서울에 살고 있는 강모(47)씨는 지난 2004년 부동산관련 잡지에서 눈에 띄는 광고를 발견했다. 충남 서산 지역에 있는 농지가 유망하다는 내용의 광고였다. 광고내용은 누구라도 혹할 만했다.

몇 년 안에 복합레저타운이 생길 계획이 있는 최고의 입지이기 때문에 투자만 하면 큰  돈을 벌 수 있다는 내용이었다. 강씨는 이에 노후자금으로 남겨뒀던 돈을 모두 끌어모아 이 지역의 농지를 사들였다. 그리고는 이 땅만 개발이 되면 남은 노후는 문제없을 것이란 장밋빛 미래를 꿈꾸며 잠시나마 행복했다.

신문만 펼쳐 보면 수많은 토지분양 광고들이 투자자 유혹
광고 실린 대로 개발 가능성 있는지 직접 가서 확인해야

하지만 그의 행복은 오래가지 못했다. 뒤늦게야 찾아가본 현장은 그야말로 허허벌판이었기 때문이다. 도로와도 너무 떨어져있는데다 주변에도 훌륭한 입지의 넓은 땅이 숱하게 있어 자신의 땅은 개발될 가능성이 떨어졌다.

적어도 1년 안에
개발된다더니…

거기에다 시세보다 10배 가까이 비싼 가격에 바가지로 땅을 샀다는 사실까지 알게 됐다. 그제야 과장광고에 속아 돈을 날린 것을 알게 된 강씨는 하지만 계약금을 전액 환불받기에는 이미 늦어버렸다. 인근 주민들이나 공무원들도 개발가능성은 불투명하다고 입을 모았다. 대규모로 조성된 농지는 농업진흥지역이기 때문에 관광단지와 같은 용도로 개발하는 것은 현실적으로 어렵다는 것이었다.

강씨는 “그때 사기를 당한 뒤로는 땅을 거래할 때 반드시 현장을 답사하고 등기부등본 같은 관련 서류를 확인하는 것이 몸에 뱄다”고 말했다. 강씨처럼 과장광고에 속아 돈을 날리는 투자자들은 적지 않다. 신문만 펼쳐 보면 수많은 토지분양 광고들이 투자자들을 유혹하고 있어 피해자들이 속출하는 것도 무리는 아니다. 더구나 이런 광고들은 기사들 사이에 끼어 있는데다 광고인지 기사인지 구분이 가지 않는 방식으로 게재하는 경우가 많아 속는 사람들이 많다.

그러면 과장광고의 유형에는 어떤 것이 있을까. 먼저 허황된 이익을 보장한다고 강조하는 광고들은 주의해서 볼 필요가 있다. 신문을 보다 보면 ‘이 지역 땅만 사면 1년 내 1억 보장’ 등의 자극적인 문구의 광고가 판을 치고 있다. 이런 내용은 누구라도 한 번 더 읽어볼 만큼 관심을 끌게 마련이다. 하지만 아무런 근거 없이 찬란한 앞날만을 내세우는 광고는 제대로 된 광고가 아닐 가능성이 높다.

또 다른 유형은 현행 관련법 규정상 토지 분할은 사실상 불가능함에도 불구하고 토지분할이 가능하고 분할된 토지에 관한 소유권이 단독 등기가 되는 것처럼 광고하는 것이다. 일부 광고를 보면 토지의 분할도 또는 가분할도를 게재해 도면대로 토지분할이 됐거나 될 수 있는 것처럼 광고하는 경우가 적지 않다.
분양대상 토지가 속해 있는 용도 지역 등을 사실과 다르게 광고하는 경우도 많다.

