대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
◈ 매각기일
경매법원이 목적부동산에 대해 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 매각할 장소 등과 함께 매각기일 14일 이전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있다.
◈ 매각기일 및 매각결정기일의 공고
매각기일 및 매각결정기일을 지정한 때는 법원사무관 등은 이를 공고한다. 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하는 것 외에 법원이 필요하다고 인정하는 때는 별도로 그 공고사항의 요지를 신문에 게재하거나 정보통신매체를 이용해 공시할 수 있다. 현재 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr) 법원공고란에도 게재하고 있다.
◈ 매각기일 및 매각결정기일 통지
법원이 매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지하는 절차를 말한다. 이 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송해 할 수 있다.
◈ 매각기일의 지정
집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저매각가격 결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각할 기일을 지정하게 된다.
◈ 매각물건명세서
법원이 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 토대로 기재한 것이 매각물건명세서다. 이는 매각기일의 1주일 전까지 법원에 사본을 비치해 누구든지 볼 수 있도록 하며 경매 입찰자에게 있어 가장 중요한 서류다.
◈ 매각방법
부동산의 매각(경매)은 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰과 개찰을 하는 기일입찰, 입찰기간 내에 입찰하고 매각기일에 개찰하는 기간입찰 등 세 가지 방법이 있다.
◈ 매각불허가결정
이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때, 민사집행법상 매각불허가할 사유가 있을 때 즉 매수인의 능력이나 자격 또는 농지의 경우 농지취득자격증명, 어업권의 경우 이전인가 또는 법령이 정한 관청의 증명, 인허가 없는 경우, 과잉매각 되는 경우, 집행정지 결정 정본이 제출된 경우, 부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 있는 경우 매각결정기일에 매각불허가를 선고한다.
◈ 매수보증금
경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공해야 한다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가 매수신고인이나 차순위 매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환해야 한다.
매각허가결정이 확정되고 최고가 매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위 매수신고인의 보증금을 반환하게 되고 만일 최고가 매수인이 납부하지 않으면 그 보증금을 몰수해 배당할 금액에 포함하며 이후 차순위 매수신고인에 대해 낙찰허가여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위 매수신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 역시 몰수해 배당할 금액에 포함해 배당하게 된다. 그러나 법원은 상당하다고 인정하는 때는 최저매각가격의 10분의 1로 하는 보증금액을 달리 정할 수 있다. 예로서 재입찰시 보증금을 법원에 따라 10분의 2내지 10분의 3으로 정하는 경우가 이에 해당된다.
◈ 매수신고인
매각기일 입찰결과 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인이 정해진다. 차순위 매수신고는 금액제한이 있어서 매각금액 보증금 금액 이상 입찰자만이 차순위 신고를 할 수 있는 자격이 있다. 차순위 신고 시 단점은 최고가 입찰자가 잔금지급 시까지 보증금을 받지 못한다는 것이고 장점은 잔금 미지급 시 소유권을 이전해 올 수 있다.
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윤재호 프로필
경매전문가 윤재호는 광운대경영대학원 강의교수, 건설산업교육원·한국공인중개사협회 실무교수, 연세대 사회교육원 등 대학과 기업에서 경매와 실전투자 강의 등의 활약을 하고 있다. 또 메트로컨설팅 대표로 활동 중이며, KIRA연구원, 한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 지냈다. www.metro21c.co.kr
