서울 종로에 회사를 둔 S씨. 그는 임대용 다가구주택 투자에 나섰다. 노후대책용이었다. 꾸준히 입찰장 견학을 다닌 끝에 서울 노량진 장승배기역 주변의 다가구주택에 입찰했다. 2회 유찰 후 3명이 응찰해 2층짜리 주택을 감정가의 76%에 낙찰 받았다. 지하와 옥탑을 합쳐 6가구가 거주하는 주택이었다. 1억5800만원을 투자해 7개월 후 거둬들인 임대보증금만 2억원. 제세금과 명도비를 제하고도 3000만원의 순이익을 얻었다.

20~30% 싸게 살 수 있는 우량 물건 ‘물 반, 고기 반’ 양상
다가구주택과 반 지하는 짭짤한 임대 주택 사업용으로 최적

S씨의 경우 낙찰 받은 후 명의를 이전하고도 주택을 완전히 이전 받는 데 7개월이란 시간이 소요됐다. 그러나 초기부터 느긋한 여유를 갖고 틈새종목 공략에 나선 게 성공투자를 이끈 지름길이었다. 부동산 시장으로의 자금 유입이 눈에 띄게 늘고 있다.

정부의 규제 완화책과 시중의 풍부한 유동자금으로 인해 집값과 땅값이 상승세로 반전하고 있어서다. 특히 땡 처리 부동산을 20~30% 싸게 매입할 수 있는 경매와 공매시장에는 낙찰가율과 경쟁률이 점차 높아지고 있는 추세다. 이 같은 추세는 여유자금을 굴리려는 투자 수요자들을 조급하게 만들고 있다.

값 싼 부동산 장만
기회는 ‘넉넉하다’

당분간 법원 경매시장을 통한 부동산 투자는 크게 인기를 끌 전망이다. 앞으로도 경매 물량이 꾸준히 늘어나면서 ‘물 반, 고기 반’ 양상은 오래 이어질 것으로 보인다. 금융권의 담보부 부실채권 매물 증가로 인해 신규 경매시장으로 유입되는 물량도 크게 늘어나고 있다. 값싸게 부동산을 장만할 기회는 넉넉하다. 장기 투자자는 경매시장의 우량물건을 중심으로 탐색해 나가는 것이 유리하다.

이런 점에 염두를 둬 경매투자를 할 경우 되도록 비인기 틈새종목 찾기에 주력할 필요가 있다. 경매물건 중 비인기 종목이면서도 꾸준한 낙찰가율 상승세를 보이는 것이 ‘다가구주택’과 ‘반 지하’ 빌라다. 다가구주택은 건축 기준상 임대전용 단독주택이다. 전세대란 때 일반서민들의 주거수요를 어느 정도 해소시켜온 주택의 대명사인 셈이다.

이 같은 주택은 경매신청권자들이 금융기관과 함께 전세금 반환 시비 때문에 세입자가 경매를 부치는 경우가 많다. 때문에 경매시장에 공급되는 물량이 꾸준한 편이다. 투자가능 물건도 많아 잘만 고르면 짭짤한 임대주택 사업용으로 최적이다. 일반적으로 다가구주택 세입자들은 서민들이다. 이로 인해 보증금을 돌려받지 못해 명도저항이 심하다.

도심이나 역 주변 등 임대수요 풍부한 지역에 집중
안전한 고정수익 발생 종목에 투자해야 유리

가구 수가 많아 권리행사가 늦어지는 단점도 있다. 따라서 투자자들은 입찰을 꺼려 인기지역을 빼곤 낙찰가와 경쟁률이 낮은 게 보통이다. 다가구주택 투자의 또 하나의 장점은 다세대주택으로 용도를 바꿔 분할등기가 가능하다는 것이다. 일정 요건을 갖추면 호수별로 개별등기를 할 수 있다. 여러 채로 개별등기하거나 임대용으로 세를 주면 임대주택사업자로 등록해 세금혜택까지 받을 수 있다. 일거양득의 효과를 거둘 수 있는 셈이다.

지은 지 얼마 안 된 반 지하 빌라도 메리트가 넘치는 틈새종목 중 하나다. 사실 반 지하 빌라는 값 싸게 낙찰 받을 수 있는 대신 나중에 쉽게 팔리지 않아 골칫거리로 여기기 쉽다. 그러나 모두 그런 것만은 아니다. 서울의 역세권 지역이나 주요 대학가 주변의 물건인 경우 전·월세 수요는 물론 급매물을 찾는 수요까지 풍부한 편이다. 전세값 정도로 매매가 가능한 데다 세 놓기도 쉽다는 장점도 보유하고 있다.

단 임대사업용으로 소형주택에 투자할 때는 도심이나 역 주변 등 임대수요가 풍부한 지역을 집중적으로 노리는 게 좋다. 이런 곳은 전세보다는 금리가 높은 월세를 받기 쉽고 임차인 구하는 데 애먹지 않는다. 소액 투자자라면 실속 없는 유행종목만 기웃거리지 말아야 한다. 이 보다는 안전한 고정수익이 발생할 만한 종목에 투자하는 게 유리하다.

다세대 임대용
‘순익 짭짤’

필자가 컨설팅한 것 중 반 지하 경매 투자로 성공한 케이스 하나를 소개한다. 이 사례를 분석하면서 선입견을 버리고 짭짤한 투자수익을 올렸으면 하는 바람이다. 지방에서 공기업 직원으로 근무하는 C씨는 반 지하 빌라 물건 하나로 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 서울 광진구 중곡동의 33㎡(10평)짜리 반 지하 다세대를 감정가의 80%인 3200만원에 낙찰 받았다.

반 지하 빌라지만 전세수요가 풍부한 주택 밀집지역인데다 지은 지 3년 남짓해 얼마든지 임대수요가 있다고 판단한 것이다. 낙찰금과 제세금, 이사비용 등 총투자 비용은 3500만원이 들었다. 하지만 보증금 1000만원을 회수해 나머지 2500만원의 2부인 매월 50만 원(연 600만원)의 고정수익을 얻는 ‘돈 되는’ 부동산을 손에 쥔 것이다.

<www.metro21c.co.kr>