작은 실수가 큰 화를 부르는 것이 바로 경매시장이다. 철저한 준비 없이 투자에 뛰어들게 되면 실수는 더욱 빈번해지게 마련이다. 경매는 재판절차와 같기 때문에 사소한 실수를 용납하지 않는다. 경매 투자경험이 없는 초보자들은 특히 하찮은 실수로 낭패를 당하는 일이 허다하다.
입찰 서류를 잘못 써내 손해를 보는 일이 비일비재하며 입찰시간을 넘기는 바람에 입찰을 포기하거나 사건번호를 잘못 써 엉뚱한 물건에 입찰하는 경우도 많다. 심지어 가격을 잘못 써 거액의 입찰 보증금을 떼이는 사례도 종종 발생한다.
전략1…입찰장 방문 분위기 파악은 미리미리
전략2…입찰서류 ‘보고 또 보고’ 꼼꼼히 기재
전략3…입찰가액은 단위별로 적자
전략4…경매기록은 재차 확인하라
이처럼 초보 투자자들의 실수가 많아 경매 시장에 나오는 물건 중 10~20%는 재경매 물건이다. 재경매 물건이란 누군가가 입찰을 포기해서 다시 경매에 나오는 물건을 말한다.
입찰서류는 미리 챙겨라
이 같은 물건이 많이 나온다는 것은 입찰자의 실수로 어쩔 수 없이 포기한 물건이 많다는 것을 의미한다. 따라서 초보 투자자는 입찰에 따른 실수를 하지 않는 전략을 세우는 게 가장 중요하다. 입찰 당일 서류를 준비하지 못해 입찰을 포기하는 경우가 많다. 신분증(운전면허증, 여권)과 도장(인감도장일 필요는 없음), 입찰보증금 10%(재경매는 20%)를 준비해야 한다. 보증금은 수표로 준비하는 게 좋다. 입찰함 입구가 좁아 현금을 넣기가 어렵고 세기도 불편하다는 이유에서다.
게다가 자칫 보증금 부족으로 최고가 매수인에서 탈락할 수 있으므로 보증금은 여유 있게 준비하는 것이 바람직하다. 이외에도 경매 사건번호와 물건번호를 메모해 둬야 한다. 입찰장을 찾을 때 가장 기본이다. 입찰 당일 처음 입찰장을 방문한 사람과 미리 방문했던 사람은 큰 차이가 있다. 미리 입찰장을 방문해 분위기를 살피고 서류를 확인한 사람은 그만큼 실수할 확률이 줄어든다.
반면 입찰하는 날에서야 ‘부랴부랴’ 입찰장에 방문한 사람은 사람들로 가득해 복잡한데다 딱딱한 법원의 분위기에 적응하지 못해 사소한 실수를 연발할 가능성이 높다. 그렇기 때문에 최소한 1주일 전에는 입찰장을 찾아 절차와 서류 쓰는 방법, 최근 낙찰사례 등을 익혀 두면 실제 입찰할 때 실수를 줄일 수 있다.
경매진행 여부‘꼭’ 파악하라
입찰장을 찾아 가장 먼저 확인할 사항은 자신이 입찰하고자 하는 사건이 진행되는지를 파악하는 것이다. 하루에 진행되는 200여 건의 경매물건 중 최소 10~15건은 입찰취소, 취하, 변경, 연기된다.
헛걸음을 하지 않으려면 미리 이를 알아보는 것이 필수다. 경매 진행 여부는 입찰장 입구 게시판에서 확인할 수 있다. 사건번호 순서대로 벽보에 게시되는데 입찰예정 사건번호가 제대로 진행되는지를 확인해 보면 된다.
경매가 진행되지 않는 취소, 취하, 연기, 변경, 정지 물건은 빨간색 또는 밑줄로 표기되어 있다. 입찰을 하려고 하면 3장의 입찰서류를 나눠준다. 이때 하나라도 잘못 쓰면 부적격 사유로 입찰에 참여할 수 없다.
입찰표와 입찰봉투, 매수신청보증봉투에 필요 기재 사항을 빠짐없이 적어야 한다. 대표적인 실수 유형으로는 사건번호나 물건번호를 적지 않는 경우, 임의대로 글자를 수정하는 경우 등을 꼽을 수 있다.
임의대로 수정하지 말고 새 용지를 사용해야 한다. 위임장을 받아 대리로 매수 신청하는 경우 본인의 위임장과 인감증명서를 첨부해야 한다. 입찰표를 쓸 때 나타나는 가장 결정적인 실수 중 하나가 가격 숫자를 잘못 기재하는 것이다. 입찰가액과 보증금액란을 바꿔 쓰거나 ‘0’자 하나를 더 써내는 실수 때문에 웃지 못할 일이 종종 발생한다.
실제 인천법원에서 감정가 1100만원의 다세대주택이 1회 유찰 후 최저가 770만원에 경매에 붙여졌지만 초보투자자가 낙찰가 7700만원을 써냈다가 애꿎은 보증금만 날리기도 했다. 입찰 당일 입찰관계 서류 확인은 필수 체크사항이다. 가끔 예상치 못하게 서류 입력 후 권리변동의 내용, 입력착오, 지적변경 같은 새롭게 바뀐 내용이 생길 수 있다.
경매기록부에서 매각물건명세서, 점유현황조사서, 임대차관계조사서, 배당요구의 변동 같은 게 있는지 확인한다. 경매법원은 감정평가서와 현황조사서를 토대로 매각물건명세서를 작성해 경매기일 1주일 전 일반인이 열람할 수 있도록 민사집행과와 경매법정에 비치하고 있다. 참고로 새 민사집행법 적용 이후 경매집행 기록은 이해관계자만 열람할 수 있다. 일반인은 매각물건명세서와 현황조사보고서, 감정평가서에 국한된다. 이는 대법원 경매정보 홈페이지에서도 열람이 가능한 기초 자료라는 것을 알아두어야 한다.
