직장인 김정수(50·가명)씨는 얼마 전부터 퇴직 후 부인과 함께 살 집을 마련하는 것을 계획하고 있다. 자식들이 결혼한 뒤에는 현재 살고 있는 서울을 떠나 한적한 외곽지역에서 살고 싶은 김씨 부부가 노후에 살 집을 장만하기 위해 택한 방법은 경매. 노후에 조용하게 살기 좋은 수도권과 지방의 전원주택 등의 부동산 경매물량이 꾸준히 늘어나고 있다는 정보를 얻었기 때문이다.

경기 침체 속 노후를 위한 주택 마련 ‘절호의 기회’
잘만 하면 최대 절반가격에 알짜배기 집 마련 가능

실제 노후에 살기 좋은 신도시 또는 택지지구 내 중소형 아파트와 다세대, 연립주택 등이 꾸준히 경매물량으로 나오고 있다. 한 달 동안 수도권의 아파트, 다세대, 단독주택 등 우량 주택경매물량의 수는 대략 1000건. 전국적으로 따져보면 2만여 건의 경매물량이 쏟아져 나오고 있다.
이처럼 경매시장에 많은 물건이 나오는 이유는 부동산 경기가 활황일 때 은행대출을 얻는 등 무리하게 주택에 투자했다가 경기침체로 인해 이자 부담이 커져 채권자에 의해 경매에 부쳐진 경우가 늘어났기 때문이다. 이런 이유로 경매 물량이 풍부하기 때문에 자신의 자금대 안에서 원하는 지역과 집을 골라서 살 수 있다.

한 달 경매 물량
2만여 건 ‘와르르’

이런 집들은 시세의 20~ 30%에 낙찰받는 것도 가능해 노후주택을 미리 장만할 계획을 갖고 있는 이들이라면 관심을 가질 만하다. 지금의 경기침체는 또 노후에 살 집을 마련할 절호의 기회기도 하다. 법원경매는 부동산 경기의 선행지표라고 할 수 있다. 경기가 나빠질 조짐이 보일 때는 경매물건이 늘어나면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 떨어진다.

낙찰 통계를 비교해보면 부동산경기의 흐름을 금방 파악할 수 있는 것도 이 때문이다. 즉 경기가 좋을 때는 경매물건이 크게 줄면서 낙찰가율이 올라가고 입찰경쟁률이 크게 치솟는다.
반대로 경기 침체기에는 물량이 풍부하고 수회 유찰한 주택 경매물건이 늘어나 값싼 부동산을 살 기회가 늘어난다. 잘만 하면 최대 절반 가격에 알짜배기 집을 마련할 수 있으니 부동산 재테크의 효자종목으로 꼽히기도 한다.

그러면 성공적으로 노후에 살 집을 경매로 장만하려면 어떤 점에 유념해야 할까.
모든 경매가 그렇듯 노후주택 장만을 할 때도 경매시장에 대한 공부는 필수다. 등기부등본상 권리관계, 주택임대차보호법에 따른 세입자관계 조사, 경매주택에 살고 있는 세입자의 대항력 유무에 따른 낙찰자의 부담 여부 등 경매에 대한 기초지식을 충분히 익힌 후에 입찰해야 법적으로 안전한 주택을 낙찰받을 수 있다.

경매물건에 대한 정보를 알고 싶다면 대법원 경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)에 접속하면 된다. 더 정확한 정보를 얻으려면 사설 경매정보지를 통해 미리 물건정보를 얻을 수 있다.
인터넷사이트뿐 아니라 정보지 형태의 사설 경매자료집을 이용하면 권리분석과 물건분석에 대한 정확한 정보를 미리 얻을 수 있다. 초보자가 신문에 나온 경매매각물건 광고만 보고 입찰할 경우 권리상 결함 있는 경매물건을 취득할 수 있기 때문에 입찰 전 정확한 정보취득이 생명이다. 그렇다면 어떤 물건이 좋은 물건일까.

입찰 전 정확한 정보취득이 생명  “기초지식 익혀라”
‘노른자위’는 비인기지역관건은 충분한‘시세파악’

물론 값이 싸고 투자성이 있는 주택을 고르는 것이 핵심이다. 그러나 그보다 더 중요한 것은 권리와 물건분석상 하자 없는 물건을 고르는 것이다. 간혹 투자경험이 없는 초보자가 값싼 물건에 혹해 투자했다가 권리상 문제가 있는 것을 뒤늦게 알고 애를 먹는 경우가 허다하다. 그렇기 때문에 안전한 물건을 고르는 것이 무엇보다 중요하다.

주택경매에서 안전하고 우량한 물건은 ‘주인이 살고 있는 주택’이거나 경매낙찰대금에서 ‘배당받는 세입자’가 거주하거나 비어있는 주택이다. 세입자가 살고 있더라도 전입신고와 확정일자를 갖춰 일정금액 또는 보증금 전액을 돌려받는다면 아무 이상이 없다.
따라서 초보자라면 이런 물건을 고르는 게 명도(집 비우기)가 빠르고 권리이전이 수월하다. 세입자가 살고 있는 집을 사기 전에는 ‘명도저항’ 여부를 반드시 확인해야 한다.

간혹 세입자들의 강력한 저항에 부딪혀 어려움을 겪는 수가 있기 때문이다. 시골의 농가주택이나 전원주택, 독거노인 또는 소년소녀 가장이 거주하는 주택이라면 아무리 가격이 싸더라도 입찰을 자제하는 편이 낫다.

경매시장에 대한
공부는 필수다!

값싸게 주택을 산다 하더라도 남의 불행을 보고 웃는다면 너무 가혹한 일이다. 입찰하기 전 미리 주택을 방문해 점유자들을 만나보고 혹시 명도저항 여지가 있는 지부터 살펴보고 입찰해야 한다. 더욱 싼 물건을 구하고 싶다면 비인기지역을 둘러보는 것도 방법이다.
인기가 높은 지역의 주택 경매물건은 수요자들이 많아 낙찰가율이 높고 경쟁률도 10대 1을 넘어선다. 되도록 비인기지역, 소외지역, 내가 살기 좋은 곳 등에서 주택을 고르는 게 노후주택을 값싸게 사는 비결이다.

만일 경매경험이 많고 자신이 있다면 권리관계가 까다로운 ‘세입자 많은 주택’이나 ‘낙찰자가 보증금 일부를 물어줘야 하는(경락인수) 물건’등을 고르는 것도 좋다. 시세의 30% 이상 낮은 값에 주택을 장만할 수 있기 때문이다.
자신에게 맞는 경매물건을 골랐다면 다시 한 번 권리분석과 세입자분석을 한 뒤 경매 입찰장 견학을 통해 경매취득 방법을 익혀야 한다. 입찰 전 시세파악을 하는 것도 필수사항이다. 감정가는 참고가격이라고 생각하고 주변 시세를 파악해야 한다. 인근 중개업소에 들러 최근에 나온 일반 매물가격과 경매물건의 가격을 비교해보고 시세보다 최소 10% 이상 싼 값에 입찰해야 투자성이 있다.

입찰을 결정했을 경우 입찰날짜에 맞춰 경매부동산의 소재지 관할 입찰장을 찾아 입찰서류에 사건번호와 입찰금액, 보증금 10%를 투찰함에 넣으면 된다. 통상 입찰함에 서류를 넣은 후 1~2시간 후에 당락결과가 나오며 떨어졌을 경우 보증금은 즉시 돌려준다.