아파트 규제와 초저금리 바람을 타고 인기를 끌었던 수익형 부동산에 규제가 가해지면서 호불호가 갈리고 있다. 오피스텔에 이어 반짝 인기를 끌었던 생활(형)숙박시설(레지던스)도 규제 강화 소식이 전해지면서 청약 열기가 식을 가능성이 높아지고 있다. 

한동안 함박웃음을 짓던 오피스텔 시장엔 먹구름이 가득하다. 오피스텔은 지난 6월17일 부동산 대책으로 투기과열지구 및 조정대상지역 내 신규 공급되는 100실 이상 오피스텔에 대해 분양권 전매 제한을 강화하면서 청약 열기가 한풀 꺾였다.

설상가상
후속 조치

한국감정원 청약홈에 따르면 모집공고일 기준 올해 상반기 전국에 공급된 오피스텔 분양 물량은 32개 단지, 총 1만5940실로 집계됐다. 접수된 청약은 30만4849건으로, 평균 경쟁률은 19.12대 1에 달했다. 반면 규제 발표 직후인 3분기 공급된 6850실(14개 단지)은 5만1747건의 청약이 접수돼 평균 경쟁률이 7.55대 1에 불과했다.

설상가상으로 정부가 7월10일 부동산 대책의 후속 조치로 마련한 지방세법 개정안이 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하면서 직격탄을 맞았다. 여기에 코로나19로 인한 경기 위축으로 업무용 오피스텔에 대한 공실 우려 또한 커지면서 미분양이 속출하고 있다.

정부가 7월10일 발표한 부동산 대책은 다주택자의 취득세, 종합부동산세, 양도세 등 세제를 강화하는 내용을 담고 있다. 오피스텔은 상대적으로 규제가 덜해 주거용 부동산 대체 상품으로 인기를 끌었다. 하지만 지난 8월12일부터 후속 입법인 지방세법 개정안이 시행되면서 상황이 달라졌다. 이날 이후 매수한 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되면서 세율이 중과된다. 조정대상지역에서 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%가 적용된다. 비조정대상지역에서 2주택자까지는 1∼3%, 3주택은 8%, 4주택 이상은 12%를 적용한다. 

여기에 경기 위축으로 인한 공실 우려가 커지면서 업무용 오피스텔 거래량도 감소했다. 한국감정원에 따르면 지난 7월 1만8992건까지 급증했던 오피스텔 거래량은 8월 1만3027건, 9월 1만2106건으로 감소했다. 서울에서는 8월 2882건, 9월 2553건으로 7월 5531건 대비 절반가량으로 줄었다.

초저금리 바람 타고 인기
수익형 상품도 호불호 갈려

생활숙박시설도 규제의 화살을 피하기 어려울 전망이다. 지금까지 생활숙박시설은 건축법, 주택법이 아닌 공중위생관리법을 적용받아 분양 때 청약통장이 필요 없고 전매제한, 주택담보대출비율(LTV)과 같은 대출규제도 받지 않았다. 하지만 앞으로 생활숙박시설 관리, 감독 강화 움직임에 따라 현재 숙박시설의 주택사용을 막기 위해 전입신고 불가가 예상된다. 이에 따른 전세대출 및 학교배정 불가로 이어질 가능성이 높고 중도금 대출 등 금융관련 규제도 예상돼 향후 실수요 관심의 하락이 예상된다.

최근 정부의 각종 부동산 시장 규제로 갈 곳을 잃은 시중의 유동자금이 부동산으로 몰리는 상황에서 생활숙박시설은 아파트에 비해 상대적으로 규제가 덜한 부동산으로 반사이익을 누리고 있었다. 그러나 이러한 생활숙박시설의 규제 강화와 함께 다주택자 중과대상 주택수 산정 시 주거용 오피스텔도 포함해 투자자들의 관심도가 낮아지고 있는 것이 현실이다. 

업계에서는 규제가 적용되면서 오피스텔과 생활숙박시설에서 빠져 나간 분양열기가 상가와 섹션 오피스, 공유 오피스로 유입될 것으로 분석하고 있다. 결국 이러한 부동산 규제 속에 생각해볼 수 있는 투자의 대안은 경쟁력 있는 상가와 소형 오피스 정도다. 이로 인해 먼저 상가 시장이 반사이익을 얻을 전망이다. 다주택자 규제와 세금 부담으로 인해 아파트와 오피스텔을 세놓아 월세를 받는 것이 부담스러운 상황이 됐다.  

반면 상가는 상대적으로 규제에서 자유롭다. 코로나19 사태로 자영업 경기가 좋지 않다는 점은 부담이지만, 역세권 등 입지가 좋은 상가 분양에 수요가 몰리고 있는 이유다. 장기간 미분양으로 남아있던 상가 물량도 빠르게 소진 중이다.

지난 6월 대구 달서구에서 분양한 ‘두류 센트레빌 더시티’ 아파트 단지 내 상가(12실)는 4일 만에 완판됐다. 지난 5월 서울 동대문구에 분양한 ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트’ 오피스텔 단지 내 상가(81실)는 분양 시작 반나절 만에 모든 점포가 주인을 찾았다. 

갈 곳 잃은 
유동자금은?

