A> 매도인의 귀책사유로 인한 수령지체 중이므로 매수인의 채무불이행책임은 성립하지 않으며 매수인 삼식이는 그 잔금을 법원에 공탁함으로써 잔금지급채무를 이행한 것이 되어 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
매도인이 스스로 잔금 받기를 거부하거나 자리를 피해 매수인으로 하여금 잔금을 지급하지 못하게 된 경우에는 수령지체가 되고 채무자의 채무불이행책임은 발생하지 않는다(민법 제403조).
매수인 삼식이는 그 잔금을 법원에 공탁할 수가 있고 공탁을 하면 잔금을 매도인이 직접 받지 않았더라도 그에게 지급한 것과 같은 효과가 생기게 되므로 매도인은 매매계약을 채무불이행을 이유로 해제할 수 없게 된다.
그리고 매도인에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 넘겨달라고 요청하고 만일 이것도 거절할 때에는 그를 상대로 법원에 매매에 기한 소유권이전등기절차를 이행하라는 소를 제기, 그 판결을 받아 삼식이가 단독으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다.
주의해야 할 것은 그 사이에 매도인이 제3자에게 이중으로 매도해 그 소유권이전등기를 먼저 경료해 준다면 등기를 먼저 한 제3자가 소유권을 취득하므로 삼식이는 부동산에 대한 처분금지가처분을 미리 해두는 것이 안전하다.

Q> 삼식이는 계약 체결 당시 삼순이로부터 2000평의 계획관리지역 농지를 거래금액 2억원에 구입하기로 하고 계약금으로 2000만원을 지급하고, 보름 후에 중도금으로 1억원을 지급하고, 잔금은 협의 하에 2개월 후 지급하기로 했다. 그런데 최근 아파트단지가 들어선다는 소문 때문에 그곳의 땅값이 크게 오르자 삼순은 값을 더 올려 주지 않으면 등기이전도 안 해주고 잔금도 받지 않겠다고 한다. 이 경우 삼식이는 어떤 조치를 취해야 하는가.

A> 우리 판례는 사정변경의 원칙을 인정하지 않으므로 이 경우 삼순이의 주장은 법적으로 용인될 수 없다. 따라서 삼식이는 잔금지급기일에 삼순이가 이를 수령하지 않는 경우에 그 잔금을 법원에 공탁함으로써 잔금지급의무를 이행한 것이 된다. ‘계약은 그 계약을 체결할 때 있었던 사정이 변경되지 않는 범위 내에서 효력이 있고, 그 사정이 변경되면 계약의 구속력은 없어진다. 따라서 계약의 당사자는 새로운 사정에 맞도록 계약의 내용을 변경하거나 계약 자체를 해제할 수도 있다’는 것이 사정변경의 원칙이다. 판례도 아직 사정변경의 원칙을 일반적으로는 인정하지 않고 있으며 특히 이 원칙에 의한 해제권의 발생에 관해서는 현행 민법의 해석상 용인되지 않는다 하여 이를 인정하지 않고 있다(대판 1991.2.26, 90다19664). 따라서 판례에 의하면 사정변경으로 인하여 토지가격이 올랐다고 하더라도 대금을 증액해 지불해야 하는 것은 아니며 또 매도인이 그것을 이유로 등기이전의 의무를 거부할 수 없다는 입장이다. 누구든지 미래의 수익을 위하여 서로 분석하고 판단해 거래하는 것이므로 매도인의 일방적인 주장은 정당하지 못하다고 보기 때문이다.