대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
◈ 우선채권
우선채권이란 압류채권자(경매신청자)의 채권에 우선해 매각대금에서 변제받게 될 채권을 말한다. 압류 채권자에 우선하는 등기된 권리 및 임차보증금, 임금채권 등과 경매비용 등으로 남을 가망이 없는 경우 경매의 취소에 해당하는지 판단하는 채권이다.
◈ 유찰
유찰에는 입찰기일에 최저경매가 이상의 매수신고가 없는 경우의 유찰과 낙찰불허가 결정에 의한 유찰이 있다. 통상적으로 매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 않고 무효가 된 경우를 가리킨다. 이 경우에는 최저매각금액을 20% 저감한 가격으로 다음 매각기일에 다시 매각을 실시한다.
◈ 유익비
물건의 가치를 증가시킨 비용을 유익비라고 한다. 원상복구 비용인 필요비와 구별된다. 유익비상환청구는 가격증가가 현존하는 경우에 한해 청구할 수 있다. 유익비 지급할 금액은 지출된 금액이나 가치증가액이 현존하는 가액 중 선택해 지급할 수 있다.
◈ 유치권
유치권은 법정담보물권으로 법정요건을 갖추면 당사자의 의사와 관계없이 법률상 당연히 발생한다. 유치권은 목적물을 점유하면 발생되고 등기를 요하지 않는다. 주로 건축업자가 공사대금을 받지 못한 경우 채권을 변제받을 때까지 점유를 하고 인도를 거절하는 경우 발생된다. 또한 임차인이 임차 목적물에 대한 필요비 또는 유익비를 지출한 경우에도 유치권이 발생하는 경우가 있다. 그러나 계약서상에 원상회복 특약이 있으면 판례상 상환청구권 포기로 해석한다.
◈ 이시배당
두 개의 부동산에 선순위 공동저당권자가 한 개의 부동산만 저당권 실행으로 경매되어 배당을 받는 경우 후순위저당권자는 두 개의 부동산이 동시에 배당되는 경우와 비교해서 적은 금액을 배당받거나 배당받지 못해 손실이 발생하게 된다. 이때 후순위채권자는 남은 부동산의 경매대가에서 동시에 배당됐더라면 받을 수 있는 금액을 한도로 선순위 공동저당권자를 대위해 저당권을 행사하여 경매대가에서 배당받을 수 있다. 이때 법원이 직권으로 이시배당여부를 조사할 의무는 없으며 후순위 저당권자가 이를 증명해야 한다.
◈ 이해관계인
경매절차에 이해관계를 가진 자 중 법이 특히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 법에 규정한 자를 말한다. 그들에 대해선 경매절차 전반에 관여할 권리가 정해져 있다.
◈ 인도명령
채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대해선 낙찰인이 대금을 완납한 후 6개월 내에 집행법원에 신청하면 법원은 이유가 있을 경우 간단히 인도명령을 발하여 그들의 점유를 집행관이 풀고 낙찰인에게 부동산을 인도하라는 취지의 재판을 한다. 이때 인도명령신청을 받은 법원은 채무자와 소유자는 부르지 않고 통상 세입자 등 제3자를 불러 심문하는 경우도 있다. 민사집행법의 적용을 받는 사건에 대해선 인도명령의 상대방을 확장해 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있도록 개선했다.
◈ 인수주의
채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하는 것을 인수주의라고 한다.
◈ 일괄지정
수회의 매각기일과 매각결정기일을 일괄 지정하는 방식에 의해 경매절차를 진행하는 경우에는 부득이한 사정이 없는 한 당사자의 기일 변경신청을 허용하지 않고 다만 실무적으로 경매신청자가 연기신청을 한 경우에는 1회의 연기기간을 2개월 이내로 해서 2회까지 허용하고 있다.
◈ 일괄매각
법원은 경매의 대상이 된 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다. 또한 다른 종류의 재산(금전채권 제외)이라도 부동산과 함께 일괄매각하는 것이 알맞다고 인정하는 때에도 일괄매각하도록 결정할 수 있다. 이와 반대되는 개념으로는 분할매각이 있다.
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