대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이 중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
◈ 소제주의
민사집행법 제91조 2항에 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다고 규정하고 있다. 또 3항에 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다고 규정해 소제주의를 원칙으로 한다. 단 91조 4항, 5항에 예외적으로 인수주의를 인정하고 있다.
◈ 소유권이전등기 촉탁신청
낙찰인이 대금을 완납하면 낙찰부동산의 소유권을 취득한다. 이때 집행법원은 낙찰인이 등기비용을 부담하고 등기촉탁 신청을 하면 집행법원은 낙찰인을 위해 소유권이전등기, 낙찰인이 인수하지 않는 각종 등기의 말소를 등기공무원에게 촉탁하는 절차다.
◈ 송달
송달은 법정형식에 따라 송달받을 자에게 소송상의 서류를 교부하거나 그 내용을 알 수 있는 기회를 주기 위해 시행하는 사법기관의 명령적, 공증적 행위다. 송달은 그 자체가 독립적 의의를 갖는 소송행위는 아니다. 소송 관계인에 대해 소송상의 서류를 교부하거나 교부받을 수 있는 기회를 주어 그 서류에 기재된 소송행위를 완성하거나 이미 완성된 소송행위를 전달하는 중개적 수단적인 소송행위다.
◈ 신경매
매각기일에 입찰 부동산에 대한 매수신고인이 결정되지 않았을 경우 매각기일을 새로이 지정해서 경매를 진행하는 것을 말한다.
◈ 압류
채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 금지하는 것이다. 확정판결, 기타 집행권원(채무명의)에 의해 강제집행을 하기 위한 보전수단이다. 즉, 압류 후 경매 또는 공매 등의 환가절차로 이행된다.
◈ 압류선착주의
조세는 원칙적으로 교부 청구의 선후에 관계없이 동순위로 그 사이에는 우선관계가 없으나 1개 부동산에 대해 체납처분으로 압류가 행해졌을 때 다른 조세의 교부 청구나 압류보다 우선한다. 이를 압류선착주의라고 한다.
◈ 연기
채무자·소유자 또는 이해관계인의 신청이나 신청채권자의 연기신청으로 매각기일을 다음 기일로 미루는 것을 말한다. 통상 2회에 한해 연기되는 것이 원칙이나 그 이상도 가능하다.
◈ 예고등기
등기원인이 무효 또는 취소 사유에 의해 등기의 말소 또는 말소등기의 회복에 관한 소송이 제기된 경우 이를 제3자에게 알려서 경고하기 위해 법원이 직권으로 행하여지는 등기다. 예고등기는 제3자에게 경고하는 효력밖에 없으므로 예고등기만으로 법률적인 효력은 없다.
◈ 우선매수권
경매 시 우선매수권은 공유자 우선매수권과 임대주택임차인 우선매수권이 있다. 공유물지분의 경매에 있어 채무자가 아닌 다른 공유자는 매각기일까지, 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금원을 보증으로 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수 의사를 신고를 할 수 있다. 이런 다른 공유자의 권리를 우선매수권이라고 한다. 이 경우 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 우선매수를 신고한 공유자에게 매각을 허가해야 한다. 이때 최고가매수신고인은 원할 경우 차순위 매수신고인의 지위를 부여받을 수 있다. 임대주택이 부도 등으로 경매가 진행되는 경우 임차인은 매각기일까지 최저매각가격의 10분의1 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 임대주택을 우선매수 의사를 신고할 수 있고 법원은 최고가매수신고가 있더라도 임차인에게 매각을 허가해야 한다.
◈ 우선변제권
채무자의 재산이 채무금액보다 부족한 경우 채권자 평등의 원칙의 예외로 특정 채권자가 다른 채권자보다 먼저 변제를 받을 수 있는 권리다. 법률에 규정이 있는 경우에만 인정된다. 민법상 유치권, 질권, 저당권자자와 특별법상으로는 근로기준법상 근로자의 임금, 재해보상금 등에 우선변제권이 인정되어 있다. 국세징수법, 지방세법 등에도 국세, 지방세의 우선변제, 주택임대차보호법상의 최우선변제 및 확정일자도 우선변제권을 규정하고 있다.
