[Q] 저는 상가건물에서 장사하고 있는 임차인입니다. 보증금 5000만원에 월세 300만원으로 임대차계약을 체결한 상태로 2개월 후면 계약이 만료됩니다. 저는 몸도 아프고 해서 더 이상 장사를 할 수 없어, 제가 장사하는 영업장을 인수할 사람을 찾았고, 인수자와 권리금계약을 체결했습니다.

그 후 저는 상가건물소유자한테 인수자와 임대차계약을 체결해 달라고 요청했으나, 상가건물주가 거절하면서 계약만료일이 되면 원상회복을 하고 나가라고 합니다. 이런 경우 저는 상가건물소유자한테 손해배상을 청구할 수 있다고 하는데, 손해배상액수를 계산하기 위해 감정평가를 해야 한다고 들었습니다. 감정평가를 언제 해야 저한테 가장 유리하고, 어떻게 진행되는가요?

[A] 작년 5월 상가건물임대차보호법이 개정되어 임차인이 임대인으로부터 권리금 회수기회를 보장받지 못하는 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.

그런데 과연 얼마를 청구할 수 있는지가 임차인으로서는 큰 고민일 것입니다. 즉, 신규임차인과 체결한 권리금 전액을 건물소유자에게 청구할 수 있는 것인지가 가장 궁금한 사항일 것입니다.

「상가건물임대차보호법 제10조의4 3항」에 따르면, 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 정당한 사유없이 거절해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

즉, ‘임차인이 신규임차인과 체결한 권리금액’과 ‘임대차계약 종료 당시 감정평가 금액’ 중 낮은 금액을 임대인에게 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 그렇다면, 권리금에 대한 감정평가금액이 신규임차인과 체결한 권리금액보다 높게 책정돼야 임차인은 자신의 손해를 온전히 보전받을 수 있습니다. 이러한 점에서 감정평가가 매우 중요합니다.

임대차계약이 종료되기 직전, 일반적으로 건물소유자는 임차인에게 원상회복을 하라고 요구합니다. 그런데 만약 원상회복한 후 권리금 감정평가를 받는다면, 원상회복을 하기 전의 감정평가액보다 떨어질 수밖에 없습니다.

왜냐하면 권리금 감정평가 항목에 유형재산이 포함되는데, 유형재산에 인테리어 등이 포함되기 때문입니다. 이러한 점에서 임차인은 원상회복을 하기 직전(임대차계약 종료 직전)에 권리금 감정평가를 받는 것이 좋습니다.
 

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[김기윤은?]

▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원