Q> 식이는 삼순이 소유의 주택을 보증금 3000만원, 계약기간 2년으로 임차해 계약기간 만료 된 후 아무런 이의 없이 6개월을 더 거주했다. 그런데 삼순이는 이 주택을 자기가 사용해야 한다고 하면서 주택의 명도를 요구하고 있다. 삼순이는 이런 경우 자기가 해지통고하고 6월이 지나면 명도 받을 수 있다고 주장하는데 그 주장이 타당한 것인가.

A> 시적으로 갱신된 주택임대차는 기간의 정함이 없는 주택임대차로 보아 그 존속기간을 2년으로 보아야 한다. 따라서 삼식이는 그 주택에서 1년6개월은 더 거주할 수 있다.
임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 그 기간이 만료된 때 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
한편 민법 제635조는 임대차기간의 약정이 없는 때는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고 6월이 경과하면 해지의 효력이 발생토록 규정되어 있다. 삼순이는 민법 제635조를 근거로 주장하는 듯하다.
그러나 주택임대차보호법은 민법의 특별법이고, 주택임대차보호법 제6조 1항 단서는 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 간주하고 기간의 정함이 없는 주택임대차는 그 기간을 2년으로 간주하도록 규정되어 있다. 따라서 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년으로 보아야 할 것이다(대판 1992.1.17, 91다25017).

Q> 임대인 삼식이는 전세계약기간이 1년이나 남았지만 불가피한 사정이 생겨서 집을 팔 수밖에 없는 상황이다. 그래서 삼식이는 전세금은 언제든지 반환하겠다고 말하고 집을 비워줄 것을 요구했지만 임차인 삼순이는 막무가내로 집을 비울 수 없다고 하고 있다. 이에 삼식이는 전세를 안고 매매하는 방법을 택하려 했지만 그런 식으로는 매수인이 나서지 않고 있는데 매매를 하지 못하면 삼식이로서는 재산상의 큰 손해를 입을 상황이다. 이 경우 삼식이는 전세기간 만료 시까지 마냥 기다려야 할까.
 
A> 삼식이의 경우 집주인의 입장으로서 임대차기간 만료 전에 사정에 의해 세입자를 내보내야 하는 상황이다. 하지만 임대차계약기간이 만료되기 전에 일방적으로 임대차계약을 해지할 수는 없다. 세입자가 나가지 않겠다고 하면 다른 방법은 전혀 없다. 일반적으로 집을 매수할 때 전세가 있는 집을 사는 사람도 많이 있으니 다시 한 번 매수자를 물색하는 것이 좋을 듯하다.