김대박씨는 고민에 싸여 있다. 내 집 마련용으로 아파트 경매에 참여하려고 하는데 전략을 마련하기가 쉽지 않다. 여기저기 자문을 구해볼수록 블랙홀에 빠지는 느낌이다. 그러던 그가 필자를 찾았다.

필자는 그에게 “투자에 나선다면 나무(미시적 흐름)보다는 숲(거시적 흐름)을 보는 지혜가 필요하다. 당장 눈앞의 호재보다 물건을 둘러싼 거시적 환경이 어떻게 달라지고 있는지를 파악하는 게 성공비결”이라고 알려줬다.

현재 경기 침체의 골이 깊어지자 법원 경매시장에 이상 징후가 나타나고 있다. 경매에 나오는 부동산이 올 초 대비 20% 가까이 늘어나고 있다. 낙찰가율도 급락하는 추세다. 부동산시장에서 최고 인기지역으로 꼽히는 서울 강남권의 아파트와 근린상가 등의 변화를 보면 이런 움직임을 감지할 수 있다. 실제 얼마 전까지만 해도 1회 유찰한 후 바로 낙찰 되던 것이 지금은 20% 더 떨어져 64% 매물이 늘어나고 있다.

당장 눈앞 호재보다 거시적 환경 변화 파악이 급선무
물건 검색은 충분한 시간과 여유를 가지고 접근해야

올해 초에 비해 20~30% 싼 값에 낙찰되는 물량도 30% 가량 늘어난 상태다. 이 같은 추세에 주목할 필요가 있다. 바꿔 말하면 요즘에는 서서히 우량 경매물량이 늘어나고 있다고 할 수 있다. 이는 각종 내 외부 어려운 경제 여건 탓에 호경기 투자 붐이 일 때 부동산에 잡혀진 각종 저당과 압류로 인해 불황조짐을 보이는 분위기 탓이다. 거시적 환경을 본다면 은행권의 담보채권의 연체율과 부실채권 증가 추세를 감안할 때 내년 하반기까지 경매물량 증가세가 계속 이어질 것으로 관측된다.

우량 경매물량
‘증가하고 있다’

그러면 언제 투자에 참여하는 것이 좋을까. 현재 경매시장에 나오는 물건들은 통상 감정가 자체가 높은 편이다. 호황기 때 감정된 물건이 대부분이어서 가격의 거품이 충분히 빠진 후에 낙찰 받아야 한다. 물건 검색은 충분한 시간과 여유를 가지고 접근해야 한다. 값싸게 사야 차익을 거두는 것이 경매시장이다. 더욱이 내 집 마련과 임대수익을 목표로 경매하려면 하루 빨리 자신이 찾는 부동산을 낙찰 받으려는 조급함은 금물이다.

실수요자들은 저가매입을 위한 소신지원을 목표로 미리 전략을 짜두는 것이 필요하다. 정부의 각종 규제완화 정책에도 불구하고 환금성이 떨어지는 중대형 경매물량이 늘고 있기 때문이다.  김대박씨는 필자에게 물었다. “요즈음 물량이 늘어나고 있는데 내 집 마련과 임대수익을 목표로 경매물건을 고를 때 어떤 전략을 짜야 할까요.”

자금 여력에 맞는 유망지역 아파트 집중 공략 필수
비인기지역·틈새물건은 차익 충분히 챙길 수 있어

필자는 그에게 우선 요즘 경매 입찰장에 2회 이상 유찰된 경매아파트가 늘고 있다는 점에 주목하라고 권했다. 자금 여력에 맞는 유망지역 아파트를 집중 공략하면 값싸게 내 집 마련을 할 수 있다는 이유에서다. 사실 아파트는 수요자가 많은 데다 환금성이 좋아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 상당히 높다. 평균 응찰자 수도 3~4명에 불과하다.

2회 유찰(감정가의 64%) 아파트에 관심을 가지고 꾸준한 입찰 전략을 세우면 시세 대비 30% 싸게 장만할 수 있다.
필자는 또 더 값싸게 낙찰 받으려면 다소 비인기지역과 틈새물건을 공략하는 게 중요하다고 설명해 줬다. 싸게 낙찰 받는 방법 중 하나는 수도권 비인기지역에서 찾는 것이다. 평균 낙찰가율보다 10% 더 값싸게 낙찰 받는다.

내 집 마련용 아파트
거품 빠지면 ‘투자’

인기지역은 70~80%대에 낙찰되곤 한다. 반면 비인기지역은 64~75%선에 낙찰되는 경우가 많다. 단지수가 적거나, 수도권 일대는 2회 유찰 후 65% 선에 낙찰돼 감정가의 절반 가까운 금액에 낙찰 받을 수 있다. 필자가 김대박씨에게 세 번째로 제시한 전략은 감정가가 최근의 거래시세를 반영한 후 2회 이상 유찰한 아파트도 틈새 입찰전략으로 활용할 만하다는 것이다.

그동안 아파트 값이 많이 오른 곳 중 최근에 나오는 경매아파트는 실익이 별로 없다. 감정가가 높아 1~2번 유찰돼 낙찰 받아도 실익을 얻기 힘들다. 반대로 가격하락기에 감정된 물건 중 2회 유찰한 아파트는 다르다. 가격거품이 빠져 차익을 충분히 챙길 수 있다. 경매물건은 보통 경매 3~5개월 전에 감정평가가 이뤄진다. 때문에 현재 시세와 차이가 많이 난다. 감정가는 최근의 시세가 아님을 명심해야 하는 셈이다.

“또 없나요”라고 묻는 그에게 필자는 주상복합 아파트도 싼값에 경매로 잡을 수 있는 틈새종목이라고 알려줬다. 대개 주상복합 아파트는 예전에 지어진 것이 많다. 때문에 전용률이 낮고 주거환경이 다소 떨어진다. 여기에 메리트가 있다. 그 만큼 수요자들이 많지 않다는 게 그것이다. 일반아파트 경매물건보다 10~20% 정도 싼 값에 낙찰되는 경우가 부지기수다.

내 집 마련 아파트
“대체종목도 적당”

내 집 마련용 전략용으로 아파트 대체종목도 노려볼 만하다. 연립 다세대 물건 중 제법 단지수를 갖췄거나 아파트 밀집지역과 가까운 곳에 위치한 경우 거래되는 최근의 거래시세 대비 30% 이상 저가에 낙찰 받을 수 있다. 연립과 다세대주택 경매물건은 지금 유찰횟수도 잦고 낙찰가율도 70% 안팎이다. 물론 뉴타운 재개발 여파로 한 때 몸값이 높았던 적 있다.

하지만 상황은 변했다. 지금은 1~2억원의 비교적 적은 금액대에서 중형평수의 내 집 장만이 가능하다. 투자대상 지역이 뉴타운·재개발지역에 포함되어 있다면 싸게 낙찰 받아 전세금을 받고 세를 줬다가 나중에 개발이 완료된 시점에 아파트 입주권을 받을 수도 있다.