주택 등 부동산을 사려고 마음먹었을 때 많은 사람들이 가는 곳은 인근 부동산중개업소일 것이다. 그러나 중개업소에 가지 않고도 부동산을 싸게 사는 방법은 생각보다 다양하다. 경매, 급매, 공매, 기업용 할인부동산과 은행 유입부동산, 대물변제 매물 등이 그것이다. 이 중 수익성 면에서 봤을 때 으뜸으로 많은 사람들이 꼽는 것은 법원 경매이다. 법원경매의 또 다른 매력은 거래 과정이 투명하다는 것이다.
법원경매, 투자자들이 꼽는‘수익성 으뜸종목’
비인기 부동산 시세보다 싼값으로 구입 가능
일반 중개업소를 통해 부동산을 살 경우 부동산의 정가란 없다. 파는 사람이 내놓은 가격과 중개사가 절충해 내놓은 가격이 현재 시세인 셈이다. 파는 사람과 사는 사람 중간에서 브로커 역할을 하는 중개사들이 얼마든지 가격을 뒤집을(?) 수 있는 게 부동산 가격이다.
그러나 법원경매는 감정평가사가 객관적인 가격을 매겨 감정가를 정하고 유찰횟수에 따라 최저 입찰가가 공개되기 때문에 가격조작이 불가능하다.
여기에다 시세와 최저 입찰가 간 사이를 쉽게 파악할 수 있다. 또 사전에 최저가가 고시되기 때문에 투자자는 시장가격보다 쌀 경우에만 입찰에 응하면 되므로 비교적 손해 볼 일이 없는 것이 경매라고 할 수 있다.
블루오션에 투자하면 수익률 챙기기 ‘쏠쏠’
문제는 경쟁률이 높다는 것이다. 특히 인기지역 소형 매물은 경쟁률이 천정부지로 올라 시세에 육박하는 물건도 속출하는 형편이다.
게다가 소액투자용 내 집 마련 실수요자들이 ‘묻지마’ 입찰경쟁을 벌여 낙찰가는 감정가를 훌쩍 넘어서고 있다. 인기지역 소형 아파트의 경우 시세 대비 10% 안팎의 차익만을 보는 경우가 태반이다.
이런 현실 속에서 남들보다 싸게 경매로 부동산을 사려면 남다른 전략을 세우는 것이 필요하다. 그중 하나는 비인기 종목인 ‘블루오션’에 투자하는 방법이다.
초보 투자자일수록 부동산경기가 좋을 때에는 입찰 경쟁률이 높은 종목인 아파트, 주택 등은 투자를 자제하는 게 좋다. 경매 대중화로 갈수록 입찰 참가자들이 늘어나 경쟁률이 치열한 종목은 항상 한정돼 있다.
주로 주거시설(아파트·다가구주택·연립)과 도심 소재 소형주택은 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 상당히 높다. 통상 90%선을 웃돈다.
반면 구분상가, 비 도심 주택, 허름한 상가주택, 지방 부동산은 1회에서 많게는 3회까지 유찰해 초보자라도 시세 대비 20~30% 정도 싼값에 부동산을 살 수 있다.
틈새시장을 공략하는 것도 싼값에 경매물건을 살 수 있는 방법이다. 이는 경매물건의 허점을 이용하는 것이다.
초보 투자자에게는 다소 어렵게 들리겠지만 약간의 경매 상식을 익힌다면 별 어려움 없이 투자할 수 있다. 이 방법으로 경매를 하려면 일반적인 투자자들이 안심하고 입찰하는 물건은 과감히 포기해야 한다.
안심하고 입찰하는 물건이란 세입자 없이 주인이 살고 있어 집을 비우는 것이 쉬운 주택이나 권리관계가 투명한 부동산이다. 이런 물건은 리스크가 적은 만큼 많은 투자자들이 입찰하는 경쟁률이 높은 물건이다.
그러나 이와는 반대로 선순위 세입자가 있어 살고 있어 ‘세입자의 보증금을 안고 사는 주택’이거나 후순위 세입자로서 배당 받아 나가는 ‘세입자 많은 경매물건’은 보통 시세보다 훨씬 싸게 잡을 수 있다.
이런 물건은 권리관계가 까다로울 것이란 선입관으로 인해 경쟁률이 낮고 수차례 유찰하는 게 보통이다. 외관상 흠이 있어 보이는 물건이지만 법률적으로 아무 하자 없는 물건을 노리는 게 비결인 셈이다.
외관상만 ‘흠’ 있는 물건 잡아라
대형 물건일수록 경매물건은 싸다. 저감률이 크다는 이유에서다. 한 번 유찰할 때마다 20~30%씩 떨어지는 낙폭이 대형 물건일수록 더 큰 특징이 있다. 예컨대 1억원짜리 아파트의 20% 낙폭은 2000만원이지만 3억원짜리 아파트 낙폭은 6000만원이다.
감정가가 클수록 떨어지는 금액이 크기 때문에 중·대형 경매물건일수록 싸게 잡을 수 있는 기회가 많다. 특히 비인기 대형 경매 부동산인 연립과 상가주택, 개발지역 주변의 임야와 토지, 도심 대형 건물은 최소 20% 이상의 시세차익을 보고 경매물건을 잡을 수 있다.
최근과 같이 경기가 어려워 경매물건이 쏟아지는 불황기이거나 여름 극서기, 겨울 극한기는 투자자가 많지 않아 좋은 부동산을 싸게 잡을 수 있는 최대 기회이다.
남들이 투자를 꺼리는 시기나 때를 잘 노려 투자하면 경매부동산은 최대의 이익을 안겨주는 기회의 시장인 셈이다.
경매 물건을 싸게 잡을 수 있는 또 다른 방법은 ‘급매’로 나온 물건에 입찰하는 것이다.
고령자나 이민자, 상속용, 다주택자, 절세를 위한 초 급매물을 중심으로 열심히 발품을 팔며 찾다보면 값싼 급매물을 만나는 행운을 얻을 수 있다.
또 한 지역에서 오래 일한 중개사와 친해진 다음 지불조건을 짧게 잡은 후 가격을 깎는 것도 값싼 매물을 만날 수 있는 방법이다. 단 주택 시세 대비 과다한 대출을 끼지 않았는데도 유난히 싼 매물이나 미끼 매물, 이중계약서를 유도한 급매물은 조심해야 한다.
급매물 물건은 ‘황금알’이다
공공기관인 한국자산관리공사가 매각하는 ‘공매’에 입찰하는 것도 싼 물건을 사는 방법이다. 공매는 일반인들에게 덜 알려져 상대적으로 입찰 경쟁이 낮고 좋은 물건을 낙찰받을 확률이 높다.
경기침체의 여파로 순수발생 세금 체납액이 14조원(2008년 기준)을 상회하면서 꾸준하게 늘고 있는 추세이므로 오히려 공매에 붙여지는 압류부동산이 경매물량에 버금갈 정도로 늘고 있다.
