올해 부동산 분양시장에서 지역주택조합 아파트와 지식산업센터의 약진이 돋보인다. 조금이라도 저렴한 비용으로 내집 마련을 하려는 실수요자들에게 착한 가격을 앞세운 지역주택조합 아파트와 공급과잉으로 수익률이 떨어지고 있는 오피스텔이나 도시형 생활주택의 자리를 지식산업센터가 대신하고 있는 셈이다.

주택조합 아파트·지식산업센터 약진
지방서 서울·수도권으로 빠르게 확산

주로 지방을 중심으로 되살아난 지역주택조합 아파트가 서울·수도권으로 빠르게 확산되고 있다. 그동안 지역조합 아파트는 장기간 사업이 지연되는 등의 문제로 소비자의 외면을 받았지만 조합원 신청 자격이 완화됐다. 착한 가격으로 조합원 모집에 나서는 등 최근 1000〜2000여가구 이상 매머드급 대단지도 속속 등장하고 있다.

곳곳서 조합원 모집
매머드급 단지 등장

지역주택조합이란 무주택자나 소형주택(전용면적 60㎡ 이하)을 1채 소유하고 있는 지역주민이 자기집을 마련하기 위해 건설 예정세대수의 1/2 이상이 주택조합을 구성하고 집지을 땅을 매입해 등록업자와 공동으로 주택을 건립하는 제도다. 시행사 이익분, 토지금융비 등이 절감되므로 일반분양대비 저렴한 분양가로 주택을 구입할 수 있다는 장점이 있다.

서울 동작구 상도동에서는 ‘상도 스타리움’지역조합 아파트가 홍보관을 열고 조합원 모집에 나섰다. 지하철 7호선 장승배기역 초역세권 단지로 총 2300가구 대단지다. 동작구 신대방동 355 일대에서도 ‘동작 트인시아’조합주택 아파트(935가구)가 1차 조합원을 모집 중이다. 성동구 용답동 명문예식장 자리에 들어서는 364가구 규모의 ‘청계 현대아산’(가칭)도 지역조합 아파트로 최근 조합 설립 인가를 마쳤다.
경기 남양주시 화도읍 묵현리 일대에서는 이달 중 ‘남양주 화도 엠코타운’지역주택조합이 신규 조합원 모집을 시작한다. 지하 2층〜지상 33층 규모의 총 1602가구(전용 59〜84㎡)로 이뤄졌다. 현재 사업부지 매입이 끝났고, 시공은 현대엔지니어링이 맡을 예정이다. 경기 광주시 오포읍 문형리 일대에 들어서는 ‘오포 우림필유’지역주택조합도 조합원을 모집 중이다. 총 1028가구(전용 84㎡) 규모다.
조합원 모집이 사업 성공의 관건인 지역조합 아파트는 정부가 잇따라 규제완화책을 내놓으면서 활기를 띠고 있다. 작년 8월엔 조합원 모집이 가능한 지역 범위가 당초 사업지와 같은 시·군에서 시·도 거주(6개월 이상)자로 확대돼 조합원 모집이 수월해졌다.
올해 6월13일부터는 지역주택조합도 최대 25%가량은 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형을 공급할 수 있게 됐다. 조합원 추가 모집이 끝난 뒤 일부 잔여 주택을 일반분양으로 판매할 때 유리하다. 국토부는 무주택자나 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 1가구 소유자를 대상으로 한 조합원 자격도 전용 85㎡ 이하까지 확대할 방침으로 지역조합 아파트는 조합원이 50%만 모이면 조합 설립 후 사업계획 승인, 착공까지 절차가 간소해진다.
지역조합 아파트는 특정 지역 내 조합원끼리 땅을 사 아파트를 짓는 방식으로 대개 초기에 조합을 대행하는 시행사 등이 부지를 매입해 조합원을 모집하는 경우가 많다. 이때 조합원들은 적게는 수백만원에서 1000만원 안팎의 초기 운영비를 내고 아파트 건립 사업에 참여한다.
일반분양 아파트에 비해 이자 등 금융비용이 적은 것도 장점이다. 시행사나 조합 대행사 등이 가져가는 일정 수준의 수수료를 빼면 다른 아파트 사업처럼 조합이나 시공사가 이윤을 많이 남길 필요가 없어 땅값과 건축비 원가에 아파트를 제공한다. 조합원 입장에선 청약 통장이 필요 없고 초기에 동·호수 등을 우선 선택할 수 있어 좋다.
일반분양에선 경쟁률이 치열해 분양받기 어려운 소형 평형도 선점할 수 있다. 최대 장점은 주변 시세보다 10〜20%가량 저렴한 집값이다. 다만 재개발·재건축과 달리 초기에 투자금을 내고 중도금 무이자 등의 혜택이 별로 없고 조합원 모집이 안 되면 사업이 장기화되거나 추가 부담금이 늘어나는 것은 단점으로 꼽히고 있다.
지역주택조합 아파트의 최대 장점을 꼽으라면 뭐니 뭐니 해도 인근 시세보다 저렴한 ‘분양가격’이다. 사업초기부터 수요자들이 직접 조합원 자격으로 주택건설 프로젝트에 참여, 개발하는 방식이어서 사업절차가 간소하고 추가 금융비용을 절감할 수 있기 때문이다. 또 사업추진비와 분양 마케팅 비용을 최소화 할 수 있어 일반 건설사들이 직접 개발·분양하는 주택에 비해 최대 20〜30%가량 저렴한 비용으로 내집 마련이 가능하다.
최근 공급되는 매머드급 사업장들은 기존 대단지 아파트의 장점도 누릴 수 있을 전망이다. 대단지 아파트들은 전반적으로 커뮤니티, 조경, 편의시설, 기반시설 등이 잘 갖춰지며 공용관리비가 저렴하다. 그러나 지역주택조합은 조합원들이 시행사가 되기 때문에 가격이 저렴하다는 메리트는 있지만 그 만큼 주의할 점도 적지 않다.
토지 매입이 50%도 안 된 상태라면 사업이 장기적으로 진행된다거나 무산 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 기본적으로 토지사용승락서를 80% 이상 받은 단지인지 확인이 필요하고, 만약 조합설립인가를 받은 단지라면 바로 사업이 진행될 수 있기 때문에 안전하다고 볼 수 있다.
분양가가 저렴한 만큼 단지의 위치가 상대적으로 떨어질 가능성도 있다. 가격이 싼 만큼 입지와 단지 규모 등도 고려할 사항 중 하나다. 그렇다면 지역주택조합아파트와 일반분양 아파트의 차이점은 무엇일까.

