<일요신문고 - 억울한 사람들> 허위 월세 계약한 세입자

  • 김민주 기자 alswn@ilyosisa.co.kr
  • 등록 2023.05.11 09:18:01
  • 호수 1426호
  • 댓글 0개

전세 사기에 가린 ‘월세 사기’

[일요시사 취재1팀] 김민주 기자 = <일요시사>는 ‘일요신문고’ 지면을 통해 억울한 사람을 찾아 그들이 하고 싶은 말을 담고 있습니다. 어느 누구라도 좋습니다. <일요시사>는 작은 목소리에도 귀를 기울이겠습니다. 이번에는 허위 월세 계약으로 ‘강제퇴거’를 당해도 대책이 없는 월세 세입자의 사연입니다.

최근 전세 사기 이슈로 인해 전세보다 월세를 찾는 세입자 비중이 커지고 있다. KB부동산이 매월 발표하는 주택가격동향 시계열 자료에 따르면, 지난 1월 기준 서울 아파트 월세지수는 105.5를 기록했다. 이는 조사가 시작된 2015년 12월 이후 가장 높은 수치다. 지난해 1월 100을 기준으로 지난해 하반기부터 지수 상승세가 계속되고 있다.

임대 권한

반면 아파트 전세가격지수는 지난해 1월 100을 기준으로 지난 1월 94.3까지 떨어졌다. 이 같은 하락세는 지난해 4분기부터 더욱 심화되고 있다.

지난달 30일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 올해 1분기 서울의 전용면적 60㎡(소형) 오피스텔 월세 거래(순수 전세 제외) 9954건 중 1071건(10.8%)은 월세가 100만원 이상인 것으로 집계됐다.

이는 국토부가 관련 통계를 공개한 2011년 이후 1분기 기준 역대 최대치다. 


월세 100만원 이상인 서울 소형 오피스텔의 1분기 거래량은 2011년 24건에 불과했다. 이후 2017년 174건으로 꾸준히 늘다가 지난해 560건으로 증가한 뒤 올해 1000건을 돌파한 것이다.

전세를 피해 월세 계약을 하면 과연 부동산 사기에 안전할까? 정답은 ‘아니오’다. 지난 1월, 집을 구했다는 A씨는 전세 사기를 피해 안전하게 집을 계약하기 위해 월세 집을 구했지만 사기당했다. 그는 지난 1월31일, 월세 매물을 구하기 위해 부동산 어플을 이용해 공인중개사에게 연락했다.

공인중개사는 A씨에게 “내일 바로 월세 매물을 보자. 방이 엄청 저렴하고 신축 건물이어서 보는 사람이 즉시 가져갈 집”이라고 설명했다. 방은 실제보다 더 좋았다. 공인중개사는 A씨에게 “이런 집은 찾을 수도 없다”고 말했고, A씨는 바로 계약을 진행했다. 

보증금 1000만원에 월 70만원
계약 2개월 뒤 “신탁 부동산”

월세 계약은 건물 내 분양사무실서 진행됐다. 위탁자와 부동산 중개인이 같이 계약을 진행했다. 계약 당시 계약금인 보증금 총 1000만원의 10%인 100만원을 위탁자 통장으로 이체했고 계약을 체결했다. 잔금은 입주하는 날 보내기로 했다. 월세 금액은 70만원이다.

A씨는 집에 만족했다. 그렇게 입주 후 살고 있었는데 지난 3월, 건물에 현수막이 붙었다. 현수막에는 “건물 유치권을 행사한다”는 것이었다. 승강기에는 운행 정지(유효기간 경과) 스티커가 붙어 있었다. 

‘뭔가 잘못됐다’고 느낀 A씨는 전문가에게 자문을 얻은 뒤 부동산 등기부등본을 열람했다. 건물은 ‘㈜○○신탁’ 신탁회사로 소유권이 이전돼있었다. 또 신탁원부 발급을 받으니 ▲위탁자(부동산 소유자) ▲신탁자(부동산 실제 권리자) ▲수익자가 모두 다르게 돼있었고, 신탁원부에는 ‘위탁자는 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의 없이 신탁부동산을 대상으로 임대차 행위를 할 수 없다’고 기재돼있었다. 


A씨와 계약한 사람은 위탁자가 계약을 진행한 것 자체가 허위계약이 되며, 원칙적으로도 위탁자는 임대 권한이 없었다.

