[Q] 몇 년전 저는 서울에서 상가를 임차하여 1억원으로 인테리어를 한 후 국밥집을 운영하고 있습니다. 몇 년동안 국밥집을 운영하다 보니 소문이 잘 나서, 제 국밥집을 인수하고 싶어 하는 사람이 많이 생겼습니다. 심지어 권리금 2억원을 주고 인수시켜 달라고 하는 사람까지 생겼습니다.
그래서 제가 상가건물소유자에게 권리금 2억을 주고 장사하고 싶은 사람이 있으니, 신규로 임차하려고 하는 사람(국밥집 인수자)과 임대차계약을 체결해 달라고 요청하였습니다. 그런데 상가건물소유자는 저에게 ‘당신과 계약이 종료되면 내가 직접 운영할 테니, 나가라’라고 말하였습니다. 상가건물소유자의 말대로, 저는 신규임차인한테 권리금 2억원을 한 푼도 못 받고 나가야 되나요?
[A] 결론은 「상가건물임대차보호법 제10조의4」에 규정된 요건을 충족한다면, 권리금 중 일정 금액을 상가건물소유자에게 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
① 보증금과 월세가 얼마인지와 상관없이 위 법을 적용받는가요? 그렇습니다. 보증금과 월세금이 얼마인지와 상관없이 임차인은 권리금회수기회(상가건물임대차보호법 제10조의4)를 보장받습니다. ② 상가건물소유자가 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제할 수 없나요? 상가건물소유자가 신규임차인과 임대차계약을 강제할 수 없고, 다만 상가건물소유자는 권리금의 일정 금액을 손해배상으로 부담할 뿐입니다.
③ 계약기간이 끝나려면 6개월이 남았고, 현재 상가건물소유자는 신규임차인과 임대차계약을 거절하고 있습니다. 상가건물소유자에게 손해배상청구가 가능한가요? 아닙니다. 법 규정에 따라, 「임대차계약이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료될 때까지」의 시기에 상가건물소유자가 신규임차인과 임대차계약을 거절해야 합니다.
④ 제가 임대료를 지금까지 4번 정도 연체하였습니다. 그래도 상가건물소유자에게 신규임차인과 임대차계약을 해 주지 않는다는 이유로 손해배상청구가 가능한가요? 안됩니다. 상가건물임대차보호법상 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”에는 권리금 주장을 못하도록 되어 있습니다.
⑤ 신규임차인이 권리금으로 2억원을 준다고 했었습니다. 저는 상가건물소유자에게 2억원을 손해배상으로 청구할 수 있나요? 그럴 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. 법으로 “「신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금」과 「임대차 종료 당시의 권리금」 중 낮은 금액”으로 규정되어 있기 때문에, ‘임대차 종료 당시의 권리금’이 2억원보다 낮으면 그 금액으로 손해배상액이 산정됩니다. ‘임대차 종료 당시의 권리금’이 얼마인지는 감정평가로 산정될 것으로 보이고, 현재 국토해양부는 상가권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 정하였습니다. (문의 02-522-2218·www.lawnkim.co.kr)
[김기윤은?]
▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원
▲김기윤법률사무소 변호사
