대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
◈ 공탁
변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위해 공탁소에 임치해 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도다. 변제자 즉 채무자를 보호하기 위한 제도로서 그 성질을 제3자를 위한 임치계약으로 봄이 일반적이나 판례는 공법관계(행정처분)로 본다. 공탁의 성립요건으로는 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없어야 하는 바, 변제자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우도 이에 해당한다.
공탁의 목적물은 채무의 내용에 적합한 것이어야 하고 일부공탁은 원칙적으로 무효이다. 대체로 ▲채권소멸을 위한 공탁, 즉 채무자가 채권자의 협력없이 채무를 면하는 수단으로 하는 변제공탁 ▲채권담보를 위한 공탁, 즉 상대방에 생길 손해의 배상을 담보하기 위한 수단으로 하는 담보공탁 ▲단순히 보관하는 의미로 하는 보관공탁과 기타 특수한 목적으로 하는 특수공탁 등이 있다.
◈ 교부청구
체납자의 재산에 대해 다른 기관에 의해 강제집행절차가 개시된 경우 동일재산에 대한 중복압류를 피하고 당해 재산의 환가대금 중에서 조세채권징수의 목적을 달성하기 위해 관계집행기관에 대해 그 배당을 요구하는 강제징수절차를 말한다.
◈ 과잉경매
공동담보의 목적부동산 중 1개 또는 일부를 경매로 매각해도 경매신청채권자에 우선하는 채권을 변제하고 절차비용을 상환함에 충분함에도 불구하고 공동담보권의 권리자가 일괄해 경매를 신청, 진행되는 경매를 말한다. 채무자의 불복이나 법원의 직권에 의해 과잉경매로 판명되면 공동 담보목적부동산 중 일부를 지정해 경매를 진행한다.
이는 원칙적으로 경매법원 직권으로 판단하는 사항이나 채무자도 과잉경매의 사실을 소명해 공동담보목적부동산중 경매로 매각할 부동산을 지정할 수 있다. 토지와 그 지상건물을 일괄경매로 진행하는 경우에는 과잉경매가 되더라도 채무자의 불복이 허용되지 않는다.(대판: 67마781)
◈ 과잉매각
채무자의 여러 개의 재산을 일괄매각하는 경우에 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 않도록 한 민사집행법 101조 3항의 규정을 말하며 이 경우 채무자는 매각허가결정 전에 서면으로 여러 재산 가운데 매각할 재산을 지정할 수 있다.
◈ 관리인
강제집행의 일종인 강제관리를 신청 시 부동산 자체의 현금화를 하지 않고 그 수익만을 대상으로 하는 집행이므로 부동산 수익을 관리할 집행법원의 집행 보조기관이 필요하다. 이를 관리인이라고 하며 집행법원이 임명한다.
◈ 구분소유권
건물은 1동의 건물을 1개의 물건이 원칙이나 예외적으로 민법은 수인이 1동의 건물을 구분하여 각각 그 일부를 소유할 수 있음을 규정하고 있는데 이것을 구분소유라고 부른다.(민법 215조)
◈ 권리관계
권리관계라 함은 사람과 사람 간에 있어서 법률상의 의무를 강제할 수 있는 관계를 말한다.
◈ 권리능력
권리나 의무를 가질 수 있는 자격 내지 지위를 말한다. 자연인은 모체로부터 전부 노출했을 때부터 권리능력을 가지는 것이 원칙이나 손해배상, 호주승계, 재산상속, 유증 등의 경우에는 이미 태어난 것으로 해서 권리능력을 가지는 것으로 하고 있다.
◈ 근저당권
근저당권은 채권의 최고액만을 정하고 변제기에 채권액이 확정될 때까지 채무의 소멸 또는 이전 등 변동이 있어도 변경등기 하지 않고 결산기에 채권액이 확정되면 일반 저당권으로 된다. 근저당권은 등기된 최고액의 한도 내에서 채권을 담보하며 그 최고액을 초과한 부분은 담보되지 않는다.
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윤재호 프로필
경매전문가 윤재호는 광운대경영대학원 강의교수, 건설산업교육원·한국공인중개사협회 실무교수, 연세대 사회교육원 등 대학과 기업에서 경매와 실전투자 강의 등의 활약을 하고 있다. 또 메트로컨설팅 대표로 활동 중이며 KIRA연구원, 한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 지냈다.
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