서울에 사는 강모(35)씨. 강씨는 최근 수도권 재건축 대상 물망에서 제외된 아파트 한 채로 시세보다 4000만원 싼 값에 아파트를 낙찰 받는 데 성공했다. 경매에 부쳐진 물건은 한때 버블세븐 지역이었던 곳으로 실 면적 42㎡ 아파트가 감정가 1억3500만원에 나왔다.
이 아파트 시세는 한때 2억원 선까지 올랐다가 재건축 규제 완화가 어렵다는 소문이 나와 시세 대비 20% 가까이 떨어진 상태였다. 이 같은 이유로 최근 입찰에 부쳐진 아파트는 소외대상으로 입찰하려는 사람이 거의 없었다. 감정가가 시세보다 저평가되어 있는 이 아파트를 강씨는 유찰 과정을 기다리지 않고 첫 입찰에 최저가만 써내 단독으로 낙찰 받았다.
부동산 투자에서 성패를 좌우하는 변수 중 하나는 시세보다 얼마나 싸게 매입하느냐에 달려 있다. 요즘같이 시장의 변수가 많은 때는 아무리 가치가 있고 수익성을 높여주는 부동산이라도 시가수준에 산다면 투자의 의미가 없다. 이런 때는 부동산의 할인매장 격인 법원경매장을 잘 활용해 알짜매물을 노리면 여전히 높은 수익을 거둘 수 있다.
사실 서울·수도권에서 법원경매로 높은 시세차익을 올리기가 만만치 않다. 경매가 대중화하되면서 고가낙찰이 눈에 띄게 늘었기 때문이다. 인기지역의 아파트·상가는 감정가 이상 고가에 낙찰되는 사례가 비일비재하다. 뿐만 아니다. 경매시장의 낙찰가율도 다소 주춤해지긴 했다. 그렇지만 중요한 것은 여전히 중소형 매물은 과열양상을 보이고 있다는 점이다.
경매시장 알짜매물 여전히 높은 수익 선물
진짜 선수들 소외매물 집중 공략 수익 창출
서울 아파트의 평균 낙찰가율이 90%를 넘고 한 물건 당 평균 5~10명이 치열한 입찰경쟁을 벌인다. 그러면 법원경매로 돈을 벌 방법은 없을까. 길은 있다. 바로 경매의 틈새시장을 공략하는 것이다. 모든 투자시장에는 허점이 있듯이 경매시장에도 남들 눈에 띄지 않는 ‘진흙 속의 진주’가 존재하기 마련이다.
경매투자 경험이 많은 진짜 ‘선수’들은 소외매물을 집중 공략한다. 첫 입찰 물건, 재개발 재건축 대상 주택, 허름한 수도권 주택 등이 그것이다. 이런 물건들은 초보자들이 투자를 망설이는 소외된 부동산들이다.
소외 매물은
진흙 속 진주
그러나 이 같은 부동산에 눈을 돌려 미래가치를 따져보면 초보자도 어렵지 않게 짭짤한 수익을 올릴 수 있다. 일반적으로 감정 시점에 따른 가격차를 이용해 투자기회를 삼으면 상상 외의 횡재를 얻을 수 있다. 재건축 여부를 떠나 실제 거주목적으로 매입했다고 해도 최근 리모델링 대상으로 물망에 올라 가격이 소폭 상승추세를 타고 있다는 점도 주목할 부분이다.
허름한 주택이라도 주변이 가격상승의 재료가 있거나 리모델링으로 가치를 높일 수 있는 부동산이라면 적잖은 투자수익을 거두는 게 보통이다. 현장에서 보면 초보 투자자들은 경매물건에 대단한 매력을 느끼는 것을 볼 수 있다. 반면 막연한 불안감을 갖고 있는 게 사실이다. 그렇다고 해서 성공투자의 길을 가지 못하는 것은 아니다.
전문가의 도움을 받아 권리분석을 철저히 하고 그 후 투자가치를 잘 파악하며 장래 가격상승 가능성이 높은 투자대상이라면 성공의 길은 얼마든지 갈 수 있다. 경매시장은 적은 돈으로 투자효율을 높이는 부동산 덤핑시장이다. 그 만큼 시야를 좀 더 넓혀 고수익 물건과 함께 향후 투자성 있는 경매물건을 찾아내는 정성과 지혜가 필요하다.
지하·다세대 경매
대박 성공 노하우
남들이 잘 찾지 않는 소외종목을 공략해 짭짤한 임대수익을 얻는 ‘틈새’ 경매 낙찰기(記)를 소개한다. 경매에서 소외된 종목은 값싸게 낙찰 받고 높은 임대수익을 얻는 묘미를 느낄 수 있다. 필자가 아는 김모씨는 20평형대 소형 지하 다세대 매물만 겨냥한다. 이유는 단 하나, 바로 싼 낙찰가에 경쟁률이 보통 1~2명에 불과하기 때문이다. 호재가 있는 지하 다세대는 잘만 고르면 대박 물건이다.
재개발과 재건축 추진 중인 지하 다세대뿐 아니라 도심 속 업무빌딩 인근, 유찰이 잦은 도심 오피스텔, 대학가와 공단 밀집 지역의 중소형 다세대는 높은 수익률이 보장되는 알짜 물건이다. 김씨가 관심을 집중해 노리는 물건은 주로 서울 관악구 신림동, 봉천동 일대의 지하 다세대다. 물량이 풍부하게 공급돼 물건을 고르기 쉬워 싸게 낙찰 받고 또 임대가 비율은 상당히 높다.
호재 있는 지하 다세대 잘만 고르면 대박 물건
20평형대 소형 지하 다세대 매물 잡으면 ‘짭짤’
지하 다세대는 1회 이상 유찰이 기본이어서 낙찰가율 70~80% 선이고 입찰도 한두 사람만 한다. 그가 이런 매물을 집중 공략한 시기는 외환위기 이후부터였다. 종자돈 2억원이 지금은 10억원으로 늘어났다. 통상 시세보다 20~40% 값싸게 사들인 후 짧게는 1년에서 길게는 2년여 집중적으로 세를 준다. 투자금액 3000~5000만원에 산 다음 보증금 1000만원, 월세 20~30만원에 내놓는다. 임차기간이 만료되기 몇 달 전 중개업소에 급매물로 내놓는다.
매물로 내놓을 때는 비슷한 매물보다 5~10% 저가로 내놓는다. 지하 매물을 누가 살까 하겠지만 장년 또는 노년층 부부들이 많이 산다. 게다가 적은 돈으로 내 집 장만하려는 청장년층 외에 신혼부부, 지방 유학생까지 다양하다. 김씨는 처음부터 월세 수익을 목적으로 투자에 접근한다. 그러다 보니 물건의 위치와 생활의 편의성을 많이 따져 물건을 고른다. 그가 털어놓은 대박 물건은 지세가 다소 높은 곳에 위치한 지하 1층 매물이다.
지세 다소 높은 곳 위치
지하 1층 매물 ‘따봉’
이런 매물은 공부(公簿)상 지하 다세대지다. 하지만 사실상 1층과 다름없는 진흙 속 진주다. 현장 답사를 꾸준히 하다보면 의외로 공부상 표시와 실제 위치와 불일치한 물건을 만날 수 있다. 다시 말해 서류상 지하 1층이지만 실제로는 지상 1층이다. 지대가 경사진 곳에 위치한 매물을 고르면 1층과 똑같다. 이런 매물은 예외 없이 임대가 수준이 높고 임차 수요는 물론 나중에 되팔 때 매수자 찾기가 손쉬운 장점이 있다.
김씨는 이외에도 건물의 외관과 내부가 깨끗한 오래된 매물, 역세권, 근린주택 내 지하 매물 등 돈 되는 매물만 집중적으로 매입했다. 그런 다음 일정 기간 세를 줬다 되팔기를 반복했다. 지금은 남부럽지 않은 자산가의 반열에 올랐다. 요즘도 돈 되는 지하 매물 사냥을 위해 관악구 일대를 오르내리고 있다.
