[Q] 저는 아파트에 전세를 얻어 살고 있습니다. 요즘 임대차보호법이 많이 바뀌었다고 합니다. 전세 만료일이 얼마 남지 않았는데요. 뉴스를 보니 더 살고 싶으면 계약 갱신을 하면 된다고 합니다. 전세 계약만료 1개월 전으로 설명하는 분도 있고 2개월 전으로 설명하는 사람도 있는데, 도대체 언제까지 해야 되는지요? 그리고 계약 갱신은 몇 번 가능한지요? 상가는 10년 간 계약 갱신을 할 수 있다고 하는데, 아파트도 10년 동안 계약 갱신하면서 계속 살 수 있을까요? 그리고 집주인이 세입자의 갱신 요구를 거절할 수도 있는 경우도 있다고 하던데, 어떤 경우인가요?

[A] 첫 번째 질문인 전세 계약 갱신 요구 기간을 알려 드립니다. 세입자는 전세 계약의 끝나기 6개월 전부터 1개월전까지 계약 갱신 요구를 해야 합니다. 예를 들어 2019년 5월1일 체결한 전세 계약의 만료일이 2021년 4월30일의 전세 계약의 경우에는, 만료일 한 달 전인 2021년 3월30일까지 계약 갱신 요구를 해야 합니다. 계약 갱신의 방법은 우체국에 있는 ‘내용증명’의 방법으로 하시는 것이 안전합니다.

다만 2020년 12월10일 이후에 최초로 체결했거나 갱신된 전세 계약은 전세 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 요구를 해야 합니다.

예를 들어 2020년 12월25일 체결한 전세 계약의 만료일이 2022년 12월24일인 경우에는 만료일 2개월 전인 2022년 10월24일까지 집주인에게 갱신 요구를 해야 된다는 점을 주의하시기 바랍니다.

두 번째로 아파트 계약 갱신을 할 수 있는 횟수는 주택임대차보호법 제6조의3 제2항에 “임차인은 제1항에 따른 계약 갱신 요구권을 1회에 한해 행사할 수 있다”고 규정돼있습니다. 따라서 1회에 한해 갱신요구를 할 수 있고, 갱신 요구한 전세 계약의 기간은 2년입니다.

세 번째로 집주인이 세입자의 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유는 9가지가 있습니다.

➀ 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
➁ 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
➂ 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
➃ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
➄ 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
➅ 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
➆ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우로써 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우
➇ 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
➈ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

그래서 월 임대료를 납부하는 세입자가 2번 이상 월세를 연체한 사실이 있거나 무단으로 전대했거나 아파트의 일부를 훼손한 경우에 집 주인은 세입자의 갱신청구를 거절할 수 있습니다.

<02-522-2218·lawnkim.co.kr>

[김기윤은?]

대한상사중재원 조정위원
전 한국자산관리공사 고문변호사