◈ 도달주의
의사표시가 상대방에게 도달한 때 그 효력이 생기는 것으로 수신주의·수령주의라고도 한다. 의사표시의 효력발생시기에 관해선 표백주의, 발신주의, 도달주의, 요지주의 등이 있다. 그러나 현행 민법은 도달주의를 원칙하고 있다.
◈ 대항력
법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력을 말한다. 주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마친 상황에서도 그 제3자에 대해 임차권을 가지고서 대항할 수 있는데 이를 대항력이라 한다. 정밀히 말하면 세입자의 경우 전입신고(사업자등록)와 부동산을 점유(인도)하는 대항요건을 갖추게 되면 익일부터 제3자에게 대항력을 발휘할 수 있다. 대항력은 계약기간까지 점유할 수 있는 권리와 계약기간 만료 시 보증금 회수와 부동산의 인도가 동시이행의 관계에 있는 효력이다.
◈ 동시배당
공동저당권의 목적부동산이 전부 매각되어 그 경매 대가를 동시에 배당하는 것이다. 공동저당권자의 의사에 의해 어느 특정부동산의 경매 대가만 먼저 배당받는 것은 허용되지 않는다. 각 부동산의 경매대가의 비율로 공동저당권의 피담보채권의 부담을 안분 할당해 그 할당된 부담액에 한해서만 공동저당권자가 각 부동산으로부터 우선변제를 받을 수 있다. 그 할당 부담액을 초과하는 부분은 각 부동산의 후순위 저당권자의 변제에 충당한다.
◈ 동시이행의 항변권
동시이행의 항변권은 상대방이 채무를 이행할 때까지 자기 채무의 이행을 일시 거절하는 데에 그치는 연기적 항변권이다. 경매에 있어선 임차인이 배당을 받는 것이 보증금회수에 해당한다. 따라서 그에 대한 반대의무를 이행했는지 즉 주택을 비웠는지를 확인을 위해 낙찰자의 인감증명서가 첨부된 가옥명도 확인서가 제출되어야 배당된 보증금을 수령할 수 있다.
◈ 동시입찰의 원칙
같은 매각기일에 매각할 부동산이 두 개 이상인 경우 각 부동산에 대한 입찰은 동시에 실시해야 한다(민사집행규칙 61조 2항). 만약 사건별로 별개로 입찰절차를 진행하는 경우 입찰자가 응찰자수를 통한 경쟁률을 예측해 응찰여부나 응찰가격을 정함으로써 입찰가격이 왜곡될 우려가 있기 때문이다.
◈ 등기촉탁
법원으로부터 경매부동산을 매수한 매수인은 소유권이전등기 및 기타 저당권, 압류 등의 말소등기를 등기에 필요한 서류를 준비해 법원에 제출하면 법원사무관 명의로 등기촉탁서를 작성, 관할 등기소의 등기관에게 송부를 하고 등기소에서는 등기 후 등기필증을 해당 경매계에 송부한다.
◈ 말소등기
기존등기가 원시적 또는 후발적인 사유로 인해 실체관계와 부합하지 않게 된 경우 기존등기 전부를 소멸시킬 목적으로 하는 등기다. 말소의 대상이 되는 등기는 등기사항 전부가 부적법한 것이어야 한다. 그 부적법의 원인은 원시적(원인무효)이든, 후발적(채무변제로 인한 저당권 소멸)이든, 실체적(원인무효나 취소)이든 또는 절차적(중복등기)이든 이를 가리지 않는다.
◈ 매각결정기일의 공고
매각기일 및 매각결정기일을 지정한 때 법원사무관 등은 통상 14일 전에 공고한다.
◈ 매각결정기일 변경
법원은 정해진 매각기일을 자유재량에 의해 변경할 수 있다. 이해관계인은 기일지정이나 변경신청권이 없으므로 당사자 사이에 변경에 관한 합의가 있었다 하더라도 법원은 이에 구속되지 않는다. 특히 경매절차 과정에 위법한 점이 있거나 불가피한 사정이 발생해 매각기일에 경매를 실시할 수 없는 경우 매각기일을 변경해 적법한 경매절차가 이루어지도록 하고 있다. 또한 집행정지서류가 제출된 경우 직권으로 매각기일을 취소하는 것이 원칙이나 실무에서는 기일을 변경해 추후 지정하고 있다.
◈ 매각결정기일
매각을 한 법정에서 최고가매수신고인에 대해 매각허가 여부를 결정하는 날로 매각법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐 매수인, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게 개별적으로 통보하지 않는다(매각기일로부터 통상 7일 이내).
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윤재호 프로필
경매전문가 윤재호는 광운대경영대학원 강의교수, 건설산업교육원·한국공인중개사협회 실무교수, 연세대 사회교육원 등 대학과 기업에서 경매와 실전투자 강의 등의 활약을 하고 있다. 또 메트로컨설팅 대표로 활동 중이며, KIRA연구원, 한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 지냈다. www.metro21c.co.kr
