A> 부동산 매매목적물은 잔금지급 및 주택의 인도일을 기준으로 그 이전의 하자는 매도인이 담보책임을 부담한다.
따라서 하자로 인해 매매의 목적을 달성할 수 없는 때는 삼식이는 매매계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있고 그렇지 않은 경우 손해배상만을 청구할 수 있다.
매매에 의해 매수인이 취득한 권리 또는 물건에 하자가 있는 때 매도인의 과실 유무를 묻지 않고 매수인에 대해 부담하는 책임을 매도인의 담보책임이라 한다.
이 책임은 매매 이외의 유상계약에도 준용되는 중요한 계약책임이다(제567조). 매수인은 목적물의 하자로 매매의 목적을 달성할 수 없는 때는 선의 및 무과실의 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아닌 때는 매수인은 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이고 계약을 해제하지 못한다(민법 제580조, 제575조).
경우 매수인의 계약해제 및 손해배상 청구는 매수인이 목적물의 하자를 발견한 때로부터 6개월 내에 해야 한다(제582조).
Q> 삼식이는 지난해 8월 삼순이로부터 토지 500평을 18억원에 구입했다. 그런데 나중에 알고 보니 이 토지는 갑식이가 토지 소유주 몰래 서류를 위조해 삼순이에게 13억원에 매도한 토지였다. 현재 원래의 소유자가 나타나 삼식이에게 소유권이전등기말소청구소송을 제기하고 있는데 이 경우 삼식이가 보호받을 수 있는 방법은 없을까.
A> 위조서류에 의한 삼순이 앞으로의 등기는 무효다. 하지만 이를 믿고 거래한 삼식이는 등기에 공신력이 인정되지 않으므로 그 소유권을 취득하지 못한다.
따라서 진정한 권리자인 원래소유자의 소유권이전등기말소청구소송에 의해 그 등기는 말소되게 된다. 다만 삼식이는 삼순이를 상대로 손해배상을 청구하는 수밖에 없다.
우리 법제상 등기에 공신력을 인정하지 않으므로 허위등기를 믿고 거래한 자는 권리를 취득할 수 없다.
판례는 “타인소유의 토지에 관해 매도증서 위임장 등 등기관계서류를 위조해 원인무효의 소유권이전등기를 경료하고 이를 다시 다른 사람에게 매도해 순차로 소유권이전등기가 경료된 후에 토지의 진정한 소유자가 최종매수인을 상대로 말소등기청구소송을 제기하면 최종매수인은 소유권을 잃는다. 이런 경우 최종매수인의 선의·무과실은 묻지 않는다”고 판시하고 있다.
따라서 삼식이는 토지를 매각한 삼순이를 상대로 손해배상청구를 하는 방법 이외에는 특별한 방법이 없다.
