새해에도 저금리로 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산이 인기다. 특히 전용률이 높은 수익형 상품들이 투자자나 임차인에게 주목을 받고 있다.

저금리 기조 지속…수익형 상품 주목
분양가↓ 실면적↑ ‘일석이조 효과’

전용률? 공공시설 제외한 나머지 면적
“실제 사용면적 대비 분양가 감안해야”

전용률이 좋은 수익형 부동산이 주목을 받는 이유는 분양가의 경우 전용면적이 아닌 공급면적을 기준으로 하다 보니 유형에 따라 적게는 30~40% 초반에서 많게는 70~80%선까지 큰 차이를 보이고 있기 때문이다.

유형에 따라
80%까지 차이

전용률이란 분양면적에서 복도·계단·화장실 등 공공 시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 얼마만큼을 차지하는가를 보여주는 백분율이다. 전용률이 높다는 것은 실사용 면적이 그만큼 많다는 것을 뜻한다.

따라서 유사한 3.3㎡당 분양가라도 전용률에 따라 실질 가격이 달라지게 된다. 예컨대 분양면적 66㎡의 전용률 50%인 A상가와 75%인 B상가가 있을 경우 3.3㎡당 분양가는 2000만원으로 같더라도, A상가는 실사용 면적이 33㎡에 불과해 실제 분양가는 4000만원에 달한다.

반면 B상가는 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2667만원으로 계산된다. 결국 전용률을 이용해 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 상가 투자가 가능해지는 셈이다.

전용률이 70~80%대로 상대적으로 높은 단지 내 상가의 경우 특성상 주로 단지 주민들을 위한 생활밀착형 업종(마트, 세탁소, 미용실 등)들로 구성돼 건물 층수가 높지 않다. 주차장·엘리베이터 등 공용면적이 차지하는 비율이 적어 전용률도 상대적으로 높게 나타난 것으로 보인다.

전용률이 40%대인 쇼핑몰식 테마상가는 적은 면적의 상가를 다수로 공급하는 경향이 있기 때문에 전용률이 비교적 낮게 형성된 것으로 풀이된다. 통상 분양광고나 홍보 전단물 등에 등장하는 3.3㎡당 분양 가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 표기된다. 이는 전용면적보다 분양면적이 더 넓어 투자자들에게 어필하기 좋다는 이점이 있기 때문이다.

전용률이 높은 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산은 차별화 선언하고 분양에 나서고 있다. 실제 전용률이 높은 상가나 오피스텔은 올해에도 인기를 끌었다.

강서구 마곡지구 I8블럭 일반상업지역에 분양한 주차전용상가인 ‘GMG(지엠지)타워’는 분양 한달 만에 100% 분양을 마감했다. 이 상가는 전용률이 약 75%로 주위 근린상가보다 월등하게 높고, 아파트 단지 내 상가 전용률과 비슷해 현재 최대 1억원 가량의 프리미엄이 붙었다.

서울시 마포구 신공덕동 3-3외 21필지에서 분양한 ‘공덕역 블루마리’오피스텔도 분양에 나선지 3개월 만에 마감했다. 이 단지는 일반적인 오피스텔 평균 전용률보다 10%가량 높은 평균 53%선이였다.

전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다. 전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 취약해 상가 이용객들의 이동 동선이 외부 동선에만 의지할 수밖에 없다. 상권 활성화를 위한 필요면적이 충분히 확보되지 못할 가능성이 높기 때문이다.

3.3㎡당 분양가도
실질 가격 달라져

부동산 전문가는 “상가에서 전용률이 높다는 것은 분양가는 낮추면서 실면적 등 공간활용도가 넓어지는 일석이조 효과로 있어 최근 상가투자의 척도로 작용하고 있다”며 “따라서 전용률 차이가 큰 상가의 경우 실제 사용면적 대비 분양가를 감안해 가격선을 확인하는 게 좋다”고 조언했다.

이어 “전용면적이 넓다는 것은 공간 활용도도 그만큼 높다는 의미하기 때문에 다른 점포에 비해 경쟁력을 확보할 수 있으므로 해당 점포의 전용률이 어느 정도인지를 파악해 투자자 스스로가 적정가격을 확인하는 것이 필요하다”고 강조했다. 다음은 높은 전용률이 강점인 상가들이다.

▲경기 광명역세권 광명역파크자이1차(단지 내 상가)= ‘광명역파크자이1차 상업시설’이 분양 중이다. KTX광명역 바로 앞 초역세권 입지로 대로변을 따라 스트리트형 상가로 개발된다. 지상 1~2층 총 57개 점포 규모로 조성된다. 특히 KTX광명역 내에 마땅한 상업시설이 없는 만큼 유동인구를 흡수할 수 있는 MD구성을 선보이는 것이 특징이다.

