[Q] 제가 소유한 상가건물에 음식점이 입주한 상태입니다. 요즘 코로나19 때문에 어렵다고 하지만, 임차인이 월세를 20개월이나 밀렸습니다. 보증금서 월 임대료를 공제하더라도 남는 돈이 하나도 없습니다. 그래서 부득이 상가 명도소송을 진행하려고 합니다. 명도소송 시 주의해야 할 점이 무엇인가요?

[A] 월세 미납을 이유로 명도소송을 제기하려면, 우선 임대인은 임대차계약 해지통지를 해야 합니다. 임대차계약 해지통지는 내용증명을 하거나 명도소송 소장에 상가 임대차계약을 해지한다고 기재하셔야 합니다.

이 과정서 점유 이전금지 가처분 신청은 필수입니다. 명도소송 진행 중에 피고가 건물의 점유를 다른 사람으로 변경하면 변경된 사람한테 다시 명도소송을 제기해야 되기 때문입니다. 점유를 변경하지 못하도록 하는 것이 필요한데 그 방법이 점유 이전금지 가처분입니다. 점유 이전 금지 가처분은 명도소송과 동시에 진행하는 것이 좋습니다.

임차인이 월세를 3개월 이상 연체했다면, 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하지 못합니다. 3개월 이상 임대료를 연체한 경우, 권리금 청구를 할 수 없다는 점은 상가 임대차보호법 제10조의4에 규정돼있습니다.

명도소송을 진행해 승소하고 건물을 인도받더라도, 기존 상가임차인이 폐업신고를 해야 신규임차인이 동일한 업종으로 영업할 수 있습니다. 임대인은 명도소송을 제기함과 동시에 영업신고증에 관한 폐업신고 절차를 이행하라는 청구도 같이 할 수 있습니다.

대법원도 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 “임차인은 임차건물 부분서의 영업허가에 대해 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다”고 판결한 사례가 있습니다.

간혹 임차인이 인테리어를 직접 했다면서 유익비를 청구하는 경우가 있습니다.

그러나 서울고등법원이 “임대차계약에 있어서 임대차 종료 시 임차인이 임차목적물을 원상으로 회복해 임대인에게 인도하기로 특약한 경우에는 임차인이 그 목적물에 대해 지출한 각종 유익비 및 필요비의 상환청구권은 미리 포기하기로 특약한 취지로 해석된다”고 판시한 점을 비춰 보면 임대인과 임차인 사이에 원상회복특약이 있을 시 임차인은 임대인에게 유익비청구를 할 수 없습니다.
 

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[김기윤은?]

서울대학교 법학과 석사
전 한국자산관리공사 고문변호사
대한상사중재원 조정위원