[Q] 저는 2014년 10월경 서울에서 보증금 1억원에, 월세 500만원으로 상가임차계약을 했고 현재 사업자등록 후 장사를 하고 있습니다. 그런데, 얼마 전 상가 소유자가 바뀌었습니다. 건물소유자는 저보고 상가에서 나가라고 합니다. 저는 어쩔 수 없이 상가에서 나가야 하는가요? 만약 2015년 6월경 상가임대차계약을 갱신한 경우에도 상가에서 나가야 하는가요? 주변 사람들의 말에 의하면 2014년 10월경 상가임대차계약을 했을 때에는 명도를 해 주어야 하는 반면에 2015년 6월경 상가임대차계약을 갱신한 경우에는 명도를 해 줄 필요가 없다고 하는데 맞는 말인가요?
[A] 맞습니다. 2014년 10월경 보증금 1억원에 월세 500만원으로 상가임대차계약을 한 경우에는 임차인은 명도해 주어야 하는 반면에, 2015년 6월경에 동일한 조건으로 상가임대차계약을 갱신한 경우에는 명도해 주지 않아도 됩니다.
‘그런데 2014년 10월과 2015년 6월은 어떤 차이가 있기에 명도여부가 달라지는 것일까요?’
위 질문의 핵심키워드는 '대항력'입니다. 상가건물의 대항력이란 임차인이 상가건물에서 장사를 하면서 사업자등록을 신청한 다음날로부터 제3자에게 대항할수 있는 힘을 말합니다. 만약 임차인이 대항력이 있다면, 이 사건처럼 매매로 소유자가 변동되었다고 하더라도, 임차인은 신소유자(매수인)에게 임대차계약의 존속기간 동안은 계속해 장사할 수 있습니다.
2015. 5. 13.경 상가건물임대차보호법 제2조 제3항이 개정되었습니다. 개정에 따라 2015년 5월13일 이후 새롭게 계약을 체결하거나 갱신한 경우 환산보증금이 얼마인지에 관계없이 법은 임차인에게 대항력을 인정해 주고 있습니다. 이에 반하여 2015년 5월13일 이전에 체결한 상가건물임대차계약 중 환산보증금이 4억원이 넘는 경우 임차인에게 대항력을 인정해 주지 않고 있습니다(서울 기준).
환산보증금은 '보증금+(월세×100)'입니다. 이 질문에서 환산보증금은 6억원(=보증금 1억원+5억원(=월세 500만원×100))입니다. 그렇다면, 2014년 10월 체결한 임차인은 대항력이 없어 명도해 주어야 하는 반면에, 2015년 6월에 체결한 임차인은 대항력이 존재하므로 명도해 주지 않아도 됩니다.
2015년 5월13일 이전에 상가건물임대차계약을 하신 분 중 환산보증금이 4억원이 넘는 임차인분들께서는 소유자가 상가건물을 매도하려고 할 경우(서울 기준), 매수인과 ‘임대인승계 특약’을 해 달라고 부탁하시기 바랍니다. (문의 02-522-2218·www.lawnkim.co.kr)
[김기윤은?]
▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원
