Q> 삼식이는 주택을 임차하고 입주해 주민등록을 마친 후 계약서에 확정일자도 받았다. 그런데 집주인이 그후 은행에서 사업자금을 빌리면서 임차주택에 저당권을 설정했고 대출금을 변제하지 않았다. 때문에 현재 경매절차가 진행 중에 있다. 삼식이는 ‘주택임대차보호법’상 어떤 보호를 받을 수 있는가.
 
 A> 삼식이는 근저당권보다 대항 요건과 우선변제권 취득요건을 모두 갖추었다. 따라서 매수인에게 대항해 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거부할 수 있다. 또한 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있다. 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때(전입신고를 한 때)는 그 익일(다음날)부터 제3자에 대해 효력이 생긴다(동법 제3조1항). 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(동법 제3조2항). 또한 이 경우에 임차인이 원하지 않으면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 구속을 면할 수 있고 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대판 1998.9.2, 98마100).

 
Q> 삼식이는 경기도 수원시 장안구에 있는 2005년 6월에 신축해 아직 등기를 마치지 않은 상가건물을 임차하려 한다. 이런 경우에도 확정일자를 받아 ‘상가건물임대차보호법’상의 보호를 받을 수 있는가.

 A> 미등기 건물, 무허가건물이라 해도 등기된 건물과 마찬가지로 상가건물인 이상 이 법의 보호를 받는다. 따라서 삼식이가 일정액 이하의 보증금으로 상가건물의 인도와 사업자등록신청 및 임대차계약서에 확정일자를 받아두었다면 이 법에 의한 보호를 받을 수 있다. 미등기 건물, 무허가건물이라 해도 일정액 이하의 보증금으로 상가건물의 인도와 사업자등록신청 및 임대차계약서에 확정일자를 받아두었다면 등기된 건물과 마찬가지로 경매 시 보증금을 매수인에게 반환받거나 저당권보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제적 효력이 생긴다.