대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이 중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.

◈ 분할매각
하나의 매각절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우 최적 매각가격의 결정과 매각의 실시를 각 부동산별로 하는 방법(분할매각)과 여러 개의 부동산 전부에 관해 일괄해 하는 방법(일괄매각)이 있다.

◈ 분할채권
같은 채권에 2인 이상의 채권자 또는 채무자가 있을 때 분할할 수 있는 채권을 말한다. 이런 채권을 가분채권(분할채권)이라고도 한다. 예를 들면 갑, 을, 병 세 사람이 정에 대해 3만원의 채권을 가지고 있을 때 각각 1만원씩의 채권으로 분할할 수 있는 경우에 그 3만원의 채권은 분할채권이 된다(정의 입장을 기본으로 한다면 가분채무 또는 분할채무가 된다). 민법에는 채권자 또는 채무자가 수인인 경우 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무가 있다고 규정해 분할채권 관계를 원칙으로 하고 있다.

◈ 비용의 예납
강제집행을 신청하는 채권자는 부동산의 감정료, 매각수수료, 현황조사 비용 등 각종 수수료와 송달료를 미리 내야하는데 이를 비용의 예납이라고 하고 이외에 등록세와 교육세도 납부해야 한다.

◈ 상계
채권자가 동시에 매수인인 경우 매각대금의 특별한 지급방법이다. 현금을 납부하지 않고 채권자가 받아야 할 채권액과 납부해야 할 매각대금의 차액만을 납부하는 것이다. 채권자는 매각대금을 상계 방식으로 지급하고 싶으면 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 상계를 하겠다고 신고해야 한다. 이때 배당기일에 매각대금에서 배당받아야 할 금액을 제외한 금액만을 납부하게 된다. 그러나 그 매수인 배당받을 금액에 대해  이의가 제기된 때 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 납부해야 한다.

◈ 선순위 순위보전 가등기
1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 가등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않는다.

◈ 선순위 담보가등기
1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 가등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의해 말소되지 않는 것이 원칙이지만 선순담보가등기인 경우에는 경매 시 저당권으로 취급, 배당을 받고 소멸하므로 경매 후 촉탁에 의해서 말소된다.

◈ 선순위 가처분
1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 가처분 등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의해 말소되지 않는다.

◈ 선순위 임차인
1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서 있는 전입신고가 되어 있던 임차인은 압류 또는 저당권에 대항할 수 있다. 대항력이 있는 것이다. 따라서 계약기간 만료 시까지 거주할 수 있고 계약만료 시 보증금 회수와 주택의 인도가 동시이행의 관계에 있다.

◈ 선순위 지상권
1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서 있는 선순위지상권은 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의해 말소되지 않는다. 이때 지상권이란 당사자의 계약에 의해서 등기된 약정지상권을 의미한다. 법에 의해 일정한 요건을 갖추면 당연히 성립하는 법정지상권과는 구분된다.

◈ 선순위 전세권
1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 등기된 전세권은 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의해 말소되지 않는다. 그러나 민사집행법 91조4항에 의한 배당요구 신청을 하면 선순위전세권은 배당을 받고 소멸한다.

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