지역주택조합 아파트는 내집 마련을 희망하는 사람들이 주택조합을 결성해서 토지 매입과 시공사 선정을 통해 저렴한 자금으로 땅을 사서 아파트를 짓는다. 개인들이 모여 조합을 만든 후 조합원을 모집하는데 조합원들이 낸 비용으로 토지를 계약하고, 건설회사에 돈을 주고 아파트를 짓게 하는 방식이다.
지역주택조합에서 가장 중요한 것은 조합원 확보다. 조합원이 제대로 모집되지 않으면 자금 충당이 어렵고, 사업 지연에 따른 피해는 고스란히 기존 조합원들이 떠안게 된다. 토지 매입 문제도 중요하다. 토지매입이 원활히 이루어지지 않는 사업장의 경우 토지매입에만 10년 이상 걸리는 경우도 있어 큰 손실을 볼 수 있다.
인·허가비, 개발 관련 부담금 등 여러 가지 항목의 생각지 못했던 추가부담금이라는 비용이 발생할 가능성도 있다. 시공하는 건설사가 믿을 만한 곳인지도 중요하다. 이밖에 초기 투자금 부담이 크고 사업 지연에 따라 목돈이 묶일 우려도 있다.

곳곳서 조합원 모집
매머드급 단지 등장

이처럼 지역주택조합 아파트는 사업이 진행됨에 따라 여러 가지 신경 써야 할 부분과 크고 작은 리스크를 떠안게 된다. 때문에 지역주택조합 아파트는 저렴한 비용으로 내집 마련의 기회를 얻을 수 도 있지만 꼼꼼히 체크해야 할 것들도 많다. 반대로 일반분양 아파트의 경우 지역주택조합에 비해 사업 지연에 대한 리스크가 적다. 중도금 대출 등을 통한 초기 투자비용도 상대적으로 적어 부담이 덜하고, 청약을 통해 원하는 평형대도 마음대로 고를 수 있다.
지식산업센터도 인기다. 수익률이 떨어지고 있는 오피스텔이나 도시형 생활주택의 자리를 지식산업센터가 대신하고 있다.
하지만 지식산업센터라고 무조건 잘 되는 것은 아니다. 부동산 시장에 영원한 강자는 없기 때문에 지식산업센터가 진화를 거듭하고 있다. 구로 및 가산디지털단지 등 기존 지식산업센터가 중소기업 위주로 첨단제조, 지식기반, 정보통신산업 등으로 입주 업종이 제한됐던 것과 달리 최근 분양되는 지식산업센터는 금융업, 서비스업 등으로 입주 가능 업종이 확대되고 있고, 1〜2인 소기업도 입주할 수 있는 작은 공간까지 규모도 다양하다.

