서울 종로에서 의류제조업을 하는 이모(47)씨. 이씨는 몇 년 전부터 사무실 매물을 알아봤으나 가격이 너무 올라 엄두가 나지 않았는데 마침 경매컨설팅업체를 통해 경매로 나온 사무실 매입을 의뢰 받았다.
지난 2008년 8월 서울 강동구 천호동 소재 전용 96㎡(실면적 29평)의 10층 중 2층의 사무실을 감정가(3억2000만원)의 66%인 1억6384만원에 낙찰 받았다. 경매 직전 전 주인이 급매가로 내 놓은 매매가가 3억원 선인 점을 감안하면 시세 대비 40% 정도 값 싸게 내 사무실을 경매로 낙찰 받은 셈이다.
경매 통하면 일반 매물 비해 20∼30% 안팎 시세차익
투자전략은 적극적으로 한 발 앞선 입찰전략 세워야
이씨는 1500여 만원을 들여 등기한 후 같은 해 12월 입주를 마쳤다. 만약 입주를 하지 않고 세를 줄 경우 보증금 3000∼5000만원에 월 150만원의 임대수익을 올리는 알짜배기 사무실의 주인이 됐다. 적은 돈을 들여 사무실(업무용)을 마련하려는 중소기업이 늘면서 법원 경매시장에서 중·소형 업무용 빌딩의 인기가 갈수록 높아지고 있다.
시세차익 ‘챙기고’
임대수익 ‘노리고’
지난 2008년 서울·수도권의 업무용 중소형 규모의 사무실 낙찰가율은 80%대를 유지하다가 연말과 2009년 들어 70%대로 뚝 떨어졌다. 적은 돈을 들여 사무실을 장만할 기회로 삼을 만해진 것이다. 경매를 통해 사무실을 마련할 경우 일반 매물에 비해 통상 20∼30% 안팎의 시세차익을 보고 낙찰 받을 수 있다. 통상 급매물 가격보다 10∼20% 이상 저렴하다.
때문에 잘만하면 시세차익과 함께 부수적으로 임대수익까지 노릴 수 있는 알짜 투자대상이다. 업무용 사무실은 아직까지 경매시장의 비인기 종목이다. 하지만 안정적인 임대수익과 활용성이 높아 최근 투자 1순위 종목으로 바뀌고 있다. 경매시장에 공급되는 물건수가 한 달이면 100여 건 안팎에다 수도권도 200여 건에 불과해 물건이 부족한 편이다.
따라서 기업의 용도에 맞는 중소형 사무실을 구한다면 경매를 통해 적극적인 투자전략을 세우는 게 바람직하다. 임대가율(매매가 대비 임대가 비율)이 높은 지역 내 물건은 수요가 많아 공실률이 적으므로 감정가 수준에 낙찰 받아도 괜찮은 물건인 경우다. 통상 감정가가 시세보다 10~20% 싼 물건이 많다. 이에 따라 여러 번 떨어지기를 기다리기보다는 한 발 앞선 입찰 전략을 세우는 게 유효하다고 할 수 있다.
법원의 입찰 서류상 면적과 실제 사용 가능한 면적과 크게 차이나는 경우가 있다. 이럴 경우를 대비해 반드시 건축물 관리대장을 발급 받아 실제면적을 확인해야 한다. 용도에 맞는 건물인지 여부도 파악한 후 입찰을 결정하는 것이 바람직하다. 경매시장이 여전히 북적된다. 다른 사람들과 똑같은 투자방식으로는 높은 수익을 얻기 힘들다. 남들이 쉽게 접근하기 어려운 물건을 찾아야 투자메리트가 크다.
철저한 권리분석과 현장답사는 기본
목적 정확히 세운 뒤 종목 선택해야
선순위 임차인 있는 물건, 세입자 많은 물건 등은 권리행사에 지장이 있을 것 같지만 실제로는 문제없이 해결되는 경우가 많다. 세입자의 보증금을 안고 낙찰 받으면 의외로 많은 장점이 있다. 유찰이 잦아 고수익이 기대되는 틈새시장 공략이 유리하다. 부동산 투자의 핵심은 현장파악이다. 물건에 하자 여부를 조사하는 게 중요하다. 싼 게 비지떡이라고 무턱대고 입찰에 참여했다가 낭패를 보기 십상이다.
입찰 전 현장을 방문해 이중삼중으로 시세를 파악하고 해당 물건 세입자를 만나 명도저항 여부도 따져야 한다. 등기부 열람을 통해 권리분석을 철저히 하고 대항요건을 갖춘 임차인을 가려야 한다. 혼자 힘으로 어려울 때는 전문가의 도움을 받는 게 안전하다. 일반 매매 시에는 거래가나 기준시가로 세금을 매기지만 경매·공매는 낙찰가가 과세기준이다. 따라서 법무사비를 포함할 경우 대략 낙찰대금의 5.8~6.5%의 추가비용이 들어간다.
경매물건에는 또 세입자의 이사비나 체납관리비 등 추가로 지출해야 할 비용이 발생될 여지가 높다. 추가비용을 따지지 않고 입찰할 경우 오히려 일반 매매 값보다 비싼 부동산을 사는 경우가 발생하기도 한다.
이로 인해 낭패를 겪지 않으려면 단순히 낙찰가만 따지기보다는 추가비용을 충분히 감안하고 입찰을 결정해야 한다. 경매로 나온 부동산은 관리상태가 허술하고 노후한 게 보통이다. 건물의 외관만으로 판단하기보다는 활용가능성을 보고 투자하는 게 좋다. 대체로 노후건물은 입찰을 꺼리기 때문에 의외로 짭짤한 투자대상이다.
경매 5가지
성공 포인트
낡은 건물을 땅값 정도에 낙찰 받아 리모델링 과정을 거치면 임대용이나 수익성 부동산으로 개조가 가능하다. 역세권 일대 소외매물을 잘 가공하면 특히 투자가치 높은 부동산으로 활용할 수 있다. 게다가 일정기간 지나 되팔기도 수월하다. 주택을 낙찰 받아 실제 거주하려면 낙찰 후 입주 때까지 최소 3~4개월의 시일이 걸리는 점을 감안해야 한다.
빈집이 아니라면 채무자나 세입자의 명도과정을 거쳐야 한다. 투자용이라면 월 임대료 등 수익이 은행금리 보다 4~5%는 높아야 한다. 상가건물은 입지여건과 교통여건을 살핀 후 투자에 임해야 한다. 경쟁이 치열할 시기에는 주거용 부동산보다는 상업용 부동산에 오히려 짭짤한 수익을 올리는 경우가 있다.
