수지이스트파크·광교호반베르디움 = 용인 풍덕천동 래미안수지이스트파크는 845가구 규모로 2015년 11월 입주예정이다. 동천역을 걸어서 이용할 수 있다. 수지체육공원과 접해 있고 수지고등학교 등 학군도 좋다. 112.42㎡ 분양가는 4억3390만원이며 프리미엄이 3000만∼4000만원가량 형성됐다. 130.46㎡는 분양가 5억2600만원에 프리미엄은 3000만∼5000만원가량이다. 용인 수지 일대는 신규 아파트가 귀해 분양 당시 큰 인기를 끌었으며 입주 후 3∼4개월 내로 동천역(가칭)을 이용할 수 있게 된다.
판교신도시에는 백현동에 위치한 판교알파리움1단지, 2단지 분양권이 있다. 2015년 11월 입주예정으로 판교역과 인접해 있으며 판교테크노밸리를 걸어서 갈 수 있다. 1단지 180.34㎡는 분양가 10억9340만원에 프리미엄은 2억∼2억5000만원, 124.48㎡는 분양가 7억610만원에 프리미엄은 1억∼1억5000만원가량 형성됐다. 2단지 180.14㎡는 분양가 10억9340만원에 프리미엄은 2억∼2억5000만원가량이 형성됐다.
광교신도시에는 이의동 C1블록에 호반베르디움(주상복합)이 있다. 2015년 3월 입주예정으로 138.66㎡는 분양가 5억4530만원에 프리미엄이 3500만∼9000만원, 150.64㎡는 분양가 5억9250만원에 프리미엄 3000만∼7000만원이 형성됐다.
신규분양 래미안서초·서초푸르지오써밋 = 올 하반기 신분당선 라인에서 분양되는 곳은 강남역 역세권인 서초구 재건축 단지 2곳이다. 삼성물산은 서울 서초구 서초동 1332번지 서초우성3차를 재건축해 전용면적 59∼144㎡, 총 421가구를 짓는 래미안서초(우성3차)를 분양한다. 이 중 49가구가 일반분양이다. 신분당선과 서울지하철 2호선 환승역인 강남역 역세권에 자리해 강남역 대형상권이 가깝고 서이초, 서운중, 서초고 등의 학군도 좋다.
매매·전셋가↑
프리미엄도 형성
대우건설은 서울 서초구 서초동 1310번지 서초삼호아파트를 재건축해 전용면적 59∼120㎡, 총 907가구의 서초푸르지오써밋을 분양한다. 이 중 143가구가 일반분양이다. 강남역, 신논현역 역세권이며 강남역 상권을 걸어서 이용할 수 있다. 서초초, 서일중, 서초고 등의 학군도 좋다.
동문건설은 경기 수원시 인계동 153번지에 전용면적 59㎡, 총 392가구를 짓는 동문굿모닝힐을 분양한다. 월드컵경기장(가칭)역을 이용할 수 있으며, 인계3호공원과 수원 청소년문화공원 등이 가까워 산책, 운동 등을 하기 쉽다. 아주대학병원, 카톨릭성빈센트병원 등이 가깝다.
한화건설은 경기 용인시 상현동 산50번지에 전용면적 84㎡, 총 552가구를 짓는 용인상현한화꿈에그린을 분양한다. 신분당선 성복역(가칭)을 이용할 수 있다. 이마트에브리데이 등 대형마트가 가까워 이용하기 쉽다. 또한 산을 접하고 있어 쾌적하다.
