5000만원은 큰돈이다. 도시 서민의 전세금일 수 있고 한 가족의 생계가 달려있는 사업자금일 수도 있다. 그러나 부동산 구입에서는 5000만원은 큰돈이 아니다. 서울 변두리의 소형아파트 한 채를 장만하려고 해도 1억원은 준비해야 하니 말이다. 이 때문에 적은 돈으로 부동산 투자를 하려는 사람들이 눈을 돌리는 것은 경매다. 경매에 대한 사전지식을 쌓고 공부를 한 사람이라면 경매만큼 좋은 부동산 투자도 없다.
입찰경쟁이 한 아파트 당 5~10명 내외여서 경쟁은 치열
중소형 아파트경매물건 증가 감정가의 70~80%대 낙찰
항간에는 경매시장에서 5000만원 정도의 적은 돈으로 투자할 부동산은 많지 않다는 소문이 나돌았지만 터무니없는 루머에 불과하다. 가격이 비싼 수도권의 부동산도 감정가 5000만원 미만의 매물이 전체 경매물건의 30%에 달한다. 물론 다세대주택 등 작은 규모의 부동산들이지만 일반시장에서는 살 수 없는 적은 돈으로 투자가 가능하다.
각종 펀드 등 간접투자 상품과 공동투자가 부동산매매시장을 지배하지만 적은 돈이나마 직접투자의 묘미를 느낄 수 있는 곳이 법원경매다. 최근 소액을 투자해 짭짤한 시세차익을 거둔 경매투자 실제 사례를 소개하고자 한다. 몇 해 전 수원법원에서 입찰에 부쳐졌던 용인시 포곡면 삼계리 재원아파트 33평형이 감정가(7500만원)에서 3회 유찰 후 최저가 3840만원에 입찰해 부쳐졌다가 6명이 경쟁을 벌여 4512만원(낙찰가율 60%)에 낙찰됐다.
방 3개, 욕실 2개 아파트로 주인이 직접 거주해 명도가 쉽고 등기부상 권리관계도 낙찰 후 모든 권리가 소멸되는 물건이어서 권리 상 깨끗한 아파트경매물건이었다. 시세보다 30% 이상 싼값에 J씨가 낙찰 받았다. 또 의정부법원에서 경매에 부쳐졌던 의정부시 금오동 파스텔 24평형(실면적 18평) 방 3개짜리 아파트가 감정가(7800만원)에서 2회 유찰 후 최저가 4992만원부터 시작해 5명이 입찰에 참여해 5727만원(73%)에 낙찰됐다.
중소형아파트 낙찰로
내 집 마련 가능해
총 138세대로 단지규모가 작고 1998년에 지어졌지만 주변에는 대형 병원과 공동주택들이 모여 있어 주거환경이 양호해 내 집 마련용으로 적합한 아파트경매물건이다. 같은 날짜 같은 법원에서 경매에 부쳐진 남양주시 화도읍 묵현리 마석건영 23평형(방 2개) 아파트가 감정가(7000만원)의 73%인 5139만원에 낙찰됐다. 아울러 가평군 청평면 청평리 청수아파트 33평형(방 3개)은 감정가(6000만원)의 80%인 4810만원에 낙찰되기도 했다.
이처럼 중소형 아파트경매물건이 꾸준히 늘어나면서 감정가의 70~80%대에 낙찰돼 2000만 원 안팎의 차익을 남기며 값싸게 낙찰되고 있다. 경매에 나오는 중소형 아파트들은 대체로 채무자나 소유자가 직접 거주하는 경우가 많아 명도에 따르는 어려움이 없어 실제 거주 목적으로 노리기에 적당한 경매 물건들이다. 입찰경쟁이 한 아파트 당 5~10명 내외여서 경쟁이 치열하지만 ‘되면 좋고 안 되면 말고’식으로 꾸준히 입찰한다면 적은 돈으로 내 집을 장만하기에 유리한 투자대상이다.
재개발부터 오피스텔
상가, 토지 등 다양
얼마 전 서부법원에서 입찰 진행된 서울 은평구 역촌동 다세대 11평형은 역촌 제1구역 재개발이 진행되는 경매 물건. 감정가(5000만원)에서 유찰과정을 거치지 않고 첫 입찰에서 Y씨가 5156만원(103%)에 낙찰 받았다. 비록 지하 다세대주택이지만 재개발에 포함된 매물이어서 당연히 아파트분양권이 주어지는 경매물건이다.
다음은 도심 중심상권 내 테마상가를 감정가의 반값에 낙찰 받은 사례다. 중앙법원에서 입찰된 서울 중구 을지로6가 밀리오레 지하층 3.7평형 상가를 감정가(1억2000만원)에서 4회 유찰 후 K씨가 단독으로 입찰해 5715만원(47%)에 낙찰 받았다. 역세권에 상권 형성이 무르익은 상가를 권리금 없이 낙찰 받을 경우 직접 창업은 물론 임대수익용으로도 더할 나위 없이 좋은 투자대상이다.
지속적 관심은 ‘몰래 화장실 가서 웃는’ 물건 발견
꾸준히 입찰하면 적은 돈으로 내 집 장만 유리
분양가가 ‘억’ 단위를 넘는 오피스텔을 감정가의 53%에 낙찰 받은 사례도 있다. 남부법원에서 입찰에 부쳐진 서울 강서구 화곡동 VIP오피스텔 28평형이 감정가(1억원)에서 3회 유찰 후 최저가 5120만원에 입찰에 부쳐졌다가 2명이 입찰경쟁을 벌여 5299만원(53%)에 낙찰됐다. 최초 분양가가 평균 700~800만원부터 시작하는 값비싼 오피스텔들이 경매시장에 나올 때는 300~400만원에 낙찰되는 게 통례다.
서울 외 수도권의 경우 2~3회 유찰 후 시세의 30~40%에 낙찰되는 사례가 비일비재하다. 수도권에는 또 5000만원 미만의 경매 토지가 한 달이면 200건 이상 입찰에 부쳐진다. 토지에 대한 전방위 투자규제로 빚 많고 환금성 떨어지는 매물이 꾸준하게 늘었다. 다만 토지경매물건은 유찰과정을 기다렸다간 초우량매물을 잡기 어렵다. 감정가가 시세보다 턱없이 낮은 물건이 많기 때문이다.
따라서 1회 유찰 전 또는 첫 입찰에서 낙찰 받는 전략을 세우는 게 좋다. 통상 토지는 지역호재를 반영하지 못한 감정가 때문에 감정가가 오히려 시세보다 싸게 잡힌다. 평택1계에서 입찰 진행된 안성시 원곡면 반제리 산122번지 임야 570평이 감정가(3393만원)보다 높은 3400만원에 낙찰된 바 있다.
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