[Q] 몇 년 전부터 저는 서울에서 권리금 1억원을 주고 상가를 임차하여 빵집을 운영하고 있습니다. 그런데 얼마 전 공인중개사 사무실에서 연락이 왔는데, 건물 소유자가 바뀌었다고 합니다. 그래서 “저는 바뀐 건물주가 누구냐?”고 물어보니, 저의 상가 바로 옆에 있는 대형교회라고 합니다.
대형교회 관계자에게 물어보니, 상가를 교육관으로 이용할 것이라고 하면서 임대차계약이 종료되면 건물을 비워 주라고 합니다. 그리고 권리금을 한 푼도 줄 수 없다고 합니다. 저는 권리금도 못 받고 나가야 하나요? 이미 대형교회는 교육관으로 인근에 몇 개 건물을 이용하고 있는데, 또 이번에 상가를 사서 교육관으로 이용한다고 합니다. 저는 임대차계약이 종료되면 그냥 나가야 하나요?
[A] 2015년 5월13일 상가건물임대차보호법이 개정되어 임차인은 일정한 요건이 충족될 경우 권리금회수 기회를 보장받습니다. 그런데 이 사안의 경우 임차인은 권리금 회수기회를 보장받지 못할 수 있습니다. 이유를 살펴보도록 하겠습니다.
「상가건물임대차보호법 제10조의4」에 따르면, 임대인은 ‘정당한 사유 없이’ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하여 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 경우 권리금 중 일정 금액을 임차인에게 손해배상을 해 주어야 합니다. 다만 임대인이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절할 ‘정당한 사유’가 있다면 임대인은 손해배상을 해 줄 의무가 없습니다.
그러면 임대인이 임대차계약을 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’는 어떤 것이 있을까요? 「상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항」에 규정되어 있는데, 이 사안은 위 규정 중 3호와 관련이 됩니다. 3호에는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”라고 되어 있습니다. 즉, 임대인이 상가건물을 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않을 경우 임대인은 임차인에게 손해배상을 해 주지 않아도 됩니다.
이 사안에서 대형교회가 상가를 매수한 후, 교육관으로 사용한다면 현재 상가건물임대차보호법상 대형교회는 임차인에게 권리금을 주지 않아도 됩니다. 왜냐하면 교육관으로 사용한다는 것은 영리목적으로 사용하는 것이 아니기 때문이고, 위 점을 이유로 임대인은 신규임차인과 임대차계약을 거절할 수 있기 때문입니다. 그러나 제 소견으로 대형교회 자력과 임차인 자력을 비교하여 고려해 볼 때, 이 사안에서 임차인의 권리금을 일정 부분 보호받을 수 있도록 상가건물임대차보호법이 개정해야 된다고 사료됩니다. (문의 02-522-2218·www.lawnkim.co.kr)
[김기윤은?]
▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원
