[Q] 6개월전 저는 상가건물의 임차인으로서 건물소유자와 보증금 1억에 월세 200만원으로 상가건물임대차계약을 체결했습니다. 계약체결 당시, 상가건물소유자는 “2년 뒤에는 아들이 장사를 할 테니 ‘2년 뒤에는 어떠한 사유를 불문하고 명도한다’라는 특약을 계약서에 넣어 달라”라고 요청했습니다.

저는 상가건물소유자의 말을 듣고 2년 뒤 무조건 나가는 취지의 특약을 했습니다. 그런데 막상 장사를 해 보니 생각보다 매우 잘되고 있습니다. 요즘 2년 후에도 계속해서 장사가 하고 싶어졌습니다. 그래서 주위 사람들한테 물어보니, 어떤 사람은 나간다고 특약을 했으니 무조건 명도해줘야 한다고 말하기도 하고 어떤 사람은 그런 특약은 무효라고 하면서 안 나가도 된다고 합니다. 저는 2년 뒤에 무조건 상가를 비워줘야 하나요? 

[A] 질문의 핵심은 상가임차인이 2년이 계속 장사를 할 수 있도록 ‘갱신요구’가 가능한지? 입니다. 언뜻 보면, 2년 뒤에 무조건 나간다고 특약을 했기 때문에 2년 뒤에 무조건 명도를 해줘야한다고 생각할 수 있습니다. 그러나 상가건물임대차보호법에 규정된 갱신절차를 준수한다면 5년 동안 장사할 수 있습니다.

그러면, 2년 뒤에 무조건 나간다는 특약은 어떻게 될까요? 상가건물임대차보호법 제15조에 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”라고 규정하였는데, 위 규정 때문에 2년 뒤에 무조건 나간다는 취지의 특약은 무효가 됩니다. 

그리고 5년 동안 장사를 계속하기 위해 상가건물임대차보호법에 규정된 갱신절차가 어떻게 되는지? 궁금하시죠. 상가건물임대차보호법 제10조 ①을 보면 ‘ 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.’라고 규정하고 있어 임대차계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인은 건물소유자에게 갱신요구를 하셔야 합니다. 

예를 들어 임대차계약의 만료일이 12월31일이면 (임대차계약이 만료되기 6개월 전인) 7월1일부터 (임대차계약이 만료되기 1개월 전인) 11월30일 내에 갱신요구를 하셔야 합니다. 갱신요구를 했는지? 안 했는지에 관해 다툼이 생길 수 있으므로 구두로 하시지 마시고, 반드시 ‘내용증명’을 통해 갱신요구를 하시는 것이 안전합니다. 

다만, 3개월 정도의 월세를 내지 않았거나 무단전대를 한 경우가 있는 경우에는 갱신요구를 하지 못하므로 주의하시기 바랍니다. 상기건물임차인이 어떤 경우에 갱신요구를 못 하는지?에 대해 상가건물임대차보호법 제10조 ①에 자세히 규정돼 있으므로 위 규정을 체크해 주시기 바랍니다. 

<www.lawnkim.co.kr·02-522-2218> 

[김기윤은?]

▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원