[Q] 저는 상가건물의 임차인입니다. 제가 이 건물에 임대차계약을 할 당시, 건물소유자는 은행에 아무런 대출이 없었기 때문에 근저당권도 없었습니다. 그러다가 제가 이 건물에서 사업자등록을 내고 장사를 시작한 후 몇 개월이 지난 후, 건물소유자는 은행에서 대출을 받으면서 근저당권을 설정해 주었습니다.

그런데 건물소유자가 은행에 채무를 갚지 못해 경매가 진행됐고, 현재 낙찰되어 건물소유자가 변경됐습니다. 이 경매절차에서 저는 보증금을 한 푼도 받지 못한 상태입니다. 궁금한 점은 만약 제가 바뀐 건물소유자한테 신규임차인과 임대차계약을 요청했으나 바뀐 건물소유자가 거절한 경우, 저는 바뀐 건물소유자에게 권리금 상당의 손해배상청구를 할 수 있는지요?  

[A] 2015. 5. 13.에 개정된 상가건물임대차보호법에 따라, 임대인은 정당한 사유 없이 임대차계약을 거절할 경우에 권리금 중 일정 금액을 임차인에게 손해배상을 해 주어야 합니다.

그런데 위 질문자의 사안은 특수합니다. 왜냐면 건물소유자가 바뀐 이유가 ‘매매’가 아니라 ‘경매’절차로 변경되었기 때문입니다. 이런 경우에도 ‘임차인은 바뀐 건물소유자에게 권리금 회수를 위해 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요구할 수 있는지?’가 쟁점입니다.

상가건물임대차보호법 제8조 본문을 보면 ‘임차권은 임차건물에 대해 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다’고 규정, 경매로 소유자가 변경된 경우에는 임차권이 소멸합니다. 그렇기 때문에 임차인은 바뀐 건물소유자한테 임대차계약을 주장할 수 없기에 권리금 회수를 위해 신규임차인과 임대차계약의 요구를 할 수 없는 것으로 해석할 수 있습니다.

그런데 제8조 단서를 보면 ‘다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다’고 규정하고 있습니다. 즉, 임차인이 경매절차에서 보증금을 전부 변제받지 못했고, 은행의 근저당권보다 먼저 임차인이 사업자등록 후 장사했을 경우에는 법에서 임차권이 소멸하지 않고 계속해 존속한다고 봅니다.

이 사안에서 임차인은 은행의 근저당권설정보다 먼저 사업자등록을 한 후 장사했으며 경매절차에서 보증금을 한 푼도 받지 못했기 때문에 임차인은 바뀐 건물소유자에게 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요청할 수 있습니다. 만약 건물소유자가 거부하는 경우에는 권리금 상당의 손해배상책임을 부담해야 합니다.
 

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[김기윤은?]

▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원