[일요시사 취재1팀] 김민주 기자 = <일요시사>는 ‘일요신문고’ 지면을 통해 억울한 사람을 찾아 그들이 하고 싶은 말을 담고 있습니다. 어느 누구라도 좋습니다. <일요시사>는 작은 목소리에도 귀를 기울이겠습니다. 이번에는 허위 월세 계약으로 ‘강제퇴거’를 당해도 대책이 없는 월세 세입자의 사연입니다.
최근 전세 사기 이슈로 인해 전세보다 월세를 찾는 세입자 비중이 커지고 있다. KB부동산이 매월 발표하는 주택가격동향 시계열 자료에 따르면, 지난 1월 기준 서울 아파트 월세지수는 105.5를 기록했다. 이는 조사가 시작된 2015년 12월 이후 가장 높은 수치다. 지난해 1월 100을 기준으로 지난해 하반기부터 지수 상승세가 계속되고 있다.
임대 권한
반면 아파트 전세가격지수는 지난해 1월 100을 기준으로 지난 1월 94.3까지 떨어졌다. 이 같은 하락세는 지난해 4분기부터 더욱 심화되고 있다.
지난달 30일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 올해 1분기 서울의 전용면적 60㎡(소형) 오피스텔 월세 거래(순수 전세 제외) 9954건 중 1071건(10.8%)은 월세가 100만원 이상인 것으로 집계됐다.
이는 국토부가 관련 통계를 공개한 2011년 이후 1분기 기준 역대 최대치다.
월세 100만원 이상인 서울 소형 오피스텔의 1분기 거래량은 2011년 24건에 불과했다. 이후 2017년 174건으로 꾸준히 늘다가 지난해 560건으로 증가한 뒤 올해 1000건을 돌파한 것이다.
전세를 피해 월세 계약을 하면 과연 부동산 사기에 안전할까? 정답은 ‘아니오’다. 지난 1월, 집을 구했다는 A씨는 전세 사기를 피해 안전하게 집을 계약하기 위해 월세 집을 구했지만 사기당했다. 그는 지난 1월31일, 월세 매물을 구하기 위해 부동산 어플을 이용해 공인중개사에게 연락했다.
공인중개사는 A씨에게 “내일 바로 월세 매물을 보자. 방이 엄청 저렴하고 신축 건물이어서 보는 사람이 즉시 가져갈 집”이라고 설명했다. 방은 실제보다 더 좋았다. 공인중개사는 A씨에게 “이런 집은 찾을 수도 없다”고 말했고, A씨는 바로 계약을 진행했다.
보증금 1000만원에 월 70만원
계약 2개월 뒤 “신탁 부동산”
월세 계약은 건물 내 분양사무실서 진행됐다. 위탁자와 부동산 중개인이 같이 계약을 진행했다. 계약 당시 계약금인 보증금 총 1000만원의 10%인 100만원을 위탁자 통장으로 이체했고 계약을 체결했다. 잔금은 입주하는 날 보내기로 했다. 월세 금액은 70만원이다.
A씨는 집에 만족했다. 그렇게 입주 후 살고 있었는데 지난 3월, 건물에 현수막이 붙었다. 현수막에는 “건물 유치권을 행사한다”는 것이었다. 승강기에는 운행 정지(유효기간 경과) 스티커가 붙어 있었다.
‘뭔가 잘못됐다’고 느낀 A씨는 전문가에게 자문을 얻은 뒤 부동산 등기부등본을 열람했다. 건물은 ‘㈜○○신탁’ 신탁회사로 소유권이 이전돼있었다. 또 신탁원부 발급을 받으니 ▲위탁자(부동산 소유자) ▲신탁자(부동산 실제 권리자) ▲수익자가 모두 다르게 돼있었고, 신탁원부에는 ‘위탁자는 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의 없이 신탁부동산을 대상으로 임대차 행위를 할 수 없다’고 기재돼있었다.