1층에는 생활편의시설 및 판매시설이 들어설 예정이다. 2층에는 식음, 병·의원시설이 들어설 것으로 보인다. 1·2층 대다수 호수가 테라스면적을 서비스로 제공해 실제 활용면적에서 매우 우수하다.

풍부한 배후수요를 자랑한다. 연간 700만명이 이용하는 KTX광명역이 바로 앞에 위치하고 있다. 주변으로는 총 2만 7042명, 9744가구가 자리한다. 여기에 상가 바로 뒤편으로는 축구장 20배 규모에 이르는 대형공원 새물공원(가칭)이 조성돼 이를 통한 인구유입도 활발하게 이뤄질 것으로 보인다. 무엇보다 높은 전용률과 테라스 활용도 등 실면적 활용도가 우수하다는 것이 장점으로 꼽히는데 전용률은 62%다.

▲경기도 김포시 장기동 한강블루(근린상가)= 경기도 김포시 장기동 2025-5번지(한강신도시 수변상업용지C6-2)에 ‘한강블루’상가를 분양한다. 대지면적 2037㎡, 연면적 1만5901.86㎡로 지하 2층~지상 9층 규모에 104개 점포로 구성된다.

입주예정인 GS센트럴자이와 대림e편한세상, 삼성 래미안, 휴먼시아 등 대단지 아파트 2만5000여세대 배후수요에 2018년 개통예정인 장기역(김포도시철도)으로 인한 교통호재도 눈길을 끌고 있다.

상가 부지에서 도보 10분 거리에 있어 상권 형성이 용이하다. 김포한강신도시 수변상가 중 최대 규모로 전용률 또한 약 56%로 높다. 또 주차 공간이 약 96대가 가능하게 구성된 것이 특징이다. 분양가는 1층 상가 기준 2200만~2800만원선, 2~9층도 인근시세보다 저렴해 투자가 용이하다. 올 11월 준공예정.

▲충남 천안 불당지구 지웰시티몰(단지 내 상가)= 충남 천안 불당지구 ‘불당 지웰시티몰’단지 내 상가가 분양 중이다. 불당지구 가장 노른자 땅에 위치한 데다가 단지 내 고정수요까지 확보할 수 있어 투자자들의 관심이 한 곳에 쏠렸던 것으로 보인다.

천안 불당 지웰시티 푸르지오 4블록에는 아파트 420실과 오피스텔 538실 총 958가구가 입주하게 된다. 5블록에는 아파트 355가구와 오피스텔 445실, 총 800가구 규모로 들어서게 된다. 지웰시티몰에서 천안시청과 종합운동장이 500m내에 있어 수많은 유동인구를 고객으로 흡수할 수 있다.

KTX천안아산역, 백석산업단지, 탕정디스플레이단지 등은 3km 범위 내에 있다. 전용률은 최고 93%에 달해 분양가 대비 효율성이 높은 것으로 평가 받고 있다. 단지 내 고정수요뿐만 아니라 외부의 유동인구를 흡수하기 위해 약 600m 규모의 스트리트형 상가로 입점 예정일은 2017년 12월.

▲충남 천안 청수지구 바젤나인(법조전문상가)= 천안 청수지구 대단지와 법조 행정타운 최중심 상가 ‘바젤나인’이 본격 분양에 나선다. 청수택지지구는 지역 첫 법조행정타운 개발 등 굵직한 대형 개발 호재가 몰린 지역이다. 청당동, 청수동, 삼룡동 일대에 수용가구 6398가구, 상주인구 2만444명과 11개의 행정기관들이 입주하는 곳이다.

주차장, 통로 등
이용 불편할 수도

이미 천안세무서, 동천안우체국, 천안동남소방서 등 관공서가 입주한 상태다. 대전지방법원과 대전검찰청 천안지청이 바젤나인이 준공하는 2017년 개청 예정으로 한창 공사 중에 있다. 바젤나인은 이처럼 주변에 밀집돼 있는 관공서들 사이에 지하 2층~지상 9층 규모를 자랑하는 3면 코너 상가이기에 인근 법조관련 사무실 수요·대단지APT 생활권을 함께 공유하는 업무근린상가로서의 활용도가 특히 높을 것으로 기대된다.

더불어 광역교통망도 좋아서 경부고속도로 천안IC, KTX 천안아산역, 1호선 전철 천안역 등과 자동차로 10분 거리일 정도로 수도권과의 접근성이 우수하다. 분양가는 3.3㎡당 600만원이다. 상가 전용률은 60%대다.