주택이나 토지는 어떻게 처분하느냐에 따라 납부할 양도소득세가 달라진다. 1세대 2주택자는 양도차익이 적고 오래 보유한 주택을 먼저 양도하고, 양도소득 과세표준이 큰 주택은 2년 이상 보유한 후에 마지막에 양도하여 1세대 1주택 비과세를 적용받는 것이 그 요령.
이처럼 부동산을 어떻게 처분해야 이득인지 그 해답을 알고 싶다면, 양도소득세 계산법을 이해하면 된다. 양도소득세를 계산하려면 우선 양도차익을 알아야 한다.
양도차익은 양도가액(파는 금액)에서 취득가액(구매 금액)과 필요경비(납부한 취·등록세, 중개수수료 등)를 차감한 금액이다.
가령 아파트를 2억에 취득했다가 3억에 양도하게 되면 1억의 이익이 발생하는데 여기에서 취·등록세와 중개수수료를 빼면 양도차익이 된다.
이때, 양도가액, 취득가액, 필요경비 등은 반드시 실지거래가액으로 적용해야 한다.
만약 취득 당시 실지거래금액을 확인할 수 없다면 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 및 기준시가의 추계방법을 순차로 적용하여 산정할 수도 있다.
한편, 양도차익에서 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제를 빼면 ‘양도소득세 과세표준’이 나온다. 여기에 세율을 곱해야 비로소 납부해야 할 양도소득세가 나온다.
‘장기보유특별공제’는 토지 및 건물의 보유기간이 3년 이상이면 적용 대상이다. 1세대 2주택 이상이라도 적용된다. 다주택자가 3년 이상 4년 이하로 보유하면 10%를 공제하며 최고 10년 이상 보유했을 경우 30%까지 공제받을 수 있다.
따라서 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우 양도차익이 적고 보유기간이 긴 주택을 먼저 양도하는 것이 유리하다.
이 밖에도 다가구주택 및 겸용주택은 1주택의 판정기준을 잘 검토해야 한다.
같은 해에 누진세율이 적용되는 자산을 2회 이상 양도하면 각각의 소득을 합산하여 세율을 적용하므로 주의해야 한다.