Q 매수인 삼식이가 부동산 계약을 체결하고 중도금만 지급하고 잔금을 주지 않고 있다. 이 경우 삼순이는 바로 매매계약을 해제할 수 있는가.

A 삼순이는 상당한 기간을 정해 삼식이에게 잔금의 지급을 최고(청구)하고 그래도 이행하지 않는 경우에는 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
매매계약을 체결하고 계약금만 지급한 상태에선 매도인은 이미 받은 계약금의 배액을 상대방에게 지급하고 산 사람(매수인)은 이미 지급한 계약금을 포기하고 그 매매계약을 자유롭게 해제할 수 있다(민법 제565조 1항).

그러나 중도금까지 지급한 경우에는 매수인이 잔금을 정해진 기일에 지급하지 않는다고 해서 매도인은 그 매매계약을 바로 해제할 수 없다. 즉, 매수인이 잔금지급 기일이 됐는데도 매수인이 잔금을 지급하지 않을 때 매도인은 상당한 기간을 정해 다시 그 이행을 최고(청구)한 다음에 그래도 이행하지 않는 경우에 그 계약의 해제권이 발생한다(민법 제544조). 따라서 매도인은 그 계약을 해제해 계약체결 시에 소급해 무효로 하고 이로 인한 손해배상도 청구할 수 있다.

Q 등기부상 명의인이지만 아무런 권리가 없는 자와 매매계약을 체결했을 경우 그 효력은 어떻게 되는가.

A 등기부상의 권리자는 실제 권리자와 일치하는 것이 보통이다. 따라서 거래 시 등기부등본을 발급받아 그 등기부상의 등기명의인과 거래를 하면 되는 것이다. 그러나 간혹 등기명의인이 실제 권리자가 아닌 경우가 있어서 문제가 된다. 이 경우 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않으므로 실제와 일치하지 않는 허위의 등기를 믿고 거래한 경우에는 결국 무권리자와 거래한 것이 되므로 그 권리를 취득하지 못한다. 즉, 상대방은 보호받지 못한다. 따라서 안전한 거래를 위해서는 등기부상의 명의인이 실제권리자와 일치하는지를 조사할 필요가 있다.

Q 내용증명우편의 법률상 효력은 어떻게 되는가.

A 내용증명우편은 내용증명을 보냈다는 증거자료가 될 뿐이고 그 자체로는 어떤 법적 효력이 없다. 따라서 받은 사람이 회답을 보낼 의무도 없고, 회답을 하지 않았다고 해서 그 내용을 인정한 것이 되는 것도 아니다. 내용증명우편이란 내용으로 적힌 우편물을 수신인에게 틀림없이 전달했다는 것을 공적기관인 우체국에서 증명받을 수 있는 우편제도를 말한다. 실제로는 계약을 해제할 때나 해제의 통지를 할 때 또 빚 독촉을 할 때 등에 흔히 이용된다.

일반인들은 내용증명우편을 받으면 마치 소장을 받은 것과 같이 생각해 두려워하는 경향이 있다. 그러나 내용증명우편은 일방 당사자의 의사를 상대방에게 강력히 표시하고 사후 문제가 발생했을 경우 그 증거가 남는다는 의미가 있을 뿐 특별한 법률상의 효력을 갖는 것은 아니다.