상승장 때는 상승의 논리가, 하락장 때는 하락의 논리가 시장을 지배한다. 하물며 지금은 유례없던 부동산 상승장이 끝난 ‘대혼돈의 시대’다. 온갖 주장과 근거 들이 난무해 사람들을 더 혼란스럽게 한다. 이럴 때일수록 ‘펀더멘털’에 집중해야 한다. 이 책은 그 펀더멘털이 무엇인지 알아보고 거기에 더해 시장이 어떤 방향으로 나아갈 것인지 이야기한다.
2014년부터 8년 동안 계속됐던 상승장이 끝났다. 대혼돈의 시대인 만큼 시장 참여자들을 헷갈리게 하는 말이 쏟아지고 있다. 아직도 부동산이 끝나지 않았다고 외치는 상승론자와 오른 만큼 떨어질 거라고 주장하는 하락론자의 싸움으로 온라인과 오프라인 모두 뜨겁다. 이럴 때일수록 가장 객관적인 것을 봐야 한다. 바로 데이터다. 이 책은 현재 시장을 혼란스럽게 하는 몇 가지 의견에 대해 데이터를 근거로 분석하고 진단한다.
먼저, 지금은 거래량이 유의미한 수준이 아니어서 하락장임을 인정할 수 없다는 의견이다. 집값을 움직이는 건 투자 수요가 아니라 실수요다. 현재 실수요가 얼어붙을 만큼 집값과 금리가 오른 상태여서 거래량 자체가 없기에 부동산 시장이 하락하는 것이다.
둘째, 금리와 집값은 상관없다는 의견은 어떠한가. 금리는 시장의 수요에 큰 영향을 주는 유동성의 핵심 지표다. 2014년부터 2021년까지 이어진 상승장의 원동력 중 저금리를 빼놓을 수가 없는데, 저금리는 집값과 상관있고 고금리는 집값과 상관없다는 이야기인가?
마지막으로 ‘부동산은 끝났다’라는 주장이다. 해당 주장의 핵심 근거는 한국의 인구 감소가 시작됐다는 점인데 주택의 수요는 인구가 아니라 가구를 기준으로 발생한다. 특히 아파트의 주요 수요층인 2인 이상 가구는 2034년까지 증가할 전망이며, 설령 인구 감소 속도가 더욱 급격해져서 2인 이상 가구 수의 정점이 2034년보다 빨리 온다고 하더라도 수도권 및 광역시 등 핵심지의 수요는 당분간 증가할 수밖에 없다.
서울 부동산은 34년 동안 24년간은 상승했고, 10년간은 하락했다. 2009년에 서울 아파트를 산 사람은 수년간 자고 나면 집값이 떨어지는 공포를 경험했다. 어차피 다시 가격을 회복했으니 괜찮을까? 지금 떨어지는 것도 일시적인 것일까?
금리가 하루가 다르게 오르고 집값이 하락하는 상황에서도 평정심을 유지할 수 있는 사람이 있을까? 부동산은 큰 배와 같아서 한번 방향을 잡으면 그대로 가는 경향이 있다. 저자는 부동산 데이터 분야에서 ‘최고’라는 수식어가 따라붙을 정도로, 가장 신뢰할 수 있는 전문가다.
지난 상승장에서 많은 전문가가 탄생했지만, 오랫동안 자신만의 데이터와 근거로 말하는 사람은 그가 유일하다. 전문가 역시 신이 아닌 이상 정확히 예측할 수는 없다. 그러나 데이터는 거짓말을 하지 않는다. 많은 사람이 쉽게 말한다. “실수요자라면 떨어져도 무슨 상관이냐”라고.
그러나 ‘실수요자라면 언제든 사도 좋다’ ‘버티면 무조건 오른다’라는 식의 답은 버려야 한다. 금리가 하루가 다르게 오르는 상황에서 월급의 대부분을 은행에 내면서 몇 년인지도 모를 시간을 버틸 수는 없다. 이 책은 지금 상황에서 어떻게 하면 좋을지 구체적이고 속 시원하게 조언한다. 그것도 데이터에 기반해서 말이다.
