부동산 시장이 안갯속이다. 워낙 다운돼 있어 한치 앞을 내다볼 수 없는 형국. 전문가들의 예측도 제각각이다. 투자자들은 고민이다. 언제 어디를, 사야 할지 말아야 할지 갈피를 못 잡고 있다.
3분기 전국 상업용 부동산 투자정보 발표
수익률↓ 공실률↑…임대료는 보합 수준
국토교통부가 최근 지난 3분기 기준 전국 상업용 부동산의 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자정보를 조사해 발표했다. 조사 대상은 전국 6층 이상, 임대면적 50% 이상 오피스 빌딩 824동과 전국 3층 이상, 임대면적 50% 이상 매장용 빌딩 2331동이다.
상업용 부동산은 오피스 빌딩과 매장용 빌딩으로 나뉜다. 오피스 빌딩은 기업 등이 업무목적으로 사용하는 건물로서 금융, 본사, 제조업 기능 등을 제공하는 공간(건물)으로 건축법상 건축물 용도가 업무시설인 건물이다. 매장용 빌딩은 일반적으로 ‘일반상가’라고 지칭하는 건물유형으로 건축법상 건축물 용도가 주로 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설 등을 유치하고 있는 건물이다.
임차인 이탈
공급은 지속
국토교통부는 “주요 기업경기 지표가 혼조세를 보이는 가운데 오피스 빌딩의 공급 적체와 소비·투자심리의 부진 영향으로 투자·소득·자본수익률은 하락세를 이어갔다”며 “공실률은 대도시를 중심으로 주요 기업의 외곽 이전으로 인한 임차인 이탈 및 공급지속의 영향으로 상승했다”고 밝혔다. 다음은 국토교통부가 발표한 상업용 부동산 동향이다.
▲전국 = 투자수익률은 0.95%로 전분기 대비 0.09%p 하락했다. 울산(1.34%), 부산(1.25%), 서울(1.23%) 순으로 투자수익률을 보인 가운데, 광주(-0.05%)는 소득수익률의 하락폭이 커 투자수익률이 유일하게 마이너스를 기록했다.
오피스 빌딩 동향
임대료 수입 등의 소득수익률은 1.07%로 나타났다. 지역별로 살펴보면 울산(1.32%)이 가장 높고 충북(0.44%)이 낮은 것으로 조사됐다. 빌딩의 자산 가치 변동을 나타내는 자본수익률은 -0.12%로 나타났다. 부산(0.12%), 울산(0.02%)을 제외한 전 지역이 마이너스 수익률을 기록했다.
공실률은 기업경기 침체 장기화와 신규공급 지속의 영향으로 전분기 대비 0.5%p 상승했다. 전국 평균은 9.3%이었다. 지역별로 살펴보면 강원(17.3%)이 공공기관 이전에 따른 상권 이탈 영향으로 전분기 대비 2.6%p 상승해 가장 높았다. 이어 제주(4.1%), 서울(6.8%), 경남(7.2%) 순으로 공실률이 낮은 것으로 조사됐다.
임대료는 전분기와 동일한 전국 평균 14.9천원/㎡이었다. 지역별로 살펴보면 경기(11.6천원/㎡), 광주(6.2천원/㎡), 대전(4.9천원/㎡)이 각각 0.3천원/㎡, 0.1천원/㎡, 0.1천원/㎡ 하락했다. 충북 0.5천원/㎡, 서울·전북·경북은 0.1천원/㎡ 상승했다. 이 외 지역은 보합세를 보였다.
국토교통부는 “경기침체 장기화에 따른 수급불균형으로 오피스 임대시장이 하향세”라며 “부산, 대구, 인천, 대전 등 지방광역시를 중심으로 전분기 대비 투자수익률이 상승했다”고 분석했다.
부산 서면은 문현혁신지구 입주 진행에 따라 상권에 대한 수요 증가로 자본수익률이 상승했다. 대구 동성로·수성은 보험업종의 지점 축소 및 통합으로 일시적으로 공실률이 상승했다. 인천 주안은 인근 대형빌딩의 리모델링에 따라 해당상권의 공실이 일시적으로 해소됐다.
광주 상무지구는 보험 및 금융업의 지사규모 감축 및 대형건물 계약만료 등으로 일시적으로 공실률이 상승했다. 대전 둔산은 삼성생명 빌딩 신축 및 경기침체로 공실률이 소폭 상승했다. 울산 신정동은 임대수요 부진으로 대형건물 중심의 높은 수준의 공실률을 유지했다. 경기 분당은 인근 판교신도시의 대형건물 신축으로 공실률 상승 및 임대료가 하락했다.
l 업무용 l 수급불균형으로 임대시장 하향세
l 매장용 l 약세 지속…당분간 하락세 예상
▲서울 광역상권 = 투자수익률은 전 권역이 전분기 대비 하락한 가운데 여의도·마포(1.53%), 도심(1.38%), 강남(1.15%), 기타(0.86%) 순으로 나타났다. 여의도·마포는 도심 다음으로 소득수익률이 높은 가운데 자산가치도 소폭 상승하면서 가장 높은 것으로 조사됐다. 다른 지역은 잠실, 장안동, 천호, 화곡 등 부도심 상권의 부진 영향으로 낮게 나타났다.
공실률은 전 권역이 상승한 가운데 기타(7.4%), 도심(7.1%), 강남(6.9%), 여의도·마포(5.7%) 순으로 나타났다. 강남은 주요기업의 타 권역 이전과 비교적 높은 임대료 수준으로 인해 전분기 대비 공실률이 각각 0.7%p, 0.3%p 상승했다. 규모별로 살펴보면 연면적 3만3058㎡ 이상의 경우 강남이 3.7%로 가장 낮고 도심이 5.1%로 가장 높았다. 연면적 3만3058㎡ 미만은 여의도·마포가 6.4%로 가장 낮고 도심이 9.1%로 가장 높았다.