A씨가 이 문제에 대해 위탁자에게 전화하자 위탁자는 “수탁자에게 임대차 계약 동의서를 받을 수 없어서 보증금을 기존보다 싸게 내놓은 것”이라며 “만약 동의서를 받을 수 있었으면 보증금을 3000만원으로 올렸을 것이다. 공인중개사한테는 이런 조항에 합의한 사람만 중개해달라고 이미 고지했다”고 설명했다.

하지만, A씨가 집을 계약할 때 공인중개사는 이 같은 설명이나 고지를 하지 않았다. 등기부등본이나 신탁원부 등에 대한 서류를 보여주거나 설명해주지도 않았다. 

‘건물 유치권 행사’ 신탁사로 소유 이전
‘최우선변제권’ ‘퇴거명령 보호’ 불가

A씨는 “전입신고와 확정일자를 받고 난 뒤 안전하다고 생각했다. 나는 소액임차인이고, 소액임차인은 문제가 생겨도 나라서 최우선변제권을 주니까. 그러나 신탁 건물은 계약 자체가 복잡하다. 이런 상황의 집인 걸 알면 누가 계약을 진행하겠나? 전세 사기가 극성이라 당하지 않으려고 월세 계약을 했는데 황당하다”고 황당해했다. 

이어 “중개인은 아직도 부동산 어플을 통해 매물을 올려 손님을 모집하고 다른 피해자를 양성하고 있다. 신탁된 부동산을 위탁자가 신탁자 동의 없이, 중개인과 공모해 임대차계약을 체결해 보증금을 편취했다”며 “나는 보증금 1000만원에 대한 어떤 보호 조치를 받을 수 없고, 소유자인 신탁회사의 명도청구에 대항할 수 없으며 퇴거 명령 시 보호를 받을 수 없다”고 호소했다.

결국 공인중개사가 중개비를 받기 위해 허위계약 체결을 주도한 것으로, A씨에게 알려줘야 할 기본적인 정보를 고지하지 않았다. 신탁회사와 관련된 내용을 포함해 ▲위탁자는 임대 권한이 없다는 내용 ▲신탁원부 ▲등기부등본 ▲설명서 ▲사전승낙 등을 고지받지 못했다.

물론 지금 당장 A씨에게 거주 문제는 없다. 하지만 A씨가 사인을 하지도 않은 신탁원부(특약사항)에는 ‘신탁계약 체결 전에 위탁자와 임차인 간에 체결한 임대차계약은 그 상태로 유효하며 위탁자는 임대차계약서 사본을 첨부한 임대차 확인서를 수탁자에게 제출해야 한다’거나 ‘위탁자가 임의로 체결한 임대차계약은 수탁자에게 그 효력을 주장하지 못하며, 수탁자에게 손해가 발생하는 경우에는 위탁자가 배상해야 한다’ 등의 조항들이 적혀 있다.

전문가는 문제 해결에 어려움을 토로했다.

중개인 나몰라라

한 부동산 전문 변호사는 “신탁등기된 부동산은 일반 부동산보다 권리관계가 복잡한 편이라 임대차계약을 체결할 때 각별한 주의가 필요하다”며 “일반적인 임대차 계약 관계는 임대인, 임차인이 당사자가 되는데, 신탁등기가 설정된 임대차계약의 경우에는 위탁자, 수탁자(일반적인 신탁회사), 수익자, 임차인이 당사자가 된다. 수탁자가 아닌 위탁자와 임대차계약을 체결하면 임대차계약의 효력 자체가 부정될 수 있다”고 말했다.

그는 “이런 경우 당연히 우선변제권이나 최우선변제권을 주장할 수 없다. 보통 신탁회사의 동의를 받는데 그렇다고 해서 보증금이 보호되는 것도 아니다. 최근 신탁등기를 악용한 사기도 기승을 부리고 있다”고 설명했다.

<alswn@ilyosisa.co.kr>

 



배너






설문조사

진행중인 설문 항목이 없습니다.



