[Q] 저는 상가건물 임대인입니다. 얼마 전, 임차인은 저에게 ‘지금까지 임차료를 1번 연체했는데, 만약 이 상태에서 계약갱신을 해 주면 연체된 임대료를 바로 주겠다’라고 말했습니다. 그래서 저는 이 말을 믿고 바로 상가임대차계약을 갱신해줬습니다.

그러나 임차인은 갱신 전에 말한 약속과 달리 여전히 월 임대료를 주지 않고 있습니다. 저는 이 상태에서 계약을 해지할 수 있나요? 주위 사람들은 연체된 사실을 알고 계약을 갱신했기 때문에, 계약 갱신 전에 연체된 사실은 없어진다고 합니다. 갱신 후 다시 3번 이상 연체해야 계약을 해지할 수 있다고 하는데 맞는가요?

[A] 질문의 핵심은 임대료를 미납한 상태에서 상가건물임대차계약을 체결한 경우, 갱신 전에 연체된 점을 이유로 상가임대차계약이 해지할 수 있는지입니다. 언뜻 보면, 연체된 사실을 알고 임대차계약을 갱신했기 때문에 갱신 전에 연체된 점을 이유로 계약해지를 못 할 수 있다고 생각할 수 있습니다. 그러나 대법원 판결에 따를 때, 계약해지는 가능합니다.

연체된 상태에서 계약을 갱신했다 하더라도 갱신 전의 연체된 사실이 소멸되지 않는 전제에서 대법원은 다음과 같이 설시하고 있습니다.

“상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작해 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다”고 판시했습니다.

즉 갱신 전에 연체한 사실을 이유로 계약해지가 가능하다는 점을 알 수 있습니다.

또한 주의할 점은 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호(임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우)를 보면 “3기”라고 기재되어 있어 3번 이상 연체되어야 계약을 해지할 수 있다고 생각하는 분도 계십니다.

그러나 이렇게 생각하시는 분들은 실수하시는 것입니다. 왜냐하면 대법원은 ‘상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다’라고 판시했기 때문입니다.

즉 3기에 해당하는 차임액에 이른 연체한 사실이 없다고 하더라도 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만 이 경우 임대인이 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”가 아니기 때문에 권리금 상당의 손해배상을 해 주는 점은 별도 문제입니다.
 

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[김기윤은?]

▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원