임대료는 도심(24.3천원/㎡)이 가장 높았다. 이어 강남(21.6천원/㎡), 여의도·마포(18.3천원/㎡) 순으로 임대료 수준을 보였다. 여의도·마포 지역만 소폭 상승하는 데 그친 셈이다. 규모별로 살펴보면 연면적 3만3058㎡ 이상의 경우 도심(29.0천원/㎡)이 가장 높았다. 연면적 33,058㎡ 미만은 강남(20.7천원/㎡)이 상대적으로 높은 것으로 나타났다.
명동은 높은 임대료로 인한 수요의 외곽 이전 및 신규공급이 꾸준해 수요자 우위 시장이 형성되고 있다. 동대문은 도시환경정비사업의 일환인 신축 오피스 증가로 공실이 증가했다. 강남대로와 테헤란로는 IT업체, 주요기업 등의 타권역 이전으로 인한 공실률이 상승했다.
여의도는 대형건물(전경련회관) 준공 등으로 임대료가 상승했고, 공실률이 증가했다. 용산은 개발사업 무산의 여파에 따른 자산가치 하락세 지속 및 공실률이 높은 수준을 유지했다.
잠실은 개발호재로 인한 부동산 가치상승으로 자본투자율이 상승했고, 공급증가 및 주요기업 이전으로 임대료가 소폭 하향했다.
▲전국 = 투자수익률은 0.85%로 전분기 대비 0.40%p 하락했다. 충남과 충북만 상승하고 그 외 지역은 하락했다. 충북(1.36%)이 가장 높은 수익률을 보였고 대전(0.32%)이 가장 낮은 것으로 나타났다.
매장용 빌딩 동향
소득수익률은 1.00%로 나타났다. 대전(0.72%), 전남(0.76%), 경남(0.92%), 경북(0.94%), 서울(0.96%), 전북(0.99%)을 제외한 전 지역이 1%대의 수익률을 기록했다. 자본수익률은 -0.16%로 나타났다. 충북(0.24%), 울산(0.11%), 충남(0.07%)을 제외한 전 지역이 마이너스 수익률을 보였다.
공실률은 경기침체로 인한 상가시장의 약세가 장기화되면서 전분기 대비 0.6%p 상승했다. 전국 평균은 9.7%이었다. 지역별로 살펴보면 대전(14.4%)과 강원(13.9%)이 전분기 대비 각각 3.0%p, 2.5%p 상승했다. 서울(6.2%), 경남(6.6%) 순으로 공실률이 낮은 것으로 드러났다.
임대료는 전분기 대비 0.1천원/㎡ 하락, 전국 평균 31.2천원/㎡으로 나타났다. 지역별로 살펴보면 서울(59.3천원/㎡)이 0.3천원/㎡ 하락하였으나 가장 높았다. 부산, 인천, 광주, 강원, 충남, 전북, 제주도 상승한 것으로 나타났다.
국토교통부는 “경기침체로 상가시장 약세가 지속되는 가운데 매장용 빌딩의 공실률은 상승하고 투자수익률은 하락세를 보였다”며 “충남·충북만 전분기 대비 투자수익률이 상승하고 그 외 지역은 수익률이 하락세를 보였다”고 설명했다.
부산 중구시장은 부산국제영화제, 자갈치시장 개발, 롯데타운 조성 등 관광수요 증대로 임대료가 대폭 상승했다. 인천 계양 지역은 경인교대 학생수 감소 등의 영향으로 각종 수익률이 하락했고, 임대료 하락 등 가격조정 중으로 공실률이 감소했다. 부평의 경우 젊은 층의 유동인구로 상권 활성이 유지되면서 임대료가 상승했다. 광주 전남대 일대는 패션 및 여가활동 중심지로서 유동인구 증가로 공실률이 하락했다.
대전 유성온천역 주변은 관광산업 침체로 공실 증가, 임대료 하락 등 상권이 침체 분위기다. 충북 청주는 대형쇼핑몰의 영향으로 상권이 유지, 투자수익률이 소폭 상승했다. 충남 천안은 주요건물의 일괄 신규 임대계약 체결로 공실률 감소 및 임대료가 상승했다. 경북 구미는 중심상업지역의 노후화 및 경기침체로 공실률이 높은 수준을 유지하고 있다.
▲서울 광역상권 = 투자수익률은 전 지역이 하락한 가운데 신촌·마포(1.31%), 도심(1.25%), 강남(0.94%), 기타(0.67%) 순으로 조사됐다. 신촌·마포는 홍대합정 상권의 자산가치 상승으로 투자수익률이 상대적으로 높았다.
일시? 장기?
상인들 울상
공실률은 도심(5.5%), 강남(6.8%)이 전분기 대비 각각 0.8%p, 0.5%p 감소한 반면 신촌(4.6%), 기타(6.4%)는 상승했다. 임대료는 도심(103.0천원/㎡), 강남(75.1천원/㎡)만 각각 0.2천원/㎡씩 상승했다. 반면 신촌·마포(49.7천원/㎡), 기타(42.3천원/㎡)는 하락했다.
용산은 대규모 개발사업 무산의 영향으로 투자수익률 하락, 공실률 상승 등 상권 침체가 계속되고 있다. 서초는 강남대로를 따라 신분당선 개통의 효과 지속으로 자본수익률이 상승했다. 홍대합정은 유동인구 증가로 인한 상권 활성화로 투자수익률이 상승했으나, 마찰적 공실이 발생하면서 공실률이 소폭 상승했다. 잠실은 신천동, 방이동 중심으로 먹자골목 상권의 침체에 따라 자본수익률이 하락했다.
