대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
◈ 차순위매수신고
최고가 매수신고인 이외의 입찰자 중 최고가 매수신고액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 매수신고를 할 수 있다. 차순위 매수신고를 하게 되면 매수인은 매각대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못한다. 그 대신 최고가 매수신고인에 국한된 사유로 그에 대한 매각이 불허되거나 매각이 허가되더라도 그가 매각대금 지급의무를 이행하지 않을 경우 다시 매각을 실시하지 않고 집행법원으로부터 매각 허부의 결정을 받을 수 있는 지위에 있는 자이다.
◈ 집행정지
강제집행을 불허가, 정지, 담보제공, 채권변제, 의무이행연기, 소 취하 등의 집행력이 있는 판결이나 공정증서, 화해조서 등의 정본이 제출된 경우 집행을 정지하거나 제한해야 한다.
◈ 차순위매수신고인
입찰기일에 최저경매가 이상의 금액으로 매수를 신청한 응찰자들 중 최고가 매수신고인이 매수 신청한 금액에서 입찰보증금을 제외한 금액 이상으로(통상 최고가의 90% 이상)매수 신청한 응찰자중 차순위 신고인으로 신고한 매수신청자를 말한다. 차순위 신고인은 낙찰자가 잔금을 납부할 때까지 입찰보증금의 반환을 요구하지 못한다. 반면 잔금납부일에 낙찰인이 잔금을 납부하지 않으면 낙찰허가결정을 받아 잔금을 납부하고 소유권을 취득할 수 있다. 차순위 신고인도 낙찰잔금을 납부하지 않으면 기존 낙찰자와 같이 그 입찰보증금이 몰수되어 재경매시의 배당재단에 산입된다. 단 경매절차가 취소되면 입찰보증금의 반환을 청수할 수 있다(민사집행법 제 114조).
◈ 차순위자의 대위권
공동저당권의 목적부동산 일부만이 매각되어 그 경매 대가를 먼저 배당하는 때는 공동저당권자는 그 대가로 부터 채권금액을 변제 받을 수 있다. 그러나 이 경우 그 매각한 부동산의 차순위 저당권자는 공동저당 목적 부동산 전부가 매각되어 동시에 배당을 했더라면 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도 내에서 선 순위자를 대위해 저당권을 행사할 수 있는 권리(민법 368조 2항)다.
◈ 차액지급(상계)
채권자가 매수인인 경우 매각대금의 특별한 지급방법이다. 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다. 그러나 매수인이 배당 받을 절차적 요건을 갖췄다고 하더라도 그 배당순위에 비추어 실제로 배당 받을 것이 없거나 또는 적법한 배당요구를 하지 못했을 때는 차액지급은 허용될 수 없다.
◈ 채권계산서
집행법원은 배당기일이 정해지면 채권자에 대해 채권의 원금, 배당기일까지의 이자, 그밖에 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 1주 안에 법원에 제출할 것을 최고한다. 그러나 채권자가 이 최고에 반드시 계산서를 제출해야 하는 것은 아니다. 이 경우 법원은 집행권원 정본 및 등기부등본 등 기록에 나타나 있는 자료에 기해 계산하게 된다.
◈ 채권신고의최고
법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 이해관계인으로 규정된 일정한 자에게 채권계산서를 낙찰기일 전까지 제출할 것을 최고한다. 그런데 이 역시 우선채권 유무, 금액 등을 신고 받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고 적정한 매각조건을 정해 배당요구의 기회를 주는 것이다. 민사집행법의 적용을 받는 사건은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 내에 배당요구의 종기를 결정하게 되고 일정한 이해관계인에게 채권계산서를 배당요구의 종기까지 제출할 것을 최고하며 이때까지 배당요구를 하지 않으면 불이익을 받게 된다.
◈ 채권자
채권을 가진 사람으로 곧 채무자에게 재산상의 급부 등을 청구할 권리가 있는 사람을 말한다. 채무자가 임의로 그 행위를 이행하지 않을 때는 채권자는 법원에 소를 제기해 현실적 이행을 강제할 수 있다.
◈ 채무명의
일정한 사법상의 급여청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제집행에 의해 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서다. 채무명의는 강제집행의 불가결한 기초며 채무명의로 되는 증서는 민사소송법 기타 법률에 규정되어 있다.
◈ 채무의 인수
경매 부동산의 매수인은 채권자의 승낙을 얻어 매각대금 지급에 대신에 채권자의 채무를 인수함으로써 인수한 채무에 상당한 매각대금의 지급의무를 면할 수 있다. 그러나 인수할 채무에 관해 적법한 배당이의가 있으면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 납부해야 한다.
