시대에 따라 투자자들의 사랑을 받는 토지 지목은 변하게 마련이다. 산업과 경제의 발전에 따라, 토지관련법 개정에 따라, 인구의 이동에 따라, 도로와 철길의 개통에 따라 사람들이 선호하는 지역과 토지는 달라진다는 이유에서다. 이런 이유로 인기있는 토지 지목은 계속해서 변화해왔다. 40년 전만 해도 농사를 지을 수 있는 논이 가장 가치 있는 땅이었다면 10~20년 전에는 준농림지역의 전답이나 임야가 투자자들의 눈길을 끌었다.
 
그리고 10여 년 전부터 지금까지 주목받는 땅은 잡종지, 대지, 공장용지 등이다. 투자대비 큰 이익을 얻을 수 있는 땅으로 꼽히는 것은 ‘잡종지’다. 잡종지가 어떤 용도로도 변경 가능한 변화무쌍한 땅이기 때문이다. 허가만 나면 상가건물이나 주택, 숙박업소 등 어떤 용도의 건물도 지을 수 있는 토지가 잡종지다. 게다가 잡종지는 도로를 끼고 있는 경우가 많다.

이는 인허가 절차나 토목 공사 등 번거로운 과정이 생략될 수 있는 땅이란 의미다. 이런 이점 때문에 일부 투기꾼들은 멀쩡한 땅을 잡종지로 변경하기 위해 꼼수를 부리기도 한다. 일례로 농지 등의 땅에 쓰레기 등 유해물질을 매입한 다음 오염시켜 잡종지로 지목을 바꾸는 방법 등이다. 주로 농한기에 자주 벌어지는 일이다.

또 밭에 축사를 지어놓고 축사허가를 받았다가 잡종지로 바꾸기도 한다. 이런 편법이 횡행하는 것도 잡종지의 가치를 보여주는 사례라고 볼 수 있다. 하지만 이런 행위는 엄연히 불법이다. 그러면 합법적으로 잡종지로 변경이 가능한 지목은 어떤 게 있을까. 그 중 하나가 바로 유지다. 유지는 일정한 구역 내에 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 소류지, 호수, 양어장, 연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 않는 토지를 말한다.

구거나 하천과 달리 저수지나 연못처럼 늘 물이 고여 있는 곳이다. 그런데 과거에는 유지였다가 환경의 변화로 물이 말라 자연히 대지로 바뀌는 경우가 있다. 이런 유지를 잡종지로 바꾸면 땅의 가치는 크게 올라가게 된다. 이모(43)씨도 유지였던 땅을 잡종지로 바꾸고 나서 크게 이익을 본 케이스다. 선친에게 물려받은 유지를 가지고 있었던 이씨는 몇 해 전 자신의 땅을 확인하러 현장에 갔다가 뭔가 이상한 점을 발견했다.
 
늘 물이 고여 있어 아무짝에도 쓸모없었던 땅이 대지와 비슷한 형상으로 바뀌어 있었던 것이다. 인근에 사는 주민들에게 물어보니 비가 많이 올 때만 조금 물이 찰 뿐 평소에는 일반 대지와 다를 바가 없다고 했다. 둘러보니 자신의 땅 위쪽으로는 큰 공사가 진행 중이라 자신의 땅도 잘만 하면 꽤 쓸모가 있는 땅으로 변신 가능할 것 같았다.

고민하던 이씨는 군청에 잡종지로 등록전환 신청을 했다. 그리고 채 한 달도 되지 않아 지적 정리가 완료됐고 불모지나 다름없던 자신의 땅은 건물도 지을 수 있는 금싸라기 땅으로 변했다. 이씨는 현재 자신의 땅에 펜션을 지으려고 생각 중이다. 최근 인근 지역에 도로가 생기고 큰 건물이 들어서는 등 발전을 하고 있어 관광지로도 손색이 없을 것 같았기 때문이다. 저수지로밖에 사용하지 못했던 땅이 환골탈퇴하는 순간이었다.

이처럼 잡종지로 바뀔 수 있는 또 다른 땅은 폐천부지다. 이는 지자체가 하천직강공사 등을 벌여 물줄기가 곧게 바뀌면서 대지로 바뀐 땅이다. 폐천부지의 장점은 대부분 경관이 뛰어나고 조망이 좋은 곳에 위치하고 있다는 것이다. 이 때문에 지목을 잡종지로 변경하게 되면 관광지나 음식점, 숙박업소를 지을 수 있다. 한때 카페촌으로 명성을 날렸던 미사리나 대규모 출판단지가 들어선 파주도 자유로 건설에 따라 생긴 폐천부지를 개발한 지역이다.