[Q] 작은 가게에 세를 주고 있는 임대인입니다. 임차인이 월세를 3개월 째 밀리는 일이 빈번했는데요. 나중에 한꺼번에 지급하기는 했습니다. 저는 임차인과 더 이상 임대차계약을 하고 싶지 않은데, 어떻게 해야 할까요?

[A] 상가건물임대차보호법 제10조의8 차임연체와 해지에 의하면 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있습니다.

임대인은 임차인이 3개월의 월세를 연체하고 있는 상태에서 임대차계약 해지를 고지해야 합니다. 위 사안은 임차인이 일시에 3개월 월세를 입금했으므로, 현재 연체 중이 아닌 사정으로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.

또한 상가건물임대차보호법에 의하면 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다.

또 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.

다만 임대인이 정당한 사유가 있다면 거절할 수 있다는 것인데요. 정당한 사유는 아래와 같습니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우나 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

위 사안은 ‘1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’에 해당할 것으로 보입니다. 그런데 ‘연체한 사실이 있는 경우’가 현재 연체하고 있어야 하는지 아니면 연체했던 사실이 있다는 것만으로 임차인의 임대차계약갱신을 거절할 수 있는지 궁금하실 것으로 보입니다.

대법원 판례에 의하면 임차인이 임대차 기간 중 3개월치의 월세를 연체한 사실이 있었다는 사정만으로 계약갱신거절 가능하며 반드시 연체 중이어야 하는 것은 아닌 것으로 보입니다. 따라서 위 사안은 임대인이 당장 임대차계약을 해지하기는 어려우나 임대차 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있을 것으로 보입니다.

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[김기윤은?] 
부동산전문변호사