대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
◈ 잉여의 가망이 없는 경우의 경매취소
집행법원은 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때는 이런 사실을 압류채권자에게 통지하고 압류채권자가 이런 우선채권을 넘는 가액으로 매수하는 자가 없는 경우 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 법원이 직권으로 취소하게 된다.
◈ 잉여금의 처리
매각대금으로 배당받을 수 있는 각 채권자의 채권을 배당하고도 남은 잉여금이 있는 경우 몰수된 항고보증금이 있을 때는 항고보증금을 반환한다. 만약 보증제공한 사람이 여러 명이고 잉여금이 반환할 항고보증금에 미달하는 경우에는 제공한 보증등의 비율로 나누어서 반환한다. 항고보증금을 반환하고도 남은 금액은 다른 채권자에 의해 압류, 가압류된 경우를 제외하고는 소유자에게 지급한다.
◈ 잉여주의
경매절차 진행에 있어 민사집행법 91조에서 압류채권자(경매신청자)에 우선하는 채권을 변제하는데 남는 경우가 아니면 부동산을 매각하지 못한다고 규정해 잉여주의를 규정하고 있고 102조의 절차를 밟도록 하고 있다. 예컨대 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소)에선 ▲법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다 ▲압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않으면 법원은 경매절차를 취소해야 한다고 규정하고 있다.
◈ 재매각
매수신고인이 생겨서 낙찰허가결정의 확정 후 집행법원이 지정한 대금지급기일에 낙찰인(차순위 매수신고인이 경락허가를 받은 경우를 포함한다)이 낙찰대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위 매수신고인이 없는 경우 법원이 직권으로 실시하는 경매다.
◈ 재배당
집행법원이 이미 작성된 배당표를 변경하거나 다시 작성해 배당을 실시하는 절차를 추가배당 또는 재배당이라 한다. 종전배당표상 배당 받는 것으로 기재된 채권자에 대한 배당액이 전부 또는 일부가 배당 받지 못하는 것으로 확정된 경우 그 채권자의 배당액에 대해 이의를 했는지에 관계없이 배당에 참가한 모든 채권자를 대상으로 추가로 배당하는 절차를 추가배당이라고 한다. 또 배당이의의 소의 결과에 따라 매당이의의 소의 원고와 피고 사이에서만 다시 배당하는 절차를 재배당이라 한다.
◈ 재매각기일
매각허가결정이 확정되고 낙찰자가 정해졌으나 낙찰자가 매각대금을 납부하지 않았을 경우 법원의 직권으로 경매를 다시 실시하는 것이다. 재매각시 조건은 전 낙찰자가 최고가 매수신고인으로 지정된 입찰기일의 최저경매가격 기타 매각조건과 동일하다.
◈ 재산명시 신청
민사집행법이 61조에 근거해 채무자가 금전채무를 이행하지 않는 경우 채권자의 신청에 의해 법원이 재산명시기일에 채무자의 재산목록을 제출하게 하고 그 재산목록의 진실함을 선서하게 하는 법적절차다. 채무자가 출석하지 않거나 재산목록 제출을 거부하면 법관은 직권으로 감치 처분을 내릴 수 있다. 재산명세를 허위로 기재한 사실이 드러날 경우 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다. 재산면시신청으로도 재산을 찾을 수 없으면 재산조회신청을 할 수 있다.
◈ 저당권
채권자가 물건을 점유하지 않고 채무를 담보하기 위해 등기부에 권리를 기재해 뒀다가 채무를 변제하지 않았을 경우 그 부동산을 경매 처분해 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.
◈ 점유이전금지가처분신청
소송 등의 목적이 되는 부동산에 대한 점유관계를 현 상태로 보전해 인도명령이나 명도소송의 강제집행 대상자를 확정시킴으로서 명도소송에서 승소하더라도 점유자가 목적물의 점유를 다른 사람에게 이전해 버려 새로운 점유자에게 판결의 효력이 미치지 않아 강제집행을 할 수 없는 사태를 미연에 방지하기 위한 가처분 신청을 말한다.
