Q> 삼식이는 2년 전 수원시 권선구에서 식당을 임차해 장사해오다가 장사가 잘되지 않아 다른 점포를 알아보고 있었다. 그러던 중 마침 목이 좋은 자리에 점포가 있어 그곳으로 이사를 가려고 한다. 그런데 계약기간이 끝났음에도 불구하고 임대인은 보증금을 반환해 주지 않고 새 임차인이 들어올 때까지 기다리라고 하고 있다. 이 경우 삼식이는 어떤 조치를 취할 수 있을까.

A> 삼식이는 임차 건물의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청해 임차권 등기를 할 수 있고 임차권등기가 경료된 후에는 이사를 가서 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 그대로 유지·보장받을 수 있다. 예컨대 이 경우 삼식이는 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 삼식이는 사업자등록소재지를 이전하거나 폐업하게 되더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권은 소멸하지 않으므로 이를 그대로 유지·보장받을 수 있다.

 
Q> 삼식이는 계약기간 2년으로 상가건물을 임차해 식당으로 운영하고 있다. 그런데 계약기간이 만료된 후 아무런 이의 없이 6개월을 더 영업하고 있었다. 하지만 갑자기 임대인 삼순이가 임대기간의 만료를 이유로 이 건물의 명도를 요구하고 있다. 이 경우 삼식이의 상가건물 임대차기간은 어떻게 되는 것인가.

A> 삼식이의 임차권은 묵시적 갱신이 되어 그 기간만료 시로부터 다시 1년간 존속을 보장받으므로 삼식이는 삼순이의 계약갱신요구권은 명도청구를 거절할 수 있다. 나아가 삼식이는 그 기간 만료 시에 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있으므로 앞으로 3년 6개월간은 임대차기간을 보장받을 수 있다.