Q. 삼식이는 등기부상으로 80평의 토지를 구입했다. 그런데 구입 후 실제측량을 해보니 15평 정도가 적은 65평이었다. 이 경우 삼식이는 매도인을 상대로 감액청구를 할 수 있나.
A.필지매매로 보는 경우에는 감액청구할 수 없다. 그러나 수량을 지정한 매매로 본다면 삼식이가 선의인 경우에 한해 대금감액청구를 하거나 또는 계약해제와 손해배상청구를 할 수 있다. 당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우 목적물의 수량이 부족되는 때는 소유권의 수량에 감소가 생기게 된다. 수량을 지정한 매매란 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 해서 정한 경우를 말한다. 결국 특정의 토지가 수량을 지정한 매매인지의 여부는 매매계약 당사자의 의사해석의 문제라고 할 것이다(대판 1998.6.26, 98다13914). 통상적으로는 매매계약서에 평수를 적었다고 하더라도 평을 기준으로 한 수량매매로 보기는 어렵고 필지매매로 보고 있다(대판 1993.6.25, 92다56674). 따라서 평당가격을 기준으로 한 매매가 아니라 필지매매인 경우에는 감액청구가 어려울 것이다. 선의의 매수인은 그 수량이 부족한 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다. 또한 이전된 부분만이면 이를 매수하지 않았으리라는 사정이 있는 경우 계약의 전부를 해제할 수 있고, 손해배상도 청구할 수 있다. 다만 악의의 매수인에 대해서는 담보 책임을 지지 않는다(제574조). 선의의 매수인은 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사해야 한다.
Q. 삼식이는 집을 상속받기는 했으나 명의는 아직도 사망한 아버지로 되어있다. 이 경우 삼식이가 집을 매각하려면 어떠한 절차를 밟아야 하는가.
A. 먼저 상속인인 삼식이 앞으로 상속을 원인으로 한 소유권이전 등기를 한 후 매각해야 한다(민법제187조 단서). 다만 판례는 삼식이 앞으로의 상속등기를 생략한 채 바로 제3자 앞으로 한 등기라도 이미 경료된 경우에는 실체 관계에 부합하므로 유효한 것으로 본다. 민법 제186조에 따르면 법률행위로 인한 부동산물권의 득실변경은 등기를 할 때라야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다. 그러나 등기를 필요로 하지 않는 경우도 있는데 상속·공용징수·판결·기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권 취득의 경우다(민법 제187조 본문). 하지만 이런 물권은 등기하지 않으면 처분하지 못하도록 되어 있다(동조 단서). 그러므로 상속에 의한 부동산 물권의 취득에는 등기가 필요 없다. 그러나 상속을 받은 자가 이것을 다른 사람에게 매각하기 위해선 먼저 상속등기를 한 후 매수인에게 소유권이전 등기를 해주어야 한다. 위에서 상속인인 삼식이의 단독신청에 의해 삼식이 앞으로 상속을 원인으로 한 소유권이전 등기를 한 후에 제3자에게 매각하고 그 등기를 해주어야 한다. 다만 판례는 삼식이 앞으로의 상속등기를 생략한 채 바로 제3자 앞으로 한 등기라도 이미 경료된 경우 실체관계에 부합하므로 중간생략 등기와 같은 취지에서 유효한 것으로 본다.
Q. 삼식이는 등기부상으로 80평의 토지를 구입했다. 그런데 구입 후 실제측량을 해보니 15평 정도가 적은 65평이었다. 이 경우 삼식이는 매도인을 상대로 감액청구를 할 수 있나.
A. 필지매매로 보는 경우에는 감액청구할 수 없다. 그러나 수량을 지정한 매매로 본다면 삼식이가 선의인 경우에 한해 대금감액청구를 하거나 또는 계약해제와 손해배상청구를 할 수 있다. 당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우 목적물의 수량이 부족되는 때는 소유권의 수량에 감소가 생기게 된다. 수량을 지정한 매매란 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 해서 정한 경우를 말한다. 결국 특정의 토지가 수량을 지정한 매매인지의 여부는 매매계약 당사자의 의사해석의 문제라고 할 것이다(대판 1998.6.26, 98다13914). 통상적으로는 매매계약서에 평수를 적었다고 하더라도 평을 기준으로 한 수량매매로 보기는 어렵고 필지매매로 보고 있다(대판 1993.6.25, 92다56674). 따라서 평당가격을 기준으로 한 매매가 아니라 필지매매인 경우에는 감액청구가 어려울 것이다. 선의의 매수인은 그 수량이 부족한 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다. 또한 이전된 부분만이면 이를 매수하지 않았으리라는 사정이 있는 경우 계약의 전부를 해제할 수 있고, 손해배상도 청구할 수 있다. 다만 악의의 매수인에 대해서는 담보 책임을 지지 않는다(제574조). 선의의 매수인은 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사해야 한다.
