Q> 삼식이는 얼마 전 단독주택 매입 계약을 했다. 그런데 갑작스런 사정이 생겨서 그 집을 살 수 없게 됐다. 그래서 삼식이는 집을 판 사람에게 가서 사정을 얘기하고 계약금을 돌려달라고 했다. 하지만 중도금을 가지고 오지 않아 계약이 해제됐으니 계약금을 내줄 수 없고 오히려 여러 가지로 손해를 보아서 손해배상을 청구하겠다고 하고 있다. 삼식이는 계약금을 포기하고 매도인에게 손해배상을 해주어야 하는 것인가.
 
A> 삼식이의 경우 자신에게 사정이 생겨 계약내용대로 중도금 잔금을 지급하지 못하게 됐으므로 상대방은 법률상 계약금을 반환할 의무가 없으며 계약을 해제할 권리가 있음은 당연하다. 그런데 이렇게 계약을 해제하는 경우 매도인은 그 이상의 손해배상을 별도로 청구할 수는 없다. 법률은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 돈 기타 물건을 계약금 또는 보증금 등의 이름을 붙여 상대방에게 준 경우 둘 사이에 다른 약속이 없는 한 당사자 어느 한 편이 이행에 착수할 때까지는 산 사람은 그 돈을 포기하고 판 사람은 그 배액을 물어주고서 매매계약을 해제할 수 있다고 하고 있다. 흔히 매매계약서를 쓸 때 이런 조항을 써넣는 것이 보통이다. 하지만 설령 이 같은 내용을 계약서에 적지 않았다고 해도 법률이 이같이 규정하고 있기 때문에 결과는 마찬가지가 된다. 이 경우 매도인은 손해배상을 따로 청구할 수 없으며 삼식이는 계약금 포기로 그 계약은 없어지게 된다.

Q> 삼식이는 삼순이로부터 택지 100평을 5000만원에 샀다. 그런데 측량을 해보니 등기부와는 달리 96평밖에 되지 않았다. 이에 삼순이에게 부족한 4평 값에 해당하는 200만원을 감하자고 했더니 응하지를 않고 있다. 삼순이는 그 땅을 평당 얼마씩으로 계산해서 판 것이 아니고 시세보다 조금 싸게 한 덩어리로 묶어서 판 것이라고 주장하고 있다. 그러면 삼식이는 부족한 4평 값에 대한 감액을 받을 수 없는 것일까.

A> 삼식이의 경우 그 땅의 계약 당시의 상황을 자세히 알 수 없어서 단정적으로 답변할 수는 없다. 하지만 평당 50만원씩 계산한 것을 주장해 입증이 된다면 200만원을 감액해 달라고 요구할 수 있을 것이다. 부동산 특히 땅을 사고 팔 때에 실제의 평수와 등기부의 평수가 일치하지 않는 경우가 간혹 있다. 때문에 당사자 사이에 다툼이 일어나게 된다. 이는 계약서상에 매매대금을 표시할 때 1평당 얼마씩 쳐서 몇 평에 매매 대금이 얼마라고 표시하지 않고 애매하게 매매대금 얼마로 기재한 탓일 것이다. 이런 계약 시 ‘100평을 1평당 50만원씩 계산해서 5000만원’으로 명확히 계약서에 표시해 놓고 만약 등기부상의 평수와 일치하지 않을 때는 실제 평수에 따라 1평당 얼마씩 계산해 감액 또는 증액키로 한다는 단서를 적어 넣으면 이 같은 다툼을 미연에 방지할 수 있을 것이다.