A씨와 계약한 사람은 위탁자가 계약을 진행한 것 자체가 허위계약이 되며, 원칙적으로도 위탁자는 임대 권한이 없었다.
A씨가 이 문제에 대해 위탁자에게 전화하자 위탁자는 “수탁자에게 임대차 계약 동의서를 받을 수 없어서 보증금을 기존보다 싸게 내놓은 것”이라며 “만약 동의서를 받을 수 있었으면 보증금을 3000만원으로 올렸을 것이다. 공인중개사한테는 이런 조항에 합의한 사람만 중개해달라고 이미 고지했다”고 설명했다.
하지만, A씨가 집을 계약할 때 공인중개사는 이 같은 설명이나 고지를 하지 않았다. 등기부등본이나 신탁원부 등에 대한 서류를 보여주거나 설명해주지도 않았다.
‘건물 유치권 행사’ 신탁사로 소유 이전
‘최우선변제권’ ‘퇴거명령 보호’ 불가
A씨는 “전입신고와 확정일자를 받고 난 뒤 안전하다고 생각했다. 나는 소액임차인이고, 소액임차인은 문제가 생겨도 나라서 최우선변제권을 주니까. 그러나 신탁 건물은 계약 자체가 복잡하다. 이런 상황의 집인 걸 알면 누가 계약을 진행하겠나? 전세 사기가 극성이라 당하지 않으려고 월세 계약을 했는데 황당하다”고 황당해했다.
이어 “중개인은 아직도 부동산 어플을 통해 매물을 올려 손님을 모집하고 다른 피해자를 양성하고 있다. 신탁된 부동산을 위탁자가 신탁자 동의 없이, 중개인과 공모해 임대차계약을 체결해 보증금을 편취했다”며 “나는 보증금 1000만원에 대한 어떤 보호 조치를 받을 수 없고, 소유자인 신탁회사의 명도청구에 대항할 수 없으며 퇴거 명령 시 보호를 받을 수 없다”고 호소했다.
결국 공인중개사가 중개비를 받기 위해 허위계약 체결을 주도한 것으로, A씨에게 알려줘야 할 기본적인 정보를 고지하지 않았다. 신탁회사와 관련된 내용을 포함해 ▲위탁자는 임대 권한이 없다는 내용 ▲신탁원부 ▲등기부등본 ▲설명서 ▲사전승낙 등을 고지받지 못했다.
물론 지금 당장 A씨에게 거주 문제는 없다. 하지만 A씨가 사인을 하지도 않은 신탁원부(특약사항)에는 ‘신탁계약 체결 전에 위탁자와 임차인 간에 체결한 임대차계약은 그 상태로 유효하며 위탁자는 임대차계약서 사본을 첨부한 임대차 확인서를 수탁자에게 제출해야 한다’거나 ‘위탁자가 임의로 체결한 임대차계약은 수탁자에게 그 효력을 주장하지 못하며, 수탁자에게 손해가 발생하는 경우에는 위탁자가 배상해야 한다’ 등의 조항들이 적혀 있다.
전문가는 문제 해결에 어려움을 토로했다.
중개인 나몰라라
한 부동산 전문 변호사는 “신탁등기된 부동산은 일반 부동산보다 권리관계가 복잡한 편이라 임대차계약을 체결할 때 각별한 주의가 필요하다”며 “일반적인 임대차 계약 관계는 임대인, 임차인이 당사자가 되는데, 신탁등기가 설정된 임대차계약의 경우에는 위탁자, 수탁자(일반적인 신탁회사), 수익자, 임차인이 당사자가 된다. 수탁자가 아닌 위탁자와 임대차계약을 체결하면 임대차계약의 효력 자체가 부정될 수 있다”고 말했다.
그는 “이런 경우 당연히 우선변제권이나 최우선변제권을 주장할 수 없다. 보통 신탁회사의 동의를 받는데 그렇다고 해서 보증금이 보호되는 것도 아니다. 최근 신탁등기를 악용한 사기도 기승을 부리고 있다”고 설명했다.
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