허황 꿈꾸게 하는 광고는 ‘제껴’
계약서는 작성까지 꼼꼼히 확인

가령 분양대상 토지 중 일부만이 개발추진이 용이한 ‘관리지역’에 속해 있고 대부분 개발 추진이 어려운 ‘농림지역’에 속해 있어도 모든 분양대상 토지가 관리지역에 속해 있다고 광고하는 방식이다. 분양을 하는 토지의 인근 지역에 이미 개발되어 있는 지역의 사진을 실어 광고를 하는 대상 토지도 분양이 원활하게 이뤄지는 것처럼 눈속임을 하는 경우도 있다.

일례로 ‘공업단지 예정지역 근거리땅 분양’, ‘OO 연구단지 건설’, ‘OO인터체인지 예정지에서 O분 거리’등 있지도 않은 계획을 사실인 양 적어놓는 광고다. 기본계획이 확정되어 있는 토지일 경우 그 과장 정도가 더욱 높아진다. 마치 공사가 진행되고 있거나 이미 끝났다는 식으로 허황된 광고를 싣는 경우가 많다. 예를 들어 고속도로가 분양 대상 토지 근처를 지나가는 것은 사실이나 대상 토지에서 멀리 떨어진 일부 구간만 확장하는 것임에도 불구하고 ‘OO고속도로 8차선 확장’이라고 광고하는 식이다.

이처럼 다양한 방식으로 만들어진 허위·과장 광고들이 판을 치다보니 광고를 하는 당사자인 토지분양사업자들이 처벌을 받는 경우도 비일비재하다. 공정거래위원회(이하 공정위)는 매해 이런 업체들을 찾아 시정조치를 내리고 있다. 리조트와 물류단지, 레저타운 등의 건설 계획이 없거나 내부 검토 단계임에도 불구하고 마치 존재하거나 확정된 것처럼 허위·과장 광고하거나 분양대상 토지가 임야임에도 불구하고 마치 평야지대의 토지를 분양하는 것처럼 광고하는 업체들이 그 대상이다.

그러면 허위 과장광고에 속아 손해를 보지 않으려면 어떻게 해야 할까. 먼저 현장답사는 필수다. 광고에 실린 대로 개발 가능성은 있는지를 직접 가서 확인해 봐야 한다. 지역의 부동산업자나 주민 등 해당 지역 사정에 밝은 사람들을 찾아가 실정을 들어보는 과정도 필요하다. 주변 자연환경, 토지의 경사도 등을 직접 확인하고 시세도 확인해야 한다.

해당 지역에 있는 관공서에 들러 도시기본계획이나 특정지역 개발계획 및 동 계획의 추진 정도, 개발 관련 인·허가 사항 등에 대해 세밀하게 조사하는 것도 빼놓을 수 없는 과정이다. 관련 서류를 꼼꼼히 찾아보는 것도 반드시 필요하다. 분양대상 토지의 지번을 파악해 지적도, 토지이용계획확인서, 등기부 등본 등 각종 서류를 확인해야 한다.

현장을 우선적으로
직접 확인해라

해당토지에 대한 규제내용도 확인해야 한다. 이를 확인해야 광고에 적힌 대로 개발을 할 수 있는 토지인지 아닌지의 여부를 가늠할 수 있기 때문이다. 토지이용규제정보 인터넷 서비스(http://luris.moct.go.kr)를 통해 ‘토지이용계획확인서’ ‘지역·지구별 행위제한’ 등도 찾아봐야 한다.  또 분양대상 토지가 토지분할이 불가능해 소유권 행사에 제한이 따르는 공유지분등기를 해야 하는 것은 아닌지 여부를 확인하는 것도 중요하다.

반드시 등기부 등본 등을 확인해 매도하려는 자가 토지의 소유권을 보유하고 있는지 여부를 확인해야 한다. 모든 조사를 마친 뒤 계약서를 작성할 때도 방심해선 안 된다. 계약서에 계약 내용의 기본사항(매도인 인적사항, 매매대상 토지, 금액, 지급방법 등)은 물론 계약 위반 시 배상문제, 각종 권리제한 등기의 말소에 관한 내용, 영업사원이 구두로 약속한 내용도 반드시 기재해야 한다.

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