대보건설은 서울 영등포구 문래동에서 지식산업센터 하우스디비즈 227실을 분양한다. 평균 분양가는 3.3㎡당 650만원대로 2016년 5월 입주예정이다. 지하 3층〜지상 14층의 오피스형 외관과 구조로 꾸며지며, 벤처와 소규모 창업자를 위해 전체의 60%(139실)를 전용 46~99㎡로 설계했다. 계약금 10%, 중도금 30% 무이자 조건에 입주시점에는 서울신용보증재단과 중소기업진흥공단을 통해 분양가의 80%까지 장기저리 융자도 받을 수 있다. 전체 분양면적의 20% 가량은 일반 업무시설(오피스)로 용도변경이 가능해 일반 사무실처럼 매매 및 임대를 할 수도 있다.
중소기업이 지식산업센터로 분양받으면 취득세(50%)와 재산세(37.5%)가 감면된다. 지식산업센터분양 자격요건은 제조업뿐 아니라 건축기술, 엔지니어링, 광고·디자인, 영화·방송 제작, 출판, 번역, 부동산 컨설팅, 학원, 연구시설 등 다양하다. 도림천역과 문래역(2호선) 양평역(5호선)을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치하고 있다. 서부간선도로와 올림픽도로가 인접해 영등포, 목동, 여의도를 10분대에 갈 수 있는 것도 장점이다. 벤처산업이 발달된 영등포벤처밸리, 서울디지털밸리 등과도 인접해 높은 업무효율도 기대된다.
송파구 문정지구 내 들어서는 ‘송파 유탑테크밸리’는 55.41㎡(약16평), 64.74㎡(약 19평) 66.64㎡(약20평형) 등 다양한 소형 크기 평형대가 많은 게 특징이다. 내부 계단을 통해 아래층과 위층을 하나의 공간처럼 연결해 공간을 넓고 더 다양하게 쓸 수 있도록 한 국내 최초 선택형 ‘듀플렉스(Duplex)’ 타입으로 지었다.
대우건설이 인천 송도신도시에 공급하는 ‘송도 스마트밸리’는 전 호실을 남향 위주로 배치해 바다를 조망할 수 있도록 했다. 보육시설, 세미나실, 대회의실, 체력단련실 등 다양한 입주사 편의시설을 갖췄다. SK건설이 서울 성수동 일대에 시공하는 ‘서울숲 SK V1 타워’는 특히 전체 호실에 발코니를 제공해 공간 활용도가 높다. 한강과 서울숲이 내려다보이는 옥상정원을 꾸몄다.
지식산업센터는 정부의 임대 제한 규제 완화 추진에 따라 호재를 맞고 있다. 정부는 지난해 말 지식산업센터 분양 대상을 기업으로만 한정하던 데서 개인도 임대목적으로 분양받을 수 있도록 법을 개정하겠다고 방침을 밝혔다. 최근 지식산업센터 상품 가운데는 10인 이하 소규모 창업자와 투자자를 위한 소형 상품이 많은 건 이 때문이다.
업종도 제조업뿐 아니라 건축기술, 광고, 디자인, 영화·방송제작, 출판, 번역, 부동산, 컨설팅, 학원 등 다양하게 확대되고 있어 수요층도 넓어질 것으로 보인다. 한 건설사 개발사업팀 부장은 “지식산업센터의 가장 큰 장점은 낮은 분양가와 안정적인 수익구조”라면서 “일반인이 임대목적으로 분양을 받을 수 있게 된다면 오피스텔과 오피스를 대체하는 수익형 투자상품으로 인기를 누릴 것”이라고 말했다.
다른 수익형 부동산과 비교할 때 지식산업센터의 장점은 많다. 일반적으로 분양가가 오피스텔, 오피스보다 10〜20% 저렴하며, 세제혜택(취득세 50%, 재산세 37.5% 감면)을 누릴 수 있다. 대부분 장기 임차로 공실 위험이 오피스텔이나 오피스보다 낮은 것도 장점이다.

‘영원한 강자 없다’
진화에 진화 거듭

관리비도 싸다. 3.3㎡당 관리비(1만원 이내)가 오피스(2만〜3만원)의 절반 이하다. 이에 따라 임대 수익률도 높은 편이다. 국민은행에 따르면 5월 서울지역 오피스텔 평균 임대 수익률은 5.6%를 나타낸 반면 지식산업센터는 7%대를 기록하고 있다.
한 부동산 전문가는 “지식산업센터도 다른 수익형 상품처럼 입지가 가장 중요하다”며 “비슷한 지역이라도 지하철역과의 거리 등에 따라 임차인 선호와 월 임대료 차이가 크므로 현장을 직접 찾아가 대중교통 상황, 주변 환경 등을 확인한 후 분양받는 게 좋다”고 조언했다.