‘12·3 비상계엄 수사’ 스텝 꼬이는 내막

‘12·3 비상계엄 수사’ 스텝 꼬이는 내막

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 12·3 비상계엄 시태를 수사하는 검찰과 공수처의 스텝이 꼬이고 있다. 국무위원들에 대한 내란죄 적용 여부를 두고 법리 검토에 나섰으나 예상보다 오랜 시간이 걸리고 있다. 직권남용 미수도 문제다. 현행법상 처벌이 불가하다. 비상식적 지시와 명령을 내린 혐의를 받는 전·현직 장관들의 신병을 확보하기 이전부터 사건이 꼬이는 모양새다. 윤석열 대통령의 검찰 공소장에는 이상민 전 행정안전부 장관을 포함한 국무위원들의 그릇된 판단이 적나라하게 적시돼있다. 윤 대통령의 지시를 이행했다면 내란 동조 또는 직권남용 혐의를 받는다는 게 법조계의 분석이다. 그러나 지시를 듣기만 했다면 다르다. ‘미수’에 그치기에 처벌이 어려울 수 있다는 관측이 지배적이다. 증언 거부 모르쇠로 <일요시사>가 입수한 윤 대통령의 공소장에 따르면, 그는 이 전 장관에게 특정 언론사와 여론조사 업체 봉쇄 및 단전·단수를 지시했다. 이 전 장관은 경찰 조사에서 이 내용은 빼놓고 진술했다. 단전·단수 지시 의혹에 대한 국회 질의에도 증언을 거부한 채 ‘모르쇠’로 일관했다. 윤 대통령은 지난해 12월3일 비상계엄 선포 국무회의를 소집한 자리서 집무실로 들어온 이 전 장관에게 ‘24시경(자정에) <경향신문> <한겨레신문>, MBC, JTBC, 여론조사 꽃을 봉쇄하고 소방청을 통해 단전, 단수하라’는 내용이 기재된 문건을 보여주는 등 계엄 선포 이후 조치사항을 지시했다. 이 전 장관은 이에 포고령이 발령된 직후인 3일 밤 11시34분 조지호 경찰청장에게 전화해 경찰의 조치 상황 등을 확인한 다음 3분 뒤 허석곤 소방청장에게 전화해 “자정쯤 <경향신문> <한겨레신문>, JTBC·MBC, 여론조사 꽃에 경찰이 투입될 것인데 경찰청서 단전·단수 협조 요청이 오면 조치해줘라”라고 지시했다. 허 청장은 소방청 차장에게 같은 지시사항을 전달했다. 공소장 내용은 경찰이 확보한 이 전 장관의 진술과 대조적이다. 이 전 장관은 지난해 12월16일 경찰청 국가수사본부 특별수사단(단장 우종수 본부장) 조사에서 조 청장과 허 청장에게 연이어 전화한 사실은 인정하면서도 따로 지시를 내린 건 없다고 주장했다. 이 전 장관은 “지금 어떤 상황인지 물어보려 조 청장에게 전화했는데, (전화를 받은 조 청장이)다른 누구와 대화하는 것 같았다”며 “아무 응답이 없어 조금 기분이 나빠서 대화도 전혀 하지 못한 채 제가 일방적으로 끊었다”고 했다. 또 “이후 소방청장에게 전화해 ‘사건 사고 들어온 것이 있느냐? 때가 때인 만큼 국민 안전을 각별히 챙겨달라’고 했다”고 설명했다. 이 전 장관은 ‘사전에 대통령이나 국방부 장관으로부터 비상계엄에 관한 준비나 필요한 조치를 지시받은 사실이 있느냐’는 취지의 경찰 질문에도 “전혀 없다”고 답한 것으로 알려졌다. 윤, 이상민에 특정 언론사 단전·단수 지시 범죄 시도했는데 실패 미수범 처벌 불가? 윤 대통령은 계엄 선포 전 한덕수 국무총리와 조태열 외교부 장관, 최상목 대통령 권한대행 부총리 겸 기획재정부 장관 등의 만류에도 “종북 좌파들을 이 상태로 놔두면 나라가 거덜나고 경제든 외교든 아무것도 안 된다. 국무위원의 상황 인식과 대통령의 상황 인식은 다르다. 돌이킬 수 없다”고 말하며 계엄을 강행했다. 이후 조 장관에게 ‘재외공관을 통해 대외 관계를 안정화시켜라’는 내용이 기재된 문서를 건넸다. 