대우건설이 3월 경기 화성 동탄2신도시 A86블록에서 공급한 ‘레이크 자연앤푸르지오’아파트 단지 내 상가(8실)는 분양 당일 모두 팔렸다. 우성건영이 동탄2신도시에 공급한 ‘우성센트럴타워’(149실), ‘우성애비뉴타워’(148실) 등 상가는 올해 초까지만 해도 미분양 물량이 많이 남아있었지만 최근 빠르게 소진되고 있다. 

상가는 규제도 덜해 전국 어디서나 담보인정비율(LTV)을 최고 70%까지 적용받을 수 있다. 법인 명의로 매입하면 매입가의 80%까지 대출이 가능하며 아파트보다 공시지가 시세 반영률이 낮아 단위면적당 보유세도 적은 편이다. 

급변하는
투자 환경

다음으로 섹션 오피스, 공유 오피스도 꼽을 수 있다. 섹션 오피스는 기본 구획을 최소 단위로 적용해 공간 활용을 극대화한 오피스를 말한다. 공유 오피스는 사무기기 등이 갖춰진 오피스를 일정액으로 일정 기간 동안 사용하는 회원제 개념의 사무실이다. 

최근 스타트업 및 벤처기업의 증가로 중소형 오피스의 수요는 점차 확장되고 있는 가운데, 일반 오피스텔 및 지식산업센터와 차별화한, 수요자 중심의 다양한 형태의 면적과 설계를 선택할 수 있어 벤처·중소기업의 선호도가 높다. 게다가 지식산업센터와 달리 업종의 제한도 없고 정부의 각종 규제와는 완전히 무관해 향후 전망은 더욱 밝다는 평가다. 

한 부동산 전문가는 “코로나19로 유명 상권보다는 주택가나 아파트 밀집지역 항아리 상권이 주목을 받고 있어 투자에 앞서 상권의 특성과 유동인구 상황 등을 잘 살펴봐야 한다”고 말했다. 이어 “섹션 오피스나 공유 오피스와 같은 업무용 시장은 현재 수요의 확장과 규제 강화 등의 부동산 투자 환경변화가 맞물리며 전성기가 시작되는 분야로 볼 수 있다. 다만 오피스라는 상품 특성상 주변으로 기업 수요가 충분한지, 일하기 좋은 입지환경을 갖추었는지에 따라 수익률은 크게 달라질 수 있다는 점을 명심해야 한다”고 말했다. 다음은 수도권에 분양 중인 상가·소형 오피스.
 

▲마포 프레스티지 자이 단지 내 상가= 내년 3월 1694가구 입주를 앞둔 아현뉴타운의 ‘마포 프레스티지 자이’가 단지 내 상가 분양을 성공리에 완료했고, 잔여 호실 중 일부 호실과 회사 보유분을 특별 임대 중이다. 

이 아파트는 지하 5층에서 지상 27층, 18개 동 규모로 상가면적은 9566.57㎡에 103개 점포로 구성된다. 현재 아현뉴타운 전체는 막바지 완성 단계에 들어갔으며, 뉴타운 내 보행공간과 휴식공간을 유기적으로 연계한 그린 네트워크가 구축돼 사람과 자연이 공존하는 생활권으로 거듭난다. 특히 아현뉴타운의 중심축에 속하는 마포 프레스티지 자이와 함께 마포래미안푸르지오, 아현2구역, 신촌그랑자이 등이 모여 일종의 미니신도시로서 파급 효과도 가질 전망이다. 

분양 관계자는 “강북 대표 중산층 주거지역이 될 것으로 전망되는 만큼 단지 내 상가의 입주민 소비력도 배후 수요로 기대할 만하다”며 “이대역 도보 3분, 대흥역 도보 10분의 역세권으로 30~40대 직장인이 선호하는 초역세권 아파트도 장점”이라고 전했다. 
 

오피스텔·생활숙박시설↓
단지 내 상가·소형 오피스↑

▲송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가= 롯데건설이 시공을 맡은 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권 입지의 ‘송도 형지 글로벌 패션 복합센터’ 상가가 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 인천광역시 연수구 송도동 11-2번지에 건립 중에 있는 복합센터 내 1, 2층 판매시설이 그 대상이다. 

형지 글로벌패션복합센터는 송도 지식정보단지역 인근에 대지면적 1만2501.6㎡(약 3782평), 건축연면적 1만9500여평 부지에 지하 3층~지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성된다. 2021년 10월 준공 예정.

형지 상업시설은 총 503대의 넉넉한 주차공간을 제공한다. 송도국제도시에서 지금껏 보지 못했던 5년간 연 5.2% 보장 상품으로 공급된다. 최근 신도시 또는 택지 개발지구의 중심 상권 및 역세권 상가의 초기 공실에 대한 위험성을 0%로 없앴다. 임대분양(임대 후 분양전환)이라 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세에 대한 부담이 없어 부동산 규제 시대 초저금리에 제격이라는 평가를 받고 있다.
 

▲DMC 스타비즈 향동지구역(섹션 오피스)= 대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’이 분양 중이다. 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 

사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정받은 창릉신도시가 바로 위편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 

수익 보장
대출 가능
 

▲구로디지털단지역 웍앤코(공유 오피스)= ㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 분양대상은 3인실 16호실, 4인실 114호실, 5인실 12호실 등 175실이다. 분양평수는 36~43m²규모로 주력 호실 기준으로 1억6000만원(VAT별도)이다. 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 

소유권 이전일로부터 5년 후 희망 시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보됐다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다.