대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것에 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
◈ 청구금액의 확장
경매신청자가 등록세를 절감하기 위해 경매신청서에 집행권원상의 채권중 일부에 한정해 기재했다가 그 후 채권계산서를 제출하면서 당초의 청구금액을 확장해 기재하는 경우를 청구금액의 확장이라고 한다. 확장은 늦어도 배당요구 종기까지 해야 하며 이후에는 불허된다.
◈ 최고
타인에게 일정한 행위를 할 것을 요구하는 통지를 말한다. 이는 상대방 있는 일방적 의사표시이고 최고가 규정되어 있는 경우 법률규정에 따라 직접적으로 일정한 법률효과가 발생한다. 최고에는 두 종류가 있다.
하나는 의무자에게 의무의 이행을 구하는 경우다. 다른 하나는 권리자에 대한 권리의 행사 또는 신고를 요구하는 경우다.
◈ 최고가 매수신고인
매각기일의 절차에서 집행관에 의해 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인으로 이름과 가격이 불린 사람을 말한다. 매수인은 최고가 매수신고인 또는 차순위 매수신고인 중 매각허가결정이 확정된 사람을 의미한다.
◈ 최우선변제권
주택임대차보호법상 서민의 주거안정을 위해 임차인중 대항요건인 주민등록 전입신고와 주택의 인도를 받은 임차인중 보증금이 법에서 정한 소액에 해당이 되고 배당요구종기까지 배당요구 신청을 한 임차인은 다른 채권자보다 최우선해 법에서 정한 일정금액을 배당받을 수 있는 제도다.
◈ 최저경매가격
집행법원은 등기공무원이 압류등기를 실행하고 기입등기의 통지를 받은 후에는 감정인으로 하여금 경매부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저경매가격을 정한다. 이때 최저경매가격은 경매에 있어 경락을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 매수신고에 대해선 경락을 허가하지 않으므로 최초 경매기일에서의 최소 부동산경매 가격이다.
◈ 최저매각가격
경매기일의 공고에는 경매부동산의 최저경매 가격을 기재해야 한다. 최초 경매기일의 최저경매가격은 감정인이 평가한 가격이 기준이 되며 경매기일에 있어서 경매신청인이 없어 신경매기일을 지정한 때는 상당히 저감(통상 20%)한 가격이 최저경매가격이 된다. 응찰하고자 할 때는 항상 공고된 최저경매가격보다 같거나 높게 응찰해야 무효처리가 되지 않는다.
◈ 추가배당
집행법원이 이미 작성된 배당표를 변경하거나 다시 작성해 배당을 실시하는 절차를 추가배당 또는 재배당이라고 한다.
종전배당표상 배당 받는 것으로 기재된 채권자에 대한 배당액이 전부 또는 일부가 배당 받지 못하는 것으로 확정된 경우 그 채권자의 배당액에 대해 이의를 했는지에 관계없이 배당에 참가한 모든 채권자를 대상으로 추가로 배당하는 절차를 추가배당이라고 하고 배당이의의 소의 결과에 따라 매당이의의 소의 원고와 피고 사이에서만 다시 배당하는 절차를 재배당이라고 한다.
◈ 추가입찰
입찰시 최고가 입찰금액이 같은 금액인 입찰자가 둘 이상 있는 경우 집행관은 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여 최고가 매수 신고인을 정한다. 추가입찰의 성격상 전 입찰가격에 미달하는 가격으로 입찰할 수 없다. 추가입찰의 결과 다시 동액인 경우는 추첨으로 최고가 매수신고인을 정한다.
◈ 취소
잉여의 가망이 없을 경우의 경매취소(민사집행법 제102조), 부동산의 멸실 등으로 경매취소(민사집행법 제96조), 담보권의 소멸 그리고 원인무효 등의 사유가 있을 때 법원이 직권으로 경매절차를 취소하게 된다.
◈ 취하
경매신청 후 매각기일에 적법한 매수신고가 있기까지는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있다. 취하신청을 받은 집행법원은 집행관에게 연락해 매각절차를 중지하도록 한다. 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우 최고가 매수신고인 또는 매수인과 차순위 신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.
◈ 토지별도등기
토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는 바 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 ‘토지에 별도의 등기가 있다’는 표시를 하기 위한 등기를 말한다.
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