윤 대통령 곁을 거의 내내 지켰던 김용현 전 국방부 장관은 윤 대통령 탄핵 심판에 첫 증인으로 출석해 “최 대행에게 전달된 ‘비상입법기구’ 쪽지와 조태열 장관에게 건넨 문건 외에도 한덕수 총리와 이 전 장관 등에게도 쪽지를 줬다”고 주장했다. 그러나 국무위원 대다수는 윤 대통령이 최 대행과 조 장관에게 쪽지를 주는 걸 보지 못했고 윤 대통령으로부터 문건을 받지 못했다는 입장이다. 고위공직자범죄수사처(이하 공수처)는 내란죄 수사와 연결된 직권남용 혐의 관련자들에 대한 수사에 애를 먹었다. 공수처는 비상계엄 사태와 관련해 윤 대통령의 내란 우두머리(수괴) 및 직권남용권리행사방해 혐의를 ‘공소제기 요구’ 의견으로 검찰에 이첩한 후 이 전 장관의 직권남용 혐의에 대한 법리 검토에 집중했다. 공수처는 이 전 장관 수사 역시 직권남용 혐의를 고리로 내란중요임무종사 혐의 등을 적용할 수 있는지 검토했다. 서초동 한 변호사는 “공수처는 내란죄에 대한 직접수사 권한이 없다. 직권남용 혐의가 성립되는가 여부를 검토해도 수사에 부담이 됐을 것”이라고 말했다. 직권남용죄는 범죄를 시도해 성공한 기수범 외 범죄를 시도했지만 실패한 미수범에 대해서는 별도 처벌 규정을 두고 있지 않다. 갈리는 의견들 실제 단전·단수 의혹의 경우 이 전 장관에게 직권남용 혐의를 적용해 처벌할 수 있을지에 대해서는 의견이 갈린다. 허석곤 소방청장은 지난달 13일 국회서 이 전 장관으로부터 “특정 몇 가지 언론사에 대해 경찰청 쪽에서 (단전·단수)요청이 있으면 협조하라”는 지시를 받았다고 밝혔지만, 어떤 조치도 하지 않았다고 강조했다. 결과적으로 공수처는 이 전 장관 사건을 다시 경찰에 이첩했다. 경찰 국가수사본부(이하 국수본) 비상계엄 특별수사단 관계자는 지난 3일 브리핑을 통해 “계엄 선포 당시 언론사 단전·단수 의혹을 포함해 경찰이 이 전 장관 사건을 넘겨받아 조사하기로 공수처와 협의했다”며 이같이 밝혔다. 국수본 관계자는 “공수처로부터 자료를 받아 분석하고, 이 전 장관에 대한 소환 등을 진행할 예정”이라고 설명했다. 국수본은 지금까지 계엄 사태와 관련해 이 전 장관을 포함해 총 53명을 피의자로 입건했다. 이 중 당정 관계자는 28명, 군 20명, 경찰 5명 등이다. 지금까지 8명을 검찰에 송치했고 11명을 공수처 및 군 검찰에 이첩했다. 노상원 전 정보사령관의 별동대 성격인 사조직 ‘수사2단’ 의혹을 받는 방정환 2기갑여단장과 구삼회 국방부 혁신기획관도 지난달 22일 검찰에 송치했다. 공수처는 경찰에 한 총리와 이 전 장관의 사건을 이첩한 데 이어 검찰에도 이 전 장관 사건을 이첩했다. 한 총리 사건을 재이첩하는 이유에 대해선 “중복 수사 방지 차원”이라고 설명했다. 경찰이 지난해 12월 한 총리 조사를 한 차례 진행하고 계속 수사 중인 점을 고려한 것으로 풀이된다. 공수처가 사건을 다시 넘긴 것을 두고 법조계에선 거센 비판이 나오고 있다. 윤 대통령 체포·구속에 전념한다며 속도를 내지 못하던 이 전 장관 사건도 결국 별다른 성과 없이 돌려보냈기 때문이다. 지난달 14일 허석권 소방청장 등 소방청 간부들을 조사한 게 사실상 전부였다. 이 전 장관 조사도 이뤄지지 않았다. 실제로 공수처는 내란죄 수사권이 없다는 지적에도 직권남용죄의 ‘관련 범죄’로 수사할 수 있다며 윤 대통령 사건을 건네받으면서 논란만 키웠다. 헌정사상 처음으로 현직 대통령을 구속했지만, 이후엔 성과도 내지 못한 채 후 사건을 검찰에 돌려보냈다. 진행은 했는데… 윤 대통령에 대한 1차 체포영장 집행에 실패하자 경찰과 협의도 없이 “집행을 경찰에 일임하겠다”고 밝혔다가 하루 만에 철회하기도 했다. 공수처 관계자는 이첩 요청해서 받은 사건을 다시 돌려보내며 두 피의자에 대한 수사가 지체됐다는 비판에 대해 “이 전 장관의 단전·단수 의혹이 국회서 불거지자마자 관련자 진술을 받았고 자료도 검토했기 때문에 지체됐다고 생각하지 않는다”고 일축했다. 두 수사기관에 각각 사건을 반환하는 이유에 대해선 “경찰은 사건을 이첩할 때 3가지 혐의를 적시한 반면, 검찰은 군형법상 반란 혐의를 포함해 8가지 혐의를 이첩했다”며 “검찰이 보는 혐의점이 많고 현재 군 검사들이 함께 수사하는 검찰 비상계엄 특별수사본부가 반란 혐의를 수사하는 게 맞다고 판단했다”고 설명했다. 공수처는 비상계엄 태스크포스(TF)를 유지하며 경찰 간부 등 남은 수사 대상에 대한 수사에 총력을 모으기로 했다. 경찰이 공수처에 이첩한 피의자 총 15명 중 경찰 간부는 조 청장, 김봉식 전 서울경찰청장, 김준영 경기남부경찰청장(치안정감), 목현태 전 국회경비대장(총경) 등이다. 조 청장과 김 전 청장은 이미 구속 기소된 상태인 만큼, 김 청장과 목 전 대장만 남았다. 공수처 관계자는 “경찰 간부는 저희가 직접 기소할 수도 있어서 최선을 다해 수사력을 모을 계획”이라고 말했다. 공수처는 경무관 이상 경찰 공무원에 대한 기소권을 갖는다. 공수처로부터 사건을 넘겨받은 검찰 비상계엄 특별수사본부(본부장 박세현 서울고검장)는 국무위원들과 군·경찰 간부들을 상대로 내란죄 적용 여부를 검토하고 있다. 형법상 내란죄는 ‘우두머리’ ‘중요임무종사’ ‘부화수행’ 3단계로 구분해 처벌할 수 있다. 공수처, 사건 검경 재이첩 “시간만 날려” 중요임무종사·부화수행 혐의 적용 관건 나머지 수사는 ‘부화수행하거나 단순히 폭동에만 관여한 자’에 대한 처리가 핵심이 될 것으로 보인다. 검찰은 피의자들이 계엄을 위헌·위법이라고 인식했는데도 적극적으로 막지 않거나 가담했는지 확인할 방침이다. 우선 검찰은 윤 대통령이 계엄 선포 직전 소집한 국무회의에 참석한 국무위원 11명을 수사선상에 올려놨다. 검찰은 한 총리, 최 대행(당시 경제부총리 겸 기획재정부 장관), 조 장관 등이 계엄에 반대했다고 보고 있다. 국무회의 자체도 윤 대통령이 일방적으로 계엄을 통보했을 뿐 실질적 논의도 없었던 데다 회의록도 없을 만큼 졸속으로 진행됐다고 판단했다. 하지만 이들이 계엄에 대한 후속 조치나 사전 준비를 지시한 사실이 드러나면 부화수행이나 내란중요임무종사 혐의를 적용할 수 있다. 검찰은 최근 정성우 전 국군방첩사령부 1처장을 비롯한 군 중간급 간부들을 피의자 신분으로 전환했다. 정 전 처장은 여인형 전 방첩사령관이 중앙선거관리위원회 서버 확보를 지시하자 군법무관 회의를 거쳐 강하게 반대 의견을 냈다고 항변했다. 방첩사 병력을 출동시키긴 했지만 고무탄총·가스총만 가진 사실상 비무장 상태로, ‘선관위 청사 내부에는 들어가지 말라’고 지휘한 것으로 조사됐다. 검찰은 ‘정치인 체포조’ 지원 의혹에 연루된 경찰 간부들도 피의자로 입건해 지난달 31일 압수수색했다. 이들이 방첩사의 요청을 받고 체포조 지원을 지시하거나 묵인했다고 의심하고 있다. 의혹이 사실로 확인되면 고위직은 내란중요임무종사 혐의로, 중간직은 부화수행 혐의로 기소될 가능성이 크다. 경찰은 국회 주변 계엄령 위반자 체포인 줄 알았지 특정 정치인 체포인 줄 몰랐다는 입장이다. 머리 아픈 남은 수사 부장검사 출신 한 변호사는 “부화수행 혐의를 어떤 사람에게 적용해야 할지가 고비가 될듯하다. 계엄 관련 위헌·위법한 지시를 거부하지 못한 이들에 대해서는 형사 처벌로 받을 수 있는 문제도 고려 대상이다. 일부 참작되는 부분이 있을 것”이라고 분석했다. 내란죄가 중대범죄인 만큼 부화수행도 5년 이하의 징역이나 금고에 처해진다. 공무원·군인은 금고 이상의 형이 확정되면 파면되고 연금이 절반으로 깎인다. <hounder@ilyosisa.co.kr>