경매시장은 기회의 시장이다. 우량 경매물건이 쏟아지고 투자자들은 진흙 속 진주를 찾아 나선다. 환금성이 결여된 부동산들은 꾸준히 늘어나고 대출 낀 부동산이 경매시장에 나온다. 괜찮은 물건이 ‘고기 반 물 반’이라는 말이 과장이 아니다.

한 푼이라도 싸게 살 수 있는 경매는 이 시대 최고의 재테크 수단임에 틀림없다. 위험하다, 세입자 내보내기가 골치 아프다, 잘못하면 원금만 떼인다는 등의 낭설을 믿고 시중의 비싼 정상 매물을 제값에 사는 정직한 투자(?)방법만 고집할 필요는 없다. 돈 되는 경매상가를 낙찰 받아 재테크에 성공한 투자사례들을 소개한다.

3~5개의 상가 경매물건 검토·비교분석
2회 이상 유찰 가격 거품 빠진 매물 선별

부천지원에서 입찰에 부쳐졌던 부천시 원미구 춘의동 1층 상가 268㎡(88평)는 최초 감정가 8억7700만원에서 2회 유찰해 최저경매가가 4억2973만원으로 떨어졌다가 A씨가 1명의 입찰 경쟁자를 물리치고 4억5170만원(감정가 대비 65%)에 낙찰 받았다. 이 상가는 1994년 1월에 건축된 13층 규모의 주상복합 건물 중 1층 상가로 주변에는 아파트와 상가건물 등이 모여 있어 상권이 양호한 축에 속한다.

입찰 당시 이 상가에는 경매에 부쳐진 소유자가 직접 식당을 운영하고 있었는데 낙찰 받은 A씨는 명도 후에 이 상가를 임대수익용으로 세 줄 계획이다. 현재 이 지역 주변에는 동일 규모의 상가가 월 수익이 보증금 1억5000~2억원에 월 250~300만원 정도로 형성되어 있어 임대수익을 볼 경우 짭짤한 수익이 예상되는 알짜상가라고 할 수 있다.

강서구 등촌동 근린상가의 경우 서울남부법원에서 경매에 부쳐졌던 강서구 등촌동 P상가 1층 상가 7㎡(실면적)가 최초 감정가 4000만원에서 4회 유찰 후 최저경매가 1638만원까지 떨어졌다가 B씨가 단독으로 1886만원(감정가 대비 47%)으로 낙찰 받았다. 이 상가는 지하철 5호선 발산역에서 도보로 7분 거리에 있고 근거리에 각종 공공시설 및 근린시설 등이 모여 있는 상업지역 내 10층 규모의 플라자상가 1층으로 임대수요는 물론 영업력이 양호한 편이다.

싸게 낙찰 받고
임대수익 챙기고

입찰 당시 상가세입자가 보증금 500만원, 월세 30만원에 옷가게를 운영하고 있었는데 B씨는 명도(세입자 비우기)를 하지 않고 기존 세입자와 재계약을 해 계속 동일 조건으로 월세를 받을 계획이다. 주변의 임대가도 거의 같은 수준이기 때문에 굳이 세입자를 비울 필요가 없기 때문이다. 수원법원에서 입찰에 부쳐졌던 수원시 팔달구 우만동 50㎡(15평형) 상가가 최초 감정가 5500만원 첫 입찰에서 C씨가 감정가보다 더 써낸 5560만원(101%)에 낙찰 받았다.
 
이 상가는 단독과 다세대 등 주택밀집지역 초입에 위치한 노변 상가로 차량접근이 용이한 대표적인 근린형 상가다. 5층 건물 중 1층 상가로 입찰 당시 이 상가의 소유자가 직접 홈인테리어 점포로 이용 중인데 낙찰 받은 C씨는 이 상가의 주인을 명도한 후 직접 임차인들을 맞춰 월세 수익을 얻을 계획이다. 현재 이 지역 일대의 동일 규모의 상가 임대료는 보증금 1500 ~2000만원, 월 50만원 안팎의 임대료가 나오고 있어 이 금액 선에 맞춰 세를 내줄 예정으로 새 임차인을 구할 생각이다.

임대 비율이 높은 지역일수록 임대수요 많아
공실률 적고 집객시설·관공서 밀집지역 유리

이 같은 사례들은 임대수익 등을 목적으로 상가를 입찰 받은 경매투자자들의 대표적인 사례로 꼽을 수 있다. 경매상가를 입찰하려고 마음먹었다면 3~5개의 상가 경매물건을 검토하고 비교분석해 우량물건을 고르는 전략이 필요하다. 가능하면 2회 이상 유찰해 가격의 거품이 충분히 빠진 매물을 중심으로 알아보는 것이 유리하다. 또 임대가 비율이 높은 지역일수록 임대수요도 많다고 볼 수 있다.

따라서 해당 지역의 공실률이 적고 집객시설과 관공서가 밀집해 있는 지역 내 물건을 고르는 것이 좋다. 지은 지 오래된 상가건물은 가치가 떨어지므로 되도록 지은 지 10년 미만의 상가매물을 골라야 추가비용이 적게 든다. 입찰 전 해당 경매물건의 내부와 외부를 꼼꼼히 체크해볼 필요가 있다.

서울 요지나 중심상권 내 상가의 경우 입찰경쟁률이 치열해 낙찰가가 치솟는 경우가 많다. 그러나 수도권, 택지지구 내 상가, 비인기지역의 경우 입찰경쟁률이 덜 치열하면서 값싸고 수월하게 낙찰 받을 수 있으므로 되도록 경매물건에 대한 검색을 외곽지역까지 넓힐 필요가 있다.

거품 충분히 빠진
상가가 ‘매력적’

그러면 경매로 상가를 사려고 할 때 어떤 점을 유의해야 할까. 경매에 부쳐진 상가의 기존 임차인의 임대수익만 믿고 낙찰 받는 것은 금물이다. 통상 임대인은 경매에 부쳐지기 전 무리하게 임대료를 조정하거나 저평가해 임대가를 낮춘 경우가 있다. 입찰 전 임대가 수준을 발로 뛰면서 확인한 후 임대수익률을 따져보는 것이 필요하다.

상가 세입자가 많은 경우 명도비, 이사비 등 추가비용이 많이 들어가므로 되도록 충분한 추가비용을 감안할 필요가 있다. 경매에 부쳐지는 상가는 영업력이 떨어지거나, 그 지역이 슬럼화 되거나, 업종변경이 필요한 등 문제가 있을 여지가 있다. 따라서 충분한 상권 및 입지조사를 통해 상가의 가치가 충분한 지를 따져봐야 한다.

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