Q> 삼식이는 인천에서 식당을 운영하고 있는 임차인이다. 그런데 얼마 전 임대인 삼순이로부터 임대기간이 끝나기 불과 20일 전에 임대보증금을 인상해 주거나 그것이 불가능하면 기간 만료와 동시에 식당건물을 비워 달라는 통고를 받았다. 삼식이는 보증금을 인상해주지 않는 이상 식당건물을 비워 주어야 하는 것인가.

A> 삼식이는 식당건물을 비워주지 않아도 된다. 임대인 삼순이가 임대기간이 만료되기 며칠 전에 한 조건의 변경(임대보증금 인상)의 통지는 효력이 없으므로 임대차 기간이 만료된 때에 묵시적 갱신이 되어 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 보기 때문이다. 임대인 삼순이는 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 변경통지를 하지 않았으므로 효력이 없다. 따라서 임대차는 묵시적 갱신이 되어 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 보게 된다. 따라서 삼식이는 적법한 임차인이므로 식당건물을 점유할 수 있고 삼순이의 반환청구를 거절할 수 있다.

 
Q> 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우 임차인의 대항력의 유무는 어떻게 되는가.

A> 임차인이 임대인의 동의 없이 임차건물을 전대하면 원칙적으로 그것은 효력이 없으므로 임차인이나 전차인은 임차건물의 전대를 가지고 제3자에게는 물론 임대인에게도 대항할 수 없다. 전대차 또는 임차물의 전대란 임차인 자신이 임대인이 되고 그의 임차물을 제3자가 사용·수익하도록 다시 임대하는 계약이다. 임차인은 종전의 계약상의 지위를 그대로 유지하면서 따로 전차인과의 사이에 새로 임대차관계를 발생시킨다(설정적 승계). 이 경우 원래의 임차인을 전대인, 전대인과 임대차계약을 체결한 임차인을 전차인이라고 한다. 민법은 임차인은 “임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며 임차인이 이 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정, 임차권의 양도와 전대차를 원칙적으로 금지시키고 있다(동법 제629조